분당신도시 최대 12만명 증가… 현행 세대수 160% 이내로 계획

경기 성남시가 분당신도시의 특별정비구역 지정을 위한 가이드라인을 마련했다. 향후 노후계획도시정비를 통해 최대 12만명 규모의 인구가 거주하는 도시로 재정비하기 위한 구체적인 기준을 설정한 것이다.

시는 지난 19일 성남시청 온누리실에서 분당신도시 주민과 관계자 등이 참석한 가운데 ‘분당 노후계획도시 특별정비구역 지정 관련 주민설명회’를 개최했다. 이날 설명회에는 2차 특별정비구역 등을 지정을 위한 특별정비계획의 가이드라인이 공개됐다.

이번에 공개된 가이드라인은 특별정비계획 작성을 보조하기 위한 참고자료로 법적 강제성은 없다는 것이 시의 설명이다. 다만 시의 자문과 심의기준으로 활용될 수 있는 검토기준에 해당하는 만큼 특별정비구역 지정을 위해서는 최대한 적용하는 것이 유리할 전망이다.

▲특별정비예정구역, 토지소유자 합의 등으로 조정 가능… 소규모구역은 재건축 기준 미충족 시 통합·결합해야=우선 특별정비예정구역 경계 조정 기준이 수립됐다. 현재 특별정비예정구역은 노후계획도시 정비기본계획에는 분당신도시 내 주거지역에 25m 이상인 도로를 기준으로 지정되어 있다. 예외적으로 특별정비예정구역 70번은 상업지역에 설정되어 있다.

특별정비구역은 토지소유자 합의나 사업추진 필요성 등에 따라 구역 확장이 가능하다. 또 양호한 정주환경 조성과 구역경계 정형화를 위해 특별정비예정구역 경계를 조정하는 것도 가능하다. 다만 구역경계 변경 시에는 조정에 대한 사유를 구체적으로 제시해야 한다.

또 분당신도시 내 소규모구역에 대한 지정 기준도 설정됐다. 소규모구역은 도시정비법에 따른 재건축 기준을 1개 이상 충족하지 못한 구역이 지정됐다. 현재 분당 내에는 △야탑동2 △탑마을5 △목련마을5 △분당동5 △장안타운3 △장안타운4 △구미동2 △무지개마을8 △무지개마을9 △무지개마을10 등이 해당된다.

다만 재건축기준을 충족하지 못할 경우 다른 특별정비예정구역과 통합 또는 결합이 필수다. 현재 선도지구로 지정된 목련마을5와 분당동5, 장안타운4 외에도 무지개마을8구역은 통합·결합을 통해 정비해야 한다.

▲현행 세대수 대비 160% 이내로 목표 세대수 계획 권장=특별정비계획을 통한 최대 세대수는 현행 대비 160% 이내로 설정했다. 노후계획도시 정비기본계획상 기반시설 확충이 가능한 범위 내에서 최대 증가 인구가 12만명인 점을 고려한 조치다. 현재 분당신도시 내에 9만8,683세대에 약 24만명이 거주한다는 점을 감안하면 5만7,770세대 가량 추가가 가능해 36만명 규모의 도시로 재탄생할 전망이다.

신규 주택에 대한 규모와 공급비율도 구체화했다. 성남시의 노후계획도시 정비기본계획에 따르면 주택공급 비율은 △60㎡ 이하 11% △60~85㎡ 이하 57% △85㎡ 초과 32% 등으로 설정했다. 따라서 이번 가이드라인에서는 60㎡ 이하인 소형주택은 40㎡ 이하는 최대 5%까지, 40~60㎡ 이하는 6~11%로 계획할 것을 권장했다.

해당 소형주택 계획은 기반시설 확충 범위 내에서 목표인구를 산정한 만큼 과도한 소형주택 공급에 따른 인구 증가를 방지하기 위한 것이다. 다만 실제 수요가 있거나, 합리적인 사유가 있는 경우에는 조정이 가능하다.

▲기반시설 조성 우선순위, 교육시설→상·하수도시설→생활SOC→기타 기반시설=특별정비계획에 포함될 기반시설 조정에 대한 우선순위도 마련했다. 특별정비계획 수립 시에는 도로나 공원 등 기반시설을 현황 면적 이상 확보하는 것이 원칙이다.

우선 교육시설 협의는 최우선 순위로 담겨야 한다. 특별정비계획 수립 시에는 경기도 성남교육지원청과 협의를 해야 하고, 학생 도보 통학여부와 일조권 등을 고려해야 한다. 또 주민 필요에 의해 학교를 이전하는 경우에는 신·증설 비용 등은 공공기여에서 제외된다.

두 번째 기반시설은 상·하수도 등 공급처리시설이다. 정비사업에 따라 필수적으로 기반시설을 확충·정비해야 하고, 추진시기와 연계해 배수지와 하수처리시설 등을 적기에 증설해야 한다. 초기 정비사업 추진 시에는 미래도시 펀드 등을 활용해 확보토록 했다. 이어 생활SOC계획과 기 외 기반시설 정비 등에 대한 계획도 수립해야 한다.

더불어 공원·녹지의 경우 현재 1인당 녹지비율이 8.4㎡인 점을 감안해 11.6㎡ 이상으로 끌어올린다는 계획이다. 이를 위해 기존 공원녹지 면적을 유지하면서 추가 확보하는 방안을 권장했다.

▲용도지역, 기존 유지 권장… 변경 땐 구간별로 10%→41%→50% 공공기여율 상향=용도지역 변경에 따른 용적률 상향과 공공기여율도 설정했다. 우선 용도지역은 가급적 기존 용도지역을 유지하는 것을 권장하고, 불가피한 경우에는 구체적인 근거와 계획 등을 제시해 상향할 수 있다. 특히 용도지역 변경 시에는 시와 사전협의를 선제적으로 진행해야 한다.

용도지역 변경은 1구역과 2-1구간, 2-2구역 등 3개 구간으로 계획됐다. 먼저 아파트의 경우 1구간은 용도지역에 구분 없이 326%의 기준용적률이 적용된다. 2종일반주거지역은 연립빌라와 1종일반주거지역인 단독주택의 기준용적률은 250%로 설정했다. 공공기여율은 10%가 적용된다.

2-1구역은 아파트의 경우 2종일반주거지역은 375%, 3종·준주거는 400%의 용적률이 각각 적용된다. 연립은 325%까지 가능하며, 단독은 300%까지 최대용적률을 설정했다. 다만 공공기여율은 41%로 높아진다. 마지막 구간인 2-2구간은 아파트는 450%, 연립빌라는 375%까지 최대용적률이 확대되지만, 공공기여율도 50%로 상향된다.

더불어 준주거지역의 경우 3종일반주거지역과 동일한 기준용적률이 적용되지만, 건축물 허용용도에서 판매시설이 허용된다. 이에 따라 허용용도는 공동주택용지의 경우 아파트와 부대복리시설로 한정된다. 역세권 공동주택용지는 아파트와 부대·복리시설, 오피스텔을 제외한 업무시설이 허용되고, 준주거지역은 역세권 허용용도에 판매시설이 추가됐다.

심민규 기자 smk@arunews.com