신탁이나 리츠도 도심복합사업 시행자 참여

앞으로 도심 공공주택 복합사업에 신탁이나 리츠도 사업시행자 참여가 가능해진다. 국회는 지난 9일 본회의를 열고 이런 내용의 도심 복합개발 지원에 관한 법률 제정안을 의결했다.

도심복합개발지원법은 한국토지주택공사(LH) 등이 시행하는 공공주도의 도심복합사업을 신탁사나 리츠(REITs, 부동산투자회사) 등 민간도 시행할 수 있도록 하는 게 핵심이다. 수요가 많은 도심에 보다 창의적이고 다양한 형태의 복합사업을 추진할 수 있도록 하겠다는 것이다.

도심복합사업은 공공주택 특별법에 따라 지난 2021년 9월 도입됐다. 낮은 사업성으로 인해 기존 재개발 사업이 어려운 지역의 개발을 위해 용적률을 최대 700%까지 완화하고 신속하게 사업을 추진(인·허가기간 3~4년 단축)할 수 있다는 장점이 있다. 다만 주로 주택건설 위주로 진행되다보니 상업·문화시설 등 복합개발이나 거점조성에는 한계가 있다는 지적이다.

이에 이번 제정안에서는 먼저 사업대상과 유형을 정했다. 편리한 교통으로 상업·문화 등의 거점이 될 수 있지만 낙후·저이용된 지역은 첨단산업 중심의 성장거점형으로, 주택공급이 필요한 노후 역세권·준공업지 등은 주택공급 위주의 주거중심형으로 개발해 차등을 뒀다.

시행자의 경우 기존 조합방식의 정비사업이 비전문성ㆍ사업 장기화 등의 문제가 있었던 점을 고려해 토지주가 조합설립 없이 신탁 및 리츠 등 민간 전문기관과 협력해 시행할 수 있다. 토지주 직접시행방식은 도시 및 주거환경정비법과 마찬가지로 20인 이내인 경우에 허용하며 공공도 사업참여가 가능하다.

사업추진 시 지자체가 사전검토를 통해 사업방향을 먼저 제시하도록 해 사업시행자가 신속하게 계획을 수립할 수 있도록 했다. 또 각종 개별법에서 정하는 심의는 통합 심의해 행정절차에 소요되는 기간도 단축할 수 있다. 공공이 시행하는 도심복합사업과 마찬가지로 주민 2/3 및 토지 1/2의 동의를 받아야 한다.

규제 특례도 주어진다. 성장거점형 사업은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 상 도시혁신구역으로 지정해 용적률, 건폐율 등의 규제를 대폭 완화해 민간의 창의성을 최대한 발휘할 수 있도록 했다. 주거중심형 사업도 도시·건축 규제를 공공 도심복합사업 수준으로 완화해 참여 유인을 높였다.

대신 완화된 규제에 따른 개발이익은 공익적 목적으로 사용될 수 있도록 공공주택, 기반시설, 생활 SOC 등을 건설해야 한다. 특히 규제 특례와 공공기여 수준의 적절성에 대해서는 사업계획승인권자인 기초지자체가 상위 지자체와 협의하도록 했다. 과도한 개발이익을 사전에 막겠다는 취지다.

이번 제정안은 공포 1년 후 시행될 예정이지만 국토교통부는 시행일 이전이라도 지자체가 후보지를 공모하고 시행 즉시 사업이 바로 진행 가능하도록 사업요건을 조기에 확정할 계획이다. 또 사업추진 가이드라인 배포와 민간사업자와 지자체 대상 설명회도 개최할 예정이다.

국토부 관계자는 “관 주도가 아닌 민간사업자 주도의 계획 수립 절차는 물론 용적률·건폐율이 정해지지 않은 도시혁신구역 등 파격적 혜택이 주어진다”며 “민간이 창의적인 역량을 발휘해 선호도가 높은 도심 지역에 신속히 문화·상업 등의 복합시설을 건설하고 주택을 공급할 수 있을 것으로 기대된다”고 밝혔다.

심민규 기자 smk@arunews.com