패스트트랙과 하이패스법 다음 주자는? 국토위 소위에 도시정비법 6건 회부

국회 국토교통위원회는 지난달 18일 전체회의를 열고 총 6개의 도시 및 주거환경정비법 개정안을 소위원회로 회부했는데 △김승원 의원 대표발의 △정부 발의 △염태영 의원 대표발의 △권성동 의원 대표발의 △정준호 의원 대표발의 △복기왕 의원 대표발의안 등이 그것이다. 재건축 패스트트랙법과 재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법에 이어 주목을 받고 있는 법안들이다.

▲김승원 의원 대표발의=김 의원은 지난해 11월 15일 2인 이상이 공유재산에 있어 가장 많은 지분을 소유한 자가 피성년후견인 또는 피한정후견인인 경우 그 다음으로 많은 지분을 소유한 자가 임원이 될 수 있는 근거를 마련하기 위해 개정안을 발의했다.

현행법에 따르면 조합의 임원이 되려면 조합원으로서 정비구역에 위치한 건축물 또는 토지를 소유한 자 중에서 △그 소유 기간이 5년 이상이거나 △정비구역에서 거주하고 있고 선임일 직전 3년 동안 정비구역에서 1년 이상 거주한 사람이어야 한다.

이때 하나의 건축물 또는 토지를 공유한 경우에는 가장 많은 지분을 소유한 자(가장 많은 지분을 소유한 공유자가 둘 이상인 경우 포함)만 해당 건축물 또는 토지의 소유자로 본다. 이런 제한은 형식적으로만 조합원 지위를 획득한 사실상의 외부인의 조합임원 선임을 방지하기 위해 2023년 도입됐다.

하지만 가족 등 여러 사람이 재산을 공유하고 있는 경우 가장 많은 지분을 소유한 자가 피성년후견인 또는 피한정후견인에 해당해 장기요양시설에 거주하는 등의 이유로 임원으로서 활동을 할 수 없는 경우가 발생할 수 있다.

이에 개정안에서는 2인 이상의 공유재산에 있어 가장 많은 지분을 소유한 자가 피성년후견인 또는 피한정후견인인 경우에는 그 다음으로 많은 지분을 소유한 자가 임원이 될 수 있는 근거를 마련했다. 임원으로서 활동할 수 없는 사람 대신에 차순위 공유지분권자가 조합임원이 될 수 있도록 하려는 취지다.

국토교통부는 차순위 지분 소유자에 대해 조합원 자격을 인정하면서 조합임원으로 선출될 자격만 제한할 특별한 이유가 없으므로 개정에 동의한다는 의견을 제시했다. 반면 법무부는 복수의 조합임원 결격사유 중 피성년후견인 및 피한정후견인에 한해 다른 공유자에게 임원 자격을 부여할 경우 형평에 반할 우려가 있어 보완할 필요가 있다는 입장이다.

▲정부가 발의한 개정안=정부는 지난해 11월 26일 전문조합관리인 선정 사유 등을 추가하는 내용의 개정안을 제출했다.

현행법에 따라 시장·군수 등은 △조합임원이 사임, 해임, 임기만료, 그 밖에 불가피한 사유 등으로 직무를 수행할 수 없는 때부터 6개월 이상 선임되지 아니한 경우 또는 △총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의로 요청하는 경우에 전문조합관리인을 선정해 조합임원의 직무를 대행하게 할 수 있도록 규정하고 있다.

그런데 전문조합관리인 선임의 요건인 조합임원의 미선임기간이 지나치게 길고 조합임원 부재 시 조합총회 개최가 원활하지 않아 선정 요청이 어려울 수 있다는 지적이 있다.

이에 개정안은 조합임원의 미선임기간 요건을 6개월에서 2개월로 완화하고, 전문조합관리인의 선정 사유로서 현재 시행령에 규정돼 있는 △조합원 3분의 1 이상이 선정을 요청하는 경우와 △시장ㆍ군수 등이 선정이 필요하다고 인정하는 경우를 법률로 상향했다.

박재유 국토위 수석전문위원은 “추진위원장이 직무를 수행할 수 없는 때부터 6개월 이상 선임되지 않은 경우 도시정비법 제41조제5항 단서 준용에 따라 전문조합관리인을 선임할 수 있도록 한 현행법 제33조제3항도 미선임기간을 개정안과 같이 2개월로 단축하는 방안을 검토해 볼 수 있을 것으로 생각된다”고 밝혔다.

또 조합원이 자료에 대한 열람 및 복사를 요청하는 경우 인터넷 등 전자적 방법으로 자료를 제공할 수 있도록 했다.

아울러 조합의 정보공개를 지원하기 위해 지방자치단체가 정보시스템을 구축·운영할 수 있는 근거로 마련했다. 국토부도 현재 일부 지자체가 정보시스템을 운영 중인 상황으로 명확한 법적 근거의 신설에 관한 건의가 다수 제기되고 있어 개정에 동의한다는 의견을 제시했다. 현재 정보시스템은 서울시 정비사업 정보몽땅, 부산시 정비사업 통합홈페이지, 인천시 추정분담금 정보시스템, 대전시 정비사업 관리시스템, 광주시 정비사업 관리시스템이 있다.

관련 자료의 보관 및 인계 의무는 보다 강화된다. 구체적으로 조합임원, 청산인 또는 전문조합관리인에게 사임, 해임, 임기만료, 그 밖에 불가피한 사유로 직무를 수행할 수 없게 된 경우 해당 사유가 발생한 날부터 20일 이내에 △정비사업의 시행에 관한 서류 또는 관련 자료 △속기록ㆍ녹음 또는 영상자료(총회 또는 중요한 회의가 있은 때에만 해당한다)를 조합에 인계토록 했다. 만일 조합임원 등 집행부가 변경됐는데 고의로 관련 자료 인계를 거부하는 경우 1,000만원 이하의 벌금에 처하도록 벌칙도 마련된다.

▲염태영 의원 대표발의=염 의원은 지난해 11월 27일 반지하주택 밀집지역의 용적률 완화를 골자로 한 개정안을 대표발의했다.

통계청의 ‘2020년 인구총조사 표본 집계 결과’에 따르면 전국의 반지하주택 거주 가구는 32만7,000세대로 전국 2,092만7,000의 1.6%다. 그 가운데 96%(31만4,000세대)가 수도권에, 61.5%(20만1,000세대)가 서울에 거주하고 있다.

서울시에 소재한 반지하주택의 80.9%는 1995년 이전에 지어졌고 2017년 기준 재해취약성 분석결과 폭우 부문에서 재해취약성이 가장 높은 Ⅰ·Ⅱ등급 지역에 입지한 반지하주택이 전체 반지하주택의 32.9%에 달하고 있다.

이에 개정안은 2035년 12월 31일까지 한시로 정비구역에서 건축법에 따른 지하층의 전부 또는 일부에 거실을 설치한 건축물을 정비하는 경우 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 △정비구역이 반지하주택의 수가 해당 지역 전체 건축물의 수의 2분의 1 이상인 지역에서는 법적상한용적률의 100분의 150까지 용적률을 완화하고 △그 밖의 지역에서는 정비계획으로 정하여진 용적률에서 해당 정비구역 반지하주택의 지하층 거실 면적 합계의 100분의 120을 합한 범위까지 완화할 수 있도록 했다.

다만 국토부는 반지하주택 정비 활성화를 위한 용적률 완화의 필요성에 공감하면서도 과도한 용적률에 따른 문제점 등을 고려해 완화범위를 법적상한용적률의 100분의 150에서 100분의 120이하로 수정할 필요가 있다는 의견을 제시했다.

▲권성동 의원 대표발의=권 의원은 지난해 11월 27일 현행법에 따른 외부 회계감세에 외부 사무감사도 의무화하는 내용의 개정안을 대표발의했다.

현행법에 따르면 시장·군수등 또는 토지주택공사등이 아닌 사업시행자 또는 추진위원회는 납부 또는 지출된 금액이 일정 금액 이상인 경우에는 감사인의 회계감사를 받기 위해 시장·군수등에게 회계감사기관의 선정·계약을 요청하고, 시장·군수등은 즉시 회계감사기관을 선정해 회계감사가 이뤄지도록 해야 한다.

이런 외부 회계감사 규정은 사업시행자 또는 추진위원회가 회계 관련 법령을 준수해 정비사업을 추진하는지를 조합 또는 추진위원회의 감사가 아닌 외부 전문가를 통하여 검증하려는 취지다.

개정안은 시장·군수등 또는 토지주택공사등이 아닌 사업시행자 또는 추진위원회는 변호사의 자격이 있는 자로서 시장·군수등이 추천한 자를 외부 사무감사로 선임해야 하고, 외부 사무감사는 사업시행자 또는 추진위원회가 추진한 사무의 적법성에 대하여 분기별로 조합 총회 또는 토지등소유자에게 보고하고 조합원 또는 토지등소유자가 공람할 수 있도록 했다.

하지만 외부 사무감사 의무화에 대해 국토부와 서울시 모두 반대 입장을 표명했다.

국토부는 “현행법상 변호사도 감사로 선임될 수 있고 변호사인 전문조합관리인을 통해 정비사업 전반의 합법성을 점검할 수 있다”며 “사업단계별로 외부 회계감사를 받기 때문에 개정안에 따른 변호사의 외부 사무감사는 기존 제도와 중복되는 측면이 있다”고 설명했다.

특히 민간사업주체의 사무 처리상의 법률 준수 여부에 관한 외부 사무감사를 의무화한 입법례를 찾기도 어렵다. 아울러 국토부장관 또는 지방자치단체의 장에게 정비사업의 합법성에 대한 감독 권한이 있다는 점에서도 신중한 검토가 필요하다는 의견이다. 서울시도 조합의 자율성을 지나치게 침해해 사업추진에 저해요소가 될 수 있다는 이유로 동의하지 않는다는 입장이다.

▲정준호 의원 대표발의=정 의원은 지난해 11월 27일 시공자 선정시 통합 홍보공간 운영 의무 등을 담은 개정안을 대표발의했다.

현행법에 따라 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 경쟁입찰로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하려는 조합은 입찰에 참가하는 건설업자 또는 등록사업자가 토지등소유자에게 시공에 관한 정보를 제공할 수 있도록 경쟁입찰의 공고에 따른 입찰마감일 다음날부터 시공자 선정을 위한 조합총회 개최일까지의 기간 동안 합동설명회를 2회 이상 개최해야 한다.

합동설명회 개최 의무는 시공자 선정과정에서 불투명한 홍보행위 등에 따른 과열 경쟁 및 혼탁을 방지할 목적으로 지난 2023년 개정을 통해 도입됐다.

개정안의 경우 합동설명회를 개최하는 조합이 통합 홍보공간을 운영할 의무를 부과하려는 것으로 국토부 고시인 ‘정비사업 계약업무 처리기준’에 따른 통합 홍보공간의 제공에 관한 사항을 법률로 상향하면서 재량사항을 의무사항으로 변경하는 것이 핵심이다. 합동설명회 외에 건설업자 또는 등록사업자의 공식적인 홍보공간을 확보함으로써 개별 홍보행위를 최소화하려는 취지다.

다만 국토부는 개정안의 취지에 동의하면서도 일률적인 공간 운영으로 조합의 과도한 비용 부담이 우려된다는 점에서 통합 홍보공간의 운영을 조합의 재량사항으로 수정할 필요가 있다는 의견을 제시했다.

또 신고센터의 설치·운영도 의무화했다. 신고센터 제도는 조합의 임원 선출이나 시공자 선정과 관련된 금품 제공 행위 등을 예방·단속함으로써 조합업무의 공정성을 제고할 목적으로 2023년 개정을 통해 도입됐고, 작년 6월부터 시행되고 있다.

개정안에 따라 신고센터가 개별적인 홍보행위에 대한 신고를 접수·처리할 경우 시공자 선정을 둘러싼 비리를 차단하고 정비사업의 투명성을 제고할 수 있다는 점에서 별다른 문제가 없다.

이에 대해 국토부도 신고센터의 업무 범위 확대에는 동의하면서도 “설치의 의무화에 관해서는 신고센터 제도가 2024년 6월부터 시행돼 운영 실적 및 효과 등에 관한 모니터링이 필요하다”며 “정비사업이 활발하지 않은 지방자치단체에서의 설치 실익과 운영 효율성 등에 대한 검토가 필요하다”고 밝혔다.

▲복기왕 의원 대표발의=복 의원은 지난해 12월 16일 토지등소유자 분담금 추산액 및 산출근거에 대해 정비사업 지원기구에 검증을 요청토록 하는 내용의 개정안을 대표발의했다.

현행법은 정비계획에 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거를 포함해 입안하도록 하고 있는데 이는 분담금이 정비사업 추진 및 동의 여부를 결정하는 데에 필요한 핵심적인 정보이기 때문이다. 이에 조합설립에 필요한 동의를 받기 이전인 정비계획의 수립 단계에서부터 분담금 추산액에 관한 정보를 제공하도록 2022년 6월에 개정됐다.

이 개정안은 공사비 검증을 참고하여 분담금 추산액 및 산출근거에 대한 공적 검증 절차를 마련함으로써 정비계획 단계의 분담금 추산액과 실제 분담금의 격차 발생에 따른 주민 갈등을 최소화하려는 취지다.

아울러 분담금 추산액 및 산출근거에 대한 검증 도입 시 추가적인 시간 소요가 발생하고 정비사업에 부담이 발생할 수 있는 측면이 있지만 정비계획에 포함될 내용이 ‘토지등소유자별’이 아닌 ‘토지등소유자 유형별’ 분담금 추산액 및 산출근거로 올 1월 31일 개정(2025년 5월 1일 시행)됨에 따라 검증에 대한 시간상 또는 업무상 부담이 상대적으로 감소할 것으로 보인다는 점을 감안해 개정안을 검토할 필요가 있다.

국토부는 신속한 정비계획 수립을 위해 검토 및 승인에 추가 기간·비용이 소요되는 의무절차의 신설에 신중할 필요가 있고 초기 단계인 정비계획 수립 시점의 추산 분담금은 관리처분 단계에서 결정되는 실제 분담금과 비교할 때 경제 여건 및 정책 여건 변화에 따라 변동성이 크며 갈등을 심화시키거나 검증기관의 신뢰성을 훼손할 우려도 있다는 점에서 신중한 입장이다.

서울시는 구역지정 이후 준공까지 장기간이 소요되는 정비사업의 특성상 사업비 변경 요소가 많아 향후 사업비 증가 시 주민 불만만 가중할 것으로 보인다는 점에서 신뢰성 제고를 위한 검증제도 도입이 필요하다면 시점을 조합설립인가 신청 이전으로 하는 것이 타당하다는 의견을 제출했다.

박노창 기자 park@arunews.com