대한민국의 맨해튼, 정비사업 속도 낸다 | 압구정 정비계획 마무리… 70층 역대급 아파트 짓는다

서울 강남구 압구정지구에서 조합설립을 완료한 압구정2~5구역의 정비계획안이 확정되면서 역대급 단지가 탄생할 전망이다. 

최근 압구정3구역까지 서울시 심의를 통과하면서 초고층 계획이 담긴 정비계획 변경안이 구체화된 것이다. 압구정동은 1970년대 강남 개발로 조성될 때부터 현재까지 제일가는 부촌으로, ‘대한민국의 맨해튼’이라고도 불린다. 

한강뷰 초고층 단지가 건립되면 공동주택 최초로 ‘평당 3억원’ 시대가 열릴 가능성도 언급되고 있다. 분담금 규모도 어마어마한데 50평대 소유주가 동일 평형 아파트를 분양받으면 약 10억원의 분담금이 발생하고, 펜트하우스의 경우 100억원대의 분담금이 예상될 정도다. 압구정 재건축 정체의 원인인 층수 제한이 폐지되고 서울시의 정비사업 활성화 기조가 강해지자 사업에도 속도가 붙고 있다. 지난달 2구역이 압구정지구 최초로 현대건설을 시공자로 선정한 데 이어 3·4·5구역도 관련 절차를 준비하고 있다. 내부 견해차로 정체돼왔던 1구역은 협의체 구성에 나서면서 분위기 반전을 노리고 있다.

▲‘재건축 정점’ 압구정의 최대 사업지 3구역, 11월 정기총회 개최 후 내년 상반기 시공자 선정

전국 정비사업장 최상급지인 압구정 재건축 중에서도 최대 구역인 3구역이 정비계획안 심의를 매듭짓고 본격적으로 재건축에 돌입한다. 내달 정기총회와 내년 봄 시공자 선정 준비에 착수한다.

서울시는 지난 1일 제10차 도시계획위원회 수권분과소위원회를 열고 압구정3구역 정비구역·정비계획 결정(변경), 압구정아파트지구 개발기본계획 및 도시관리계획 결정(변경)계획 및 경관심의안을 수정가결했다.

이로써 올해 3월 정비계획 결정 변경안이 고시된 2구역(신현대아파트), 9월 4구역(현대8차, 한양3·4·6차아파트), 10월 5구역(한양1·2차아파트) 등에 이어 마지막으로 심의를 통과하게 됐다. 3구역은 내달 중 정비계획 변경안이 고시될 것으로 예상하고 있다.

이번에 통과된 정비계획안에 따르면 이 단지는 강남구 압구정동 369-1번지 일대로 현대아파트1~7차, 10·13·14차, 대림빌라트 등이 정비 대상이다. 정비구역 면적만 39만9,595.1㎡에 달하는 초대형 사업장이다. 

여기에 용적률 300% 이하를 적용해 최고 70층 높이의 아파트 5,175세대와 부대복리시설 등을 건설한다. 공공주택은 641세대가 포함됐다. 초고층 250m 이하는 랜드마크 2개동에 한정하고, 나머지 동은 200m 이하, 50층 이하로 결정했다.

조합은 이번 심의안에 대한 결과 통지를 기다리고 있다. 이달 말 결과 통지 후 11월에는 해당 계획안 고시와 함께 정기총회 개최를 계획하고 있다. 오는 11월 15일 정기총회에서 예산편성 안건 등을 의결한다는 구상이다.

압구정3구역 관계자는 “11월 중순 정기총회 후 내년 5월 또는 6월경에 시공자 선정을 골자로 한 총회가 열릴 것으로 보인다”며 “이후 하반기에는 통합심의 준비에 들어가고 내후년 사업시행인가까지가 가시적인 목표”라고 밝혔다.

조합은 정비사업 업무 추진과 함께 토지지분 관련 문제에도 대응한다. 압구정3구역의 경우 일부 토지가 서울시와 현대건설, HDC현대산업개발, 소유주 등의 지분이 혼재돼있는 것으로 파악됐다. 시와 건설사 측이 보유한 토지의 시가는 약 2조6,000억원으로 추정된다.

원인은 지난 1970년대 아파트 건설 당시 토지정리 미비 등으로 인한 행정 오류가 지적되고 있다. 하지만 이에 대해 업계 관계자들은 실제 사업 추진에는 큰 영향이 없을 것이라는 의견에 무게를 두고 있다. 과거 신반포1차(아크로리버파크), 신반포3차(래미안 원베일리) 등의 사업장에서도 유사한 선례가 있었기 때문이다. 

시도 조속히 토지지분을 정리해 사업 지연을 방지하겠다는 입장이다. 시는 내년까지 지분 정리를 완료하겠다는 목표로 실무협의체를 구성·운영하겠다고 지난 7월에 공식적으로 밝힌 바 있다.

▲올 가을 정비계획 확정 지은 4구역과 5구역, 시공자 선정 집중… 이르면 연말 입찰공고 예상

압구정4구역과 5구역은 올해 9월과 10월 각각 정비계획이 고시되면서 재건축이 궤도에 올랐다. 4구역은 최고 70층, 5구역은 최고 69층 건립이 계획된 초고층 스카이라인을 구현할 예정이다. 양 구역은 다음 수순인 시공자 선정 절차에 돌입하게 된다.

압구정4구역 정비계획에 따르면 이곳은 강남구 압구정동 481번지 일대로 면적이 11만8,859.6㎡다. 여기에 용적률 263.14% 이하 및 건폐율 50% 이하를 적용해 최고 70층 높이의 아파트 1,664세대 및 부대복리시설 등을 건설한다는 방침이다.

현대8차·한양3·4·6차아파트 등으로 구성된 4구역은 이르면 연말 시공자 선정 공고를 내고, 내년 봄 시공자 선정 총회를 예상하고 있다.

압구정4구역 조합 관계자는 “현재 시공자 설계 도서를 마련하고 있고, 올해 12월쯤 마무리 되는대로 입찰공고를 낼 수 있을 것으로 보인다”며 “입찰절차를 거쳐 4월경 시공자 선정 총회를 열고 하반기에는 통합심의에 집중할 계획”이라고 전망했다.

5구역도 지난 8월 서울시 도계위 심의를 통과한 데 이어 이달 초 정비계획안을 고시 받았다. 이 사업장은 강남구 압구정동 490번지 일대로 면적이 7만8,989.6㎡다. 향후 최고 69층 높이의 아파트 1,401세대와 부대복리시설 등이 들어선다. 1,401세대 중 임대주택은 140세대를 공급한다.

압구정5구역 조합 관계자는 “정비계획이 공식적으로 확정된 뒤 시공자 선정을 위한 준비 과정에 있다”고 밝혔다.

▲압구정2구역, 첫 시공자 선정… ‘압구정 현대’ 명맥 잇는다

압구정2구역은 지난달 현대건설을 시공자로 선정하면서 ‘압구정 현대아파트’의 명맥을 이어나간다는 방침이다. 압구정 일대서는 최초로 시공권 주인이 확정됐다.

사업계획에 따르면 이곳은 강남구 압구정동 434번지 일대로 면적이 19만2,910.46㎡다. 재건축을 마치면 최고 65층 높이의 아파트 2,571세대와 부대복리시설 등이 지어진다. 압구정 신현대아파트 9·11·12차를 재건축한다.

현대건설은 조합원 100% 한강조망과 최대 225도 파노라마 조망, 분담금 입주 후 최장 4년 유예 등의 조건을 제시해 다수 조합원의 찬성표를 이끌어냈다. 총 공사비는 약 2조7,488억원, 3.3㎡당 1,150만원이다.

앞으로 압구정2구역 조합은 현대건설의 대안설계를 반영한 정비계획안을 수립할 예정이다. 내년에는 정비계획 변경안 수립, 통합심의 준비 등의 절차를 밟는다.

압구정2구역 조합 관계자는 “내년에는 대안설계 내용을 담은 정비계획 변경안 마련 등이 주요 업무가 될 것”이라며 “2026년 안으로 정비계획 변경, 통합심의 통과를 목표로 하고 있다”고 말했다.

한편 이 외에 압구정1구역의 경우 지난 2021년 7월 21일 추진위원회가 승인됐다. 1구역은 미성1차, 2차아파트가 대상이다. 다만 단지별 이해관계 대립으로 인해 사업이 지연된 상태다. 이에 압구정1구역은 아파트와 아파트, 아파트와 상가 간의 원활한 협의를 위한 협의체를 구성할 예정이다. 

계획대로 진행되면 이달 말까지 후보자를 모집하고, 내달 추진위원회 회의를 열고 협의체가 출범하게 된다. 이어 내년 상반기 내 창립총회를 목표로 진행 중이다.

이호준 기자 leejr@arunews.com