[일문일답] 2022년 이후 외국인 수도권 주택거래 지속 증가

외국인의 수도권 주택거래가 지난 2022년 이후 지속적인 증가 추세에 있다. 최근 6·27 대출규제와 맞물려 외국인의 투기성 거래가 증가할 우려는 계속 커지고 있다.

부동산거래신고 자료에 따르면 외국인의 주택거래 건수는 2022년부터 연평균 약 26% 이상의 증가율을 보이고 있으며 올해 7월까지의 거래량을 고려할 때 올해에도 증가 추세를 이어갈 것으로 보인다.

Q. 외국인 A가 전세를 끼고 서초구에 있는 다세대 주택을 매입하려는 경우=취득 후 2년간 실거주할 수 없으므로 주택을 취득할 수 없다.

Q. 외국인 B가 거주목적으로 강남구에 있는 아파트를 매입하려는 데 매매 대금의 일부를 해외에서 조달하는 경우=아파트 거래계약 체결 전에 허가를 받아야 하고, 허가 받은 후 거래계약 체결일로부터 30일 이내 거래 신고와 함께 자금조달계획서 및 증명서류를 제출해야 한다. 해외에서 차입하거나 해외 예금을 송금 받은 경우에는 해외 금융기관명, 차입 금액 및 송금 금액 등을 자금조달계획서에 기재해야 하고, 해외에서 현금 등을 국내로 반입한 경우에는 외화 반입 신고 여부 및 신고 금액을 기재해야 한다. 부동산 취득 자금의 원천을 소명하지 못하는 경우 자금세탁 등 혐의 여부에 따라 금융정보분석원(FIU)에 통보되어 해외 FIU에 통보될 수 있다.

Q. 외국인 C가 송파구에 있는 아파트를 매입하고 2년 뒤 처분하여 양도차익을 얻은 후 귀국한 경우=조사 결과 양도차익과 관련해 해외 과세당국의 세금 추징 등 여부 검토가 필요하다고 보는 경우 해당 거래는 국세청에 통보되고 해외 과세당국에 전달될 수 있다.

Q. 이번 토지거래허가구역이 내국인에게도 적용되는 것인지=부동산거래신고법 상 외국인 등이 허가구역 내 주택을 유상으로 거래하는 경우에 한해 적용되고 내국인은 제외된다. 다만 유상 거래만 허가 대상이므로 교환, 증여와 같은 무상 거래는 적용되지 않으며 경매, 상속 등은 허가 대상이 아니다. 외국인 등은 부동산거래신고법 제2조제4호에 정의되어 있는 개인·법인·단체를 의미한다.

Q. 서울시가 지정한 강남 3구 및 용산구에 대한 토지거래허가구역과의 관계는 어떻게 되는지=기존에 서울시가 지정한 토지거래허가구역과 이번에 지정하는 외국인 토지거래허가구역은 동일지역에 대해 각각 적용된다. 기존 서울시 토지거래허가구역은 아파트만 허가 대상으로 지정하고 있어 예를 들어 내국인은 다세대 주택 거래에 제한을 받지 않으나, 이번에 강남구를 외국인 토지거래허가구역으로 지정하면서 허가 대상을 건축법상 다세대 주택 등을 포함시켰기 때문에 외국인이 다세대 주택 등을 거래할 경우 사전에 허가받을 의무를 지게 된다.

Q. 국제통상 차원의 논란이 발생할 우려는 없는지=국제법상 국가 주권에는 정당한 공공이익을 위해 자국 토지 소유권에 대한 국내적 규제(외국인 토지 제한 포함)를 시행할 권한이 포함된다는 사실이 널리 인정되고 있다. 에 따라 실제 일부 국가들은 외국인의 토지 소유를 전면 금지하거나 엄격히 제한하고 있다. 정부는 외국인 부동산 투기 방지라는 정책목표와 외국인 경제활동에 미치는 영향을 고려하여 필요 최소한으로 외국인의 부동산 취득을 제한한다. 최대한 외국인 경제활동에 제한이 되지 않도록 주택에 한정해 제한하고 근린생활시설, 업무시설 등은 제외하고 있다. 허가구역 지정기간 또한 1년으로 한시적으로 적용된다. 외국인이 실제 거주하려는 목적으로 주택을 취득하는 경우에는 허가받을 수 있어 국내 거주 외국인의 경제활동에 미치는 영향을 최소화했다.

Q. 오피스텔을 매입하는 경우에도 토지거래허가구역이 적용되는 것인지=이번 허가구역 제한은 건축법 시행령 별표1에 따른 단독주택, 다가구 주택, 아파트, 연립주택, 다세대 주택거래에 한정된다. 오피스텔은 업무시설 중 일반업무시설에 포함돼 있으므로 주택에 해당하지 않아 허가구역의 제한 대상에 포함되지 않는다.

심민규 기자 smk@arunews.com