신탁 대수술… 구역지정·시행자 동시에

신탁사도 정비구역 지정을 제안할 수 있는 방안이 시행에 들어갔다. 신탁방식으로 정비구역이 지정되면 정비계획과 사업시행계획을 동시에 처리하는 통합계획도 수립할 수 있다. 대신 장기간 사업시행자 지정을 받지 못하거나, 토지등소유자가 원하는 경우 계약을 해지할 수 있는 방안도 도입됐다. 또 건설사의 입찰보증금도 원칙적으로 사업비 전환이 금지된다.

지난 19일 시행에 들어간 도시 및 주거환경정비법에 따르면 사업시행자 지정의 특례 등이 포함됨에 따라 신탁방식 정비사업에 대거 변화가 예상되고 있다. 특히 법령 시행에 맞춰 국토교통부가 ‘정비사업 지정개발자(신탁업자) 시행방식 표준계약서 및 표준시행규정’도 마련해 시행에 들어갔다.

우선 신탁사도 토지등소유자의 동의를 받으면 정비구역 지정을 제안할 수 있게 됐다. 시행령에 따르면 전체 토지등소유자 2/3 이상의 동의를 받아 정비사업과 관련한 명칭과 사업개요 등에 대한 내용이 담긴 제안서를 제출하는 방식으로 구역지정 제안이 가능하다.

또 토지등소유자가 정비구역 지정제안에 동의하는 경우에는 해당 신탁사를 사업시행자로 지정하는 것도 동의한 것으로 처리된다. 현행법상 신탁사가 사업시행자로 지정 받기 위해서는 토지면적 1/2 이상의 토지소유자와 토지등소유자 2/3 이상의 동의를 받도록 규정하고 있다. 따라서 신탁사의 정비구역 지정제안이 이뤄진 경우 토지면적 1/2 이상의 요건을 충족하면 곧바로 사업시행자 지정도 가능해지는 셈이다.

신탁사의 제안으로 정비구역이 지정된 경우에는 정비계획과 사업시행계획을 통합해 처리할 수 있는 방안도 도입됐다. 정비구역 지정 이후 정비계획 내용과 사업시행계획서의 내용을 합친 ‘정비사업계획’을 수립할 수 있다는 것이다. 다만 최초 정비사업계획인가를 신청하기 위해서는 조합설립을 위한 동의요건 이상의 동의를 받아야 하는데, 사업시행자 지정에 동의한 토지등소유자는 정비사업계획에도 동의한 것으로 본다.

신탁업자 표준계약서와 표준시행규정도 제정·시행에 들어감에 따라 계약을 해지할 수 있는 근거가 마련되고, 신탁보수 책정도 구체화될 전망이다. 신탁사가 신탁계약을 체결한 후 2년 이내에 사업시행자 지정을 받지 못하거나, 토지등소유자 전체회의에서 사업시행자 지정에 동의한 토지등소유자 3/4 이상이 찬성하면 해지가 가능하다.

신탁사도 신탁의 목적달성이나 신탁사무의 수행이 불가능한 경우에도 신탁해지가 가능하다. 다만 신탁사에게 해지사유가 있는 경우에는 해지의 책임을 지도록 했다.

신탁보수 산정방법도 다양화된다. 현행 단순 요율방식은 물론 상한액을 적용하거나, 정액으로 확정하는 방법을 표준안에 포함시켰다. 단순 요율방식의 경우에는 단수 또는 복수로 추정금액을 명시해야 한다. 사업별 특성에 맞춰 적합성 방식으로 신탁보수를 책정할 수 있도록 유도한다는 것이 국토부의 설명이다.

더불어 초기사업비나 공사비 등 사업에 필요한 자금을 신탁사가 직접 조달하는 방안도 포함됐다. 이에 따라 시공자 입찰보증금을 대여금으로 전환해 초기사업비로 사용하는 것이 원칙적으로 금지된다. 다만 건설사가 동의하는 경우에는 예외적으로 허용한다.

이 밖에도 신탁사는 건설사업관리를 직접 수행해야 하며, 용역을 통해 수행하는 경우에는 신탁사가 부담해야 한다. 더불어 예비신탁사 선정 과정의 불투명한 문제를 해결하기 위해 공개모집으로 선정하고, 협약 등을 체결하는 경우에는 일정 비율 이상 주민동의를 확보하는 방안도 추진할 계획이다.

심민규 기자 smk@arunews.com