삼성물산, 시공자 선정 조기화 후 입찰자격 박탈 첫 사례되나

서울 용산구 남영동업무지구 제2구역(이하 남영2구역)이 재개발 시공자 선정을 목전에 두고 삼성물산의 입찰지침 위반 논란으로 잡음이 일고 있다. 삼성물산이 제안한 대안설계가 정비계획상 주거비율과 용적률을 초과한 것이다. 특히 시공자 선정이 조합설립인가 이후로 조기화 되고나서 입찰지침을 위반한 첫 사례로, 자격 박탈까지 거론되고 있다.

남영2구역 재개발조합(조합장 유택희)은 지난 21일 시공자 선정을 위한 입찰을 마감했다. 그 결과 HDC현대산업개발, 삼성물산이 각각 참여하면서 2파전 구도가 형성됐다.

경쟁이 성립돼 시공자 선정을 목전에 두는 듯 했지만, 삼성물산이 제안한 대안설계가 문제가 되고 있다. 정비계획에서 정한 범위를 뛰어넘는 대안설계를 제시하면서 조합의 입찰지침 및 서울시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준 위반소지가 발견됐기 때문이다.

먼저 삼성물산은 주거비율을 임의로 조정했다. 대안설계 제출안에 따르면 주거비율을 약 59.9%를 적용했다. 이는 정비계획상 주거비율인 약 57.5%에서 약 2.4%p 초과하는 내용이다. 정비계획상 정해진 주거 용적률도 무려 50%p 가까이 넘어섰다. 정비계획상 주거 용적률은 약 477%다. 그런데 삼성물산은 약 520%를 제안했다.

하지만 입찰지침서에는 ‘대안설계제안에 관한 사항’에서 “건축물의 건폐율, 용적률, 최고 높이의 확대, 정비구역 면적의 증가 및 정비기반시설 변경은 불가하다”고 명시했다.

이와 함께 서울시 공공지원 정비사업 시공자 선정 기준의 경우에도 정비계획 범위를 뛰어 넘는 대안설계를 제시할 경우 입찰자격 제한 또는 무효로 정하고 있다.

시공자 선정 기준 제4조제2항에 따르면 설계도서 작성은 정비계획 범위 내에서 정해야한다. 이를 위반할 경우 제10조제3항에서는 해당 입찰 참여자의 입찰 참가는 무효로 본다고 정해뒀다.

이번 남영2구역의 시공자 선정 입찰 절차 및 결과는 시에서도 예의주시할 것이라는 게 업계의 중론이다. 조합방식 정비사업의 경우 시공자 선정이 조합설립인가 이후로 앞당겨지고 나서 시 기준을 위반한 최초 사례라는 이유에서다.

실제로 서울시 내 정비사업은 조례개정을 통해 지난해 7월 1일부터 조합설립인가 이후 시공자 선정이 가능해졌다. 이후 서울시는 같은 해 9월 시공자 선정 세부기준을 내놨는데, 정비계획을 벗어난 대안설계 제안은 허용하지 않았다.

이번 입찰지침 위반 논란을 두고 인·허가권자인 용산구청은 ‘아직 검토 중’이라고만 입장을 내놨다. 다만, 업계에서는 입찰지침 위반이 명확하다는 의견에 무게감이 실리고 있다. 당초 용산구청 역시 주거비율 상향 등은 ‘중대한 변경’이라고 판단했기 때문이다.

앞서 용산구청은 지난 4월 ‘시공자 선정을 위한 대안설계에 대한 질의 회신’ 공문을 통해 “상업지역 내 세대수 증가를 통한 주거비율 상향은 중대한 변경”이라는 취지로 답변한 바 있다.

이혁기 기자 lee@arunews.com