[2022 국토교통부 업무보고] 민간 정비사업도 통합심의 도입… 주택공급 확대 위해 규제 확 푼다

정부가 내년 민간주택 공급량을 확대하기 위해 정비사업 등 관련 규제를 대폭 개선한다. 현재 공공 정비사업에만 적용하고 있는 통합심의를 민간 정비사업으로 확대하고, 관리처분 시 총회 전에 사전 검증을 받는 방안도 추진한다. 서울시 등 지자체와 함께 발굴한 제도개선 방안을 이행해 민간 공급을 활성화한다는 계획이다. 국토교통부는 지난 27일 이 갗는 내용을 담은 ‘2022년 정부 업무보고, 부동산 시장 안정’에 대해 발표했다.

▲통합심의 적용 확대·관리처분계획 사전 검증 도입 등 민간 정비사업 속도 제고

우선 정비사업의 속도를 제고하기 위해 규제와 관행을 개선한다는 방침이다. 인허가 단계에서는 도시·건축·경관 등 복잡한 심의를 한 번에 진행하는 통합심의를 민간 정비사업에도 적용한다.

통합심의는 현재 공공재개발 등 공공방식 정비사업에 이미 적용하고 있는 제도로, 내년 9월까지 도시 및 주거환경정비법 개정을 통해 민간으로 확대한다는 계획이다. 이 경우 관련 인허가 단계가 약 5개월 가량 단축될 것이란 분석이다.

관리처분 단계에서는 관리처분계획 검증 절차를 총회 전에 진행하는 방안을 추진한다. 현행은 관리처분총회 결과 사업비·분담금 등이 사업시행계획보다 증가하면 부동산원에 검증을 받도록 의무화하고 있다.

문제는 총회 이후 검증을 받다보니 검증 결과를 반영한 관리처분계획안에 대한 총회 의결을 다시 거쳐야 한다는 점이다. 이에 따라 총회 전 선검증을 통해 절차가 반복되지 않도록 내년 4월까지 관련 내규를 개정한다는 계획이다. 선검증이 도입되면 총회 중복으로 인해 불필요하게 소요되는 약 4개월간의 기간을 단축시킬 수 있을 것으로 예상된다.

세입자 보상갈등을 줄이기 위해 보상대상자의 범위도 확대한다. 현재는 보상 대상자가 구역지정 이전에 거주한 사람으로 한정되지만, 구역지정 이후에 거주한 경우에도 보상을 받을 수 있도록 하겠다는 것이다. 주택과 상가세입자 모두 해당되며, 구체적인 기준은 지자체 조례로 위임할 예정이다.

다만 전문가들은 구역지정 이후 거주한 세입자에게 보상 의무화할 경우 보상금을 노리고 이주하거나, 이른바 ‘세입자 알박기’가 성행할 가능성이 있다는 지적도 나오고 있다.

특히 상가세입자 영업손실 보상을 현실화하기 위해 보상액 산정 시 상가세입자가 선정한 감정평가업체의 참여도 허용한다. 상가세입자 보상을 강화하는 경우 법적상한의 125%까지 용적률을 완화하는 방안도 검토하고 있다.

이와 함께 HUG의 정비사업 대출보증 심사시점도 현행 관리처분인가 이후에서 이전으로 당겨 사업비 등의 빠른 조달이 가능하도록 지원한다는 방침이다. 이럴 경우 관리처분인가 전에 보증심사에 착수해 인가와 동시에 발급함으로써 이주비 등을 즉시 지급할 수 있게 된다.

▲준공업지역 임대주택 공급 시 용적률 완화·가로주택 통합추진 허용 등 사업성 제고

정비사업에 대한 규제를 합리화해 사업성을 높이기 위한 방안도 추진한다. 먼저 준공업지역에서 추진하는 정비사업도 임대주택(85㎡ 미만)을 공급하면 용적률을 완화한다. 증가하는 용적률의 절반은 국민주택규모 임대주택으로 공급하고, 나머지 절반은 일반분양으로 공급하는 방법을 도입한다는 계획이다. 이 경우 서울시 내 준공업지역 정비사업을 통해 기존 4,500가구 규모에서 5,500가구로 공급량이 증가할 것으로 예측된다.

재개발 임대주택을 가구 수 기준이 아닌 연면적 기준으로 산정하는 방법도 도입한다. 현재는 지자체에 따라 임대주택을 전체 가구 수의 5~30%를 공급하도록 의무화하고 있다. 하지만 도시정비법 시행령을 개정해 사업여건에 따라 연면적을 기준으로 공급하는 방안을 허용한다는 방침이다.

소규모 정비사업에 대한 개선 방안도 마련한다. 가로주택정비사업을 소규모 재개발로의 전환을 허용하고, 도로를 사이에 둔 2개의 가로주택정비를 통합 추진할 수 있도록 할 예정이다. 현재는 기존 가로주택정비사업조합이 소규모 재개발로 전환하기 위해서는 조합을 해산한 이후 다시 소규모 재개발조합을 설립해야 하는 불편함이 있다. 또 가로주택정비구역 사이에 6m 이상의 도로가 통과하면 하나의 구역을 통합이 불가능하다.

심민규 기자 smk@arunews.com