강남에서도 도시정비형 재개발… 높이·용적률 완화도

서울시가 도시정비형 재개발구역을 강남권까지 확대하면서 대규모 복합개발 추진을 촉진한다. 아울러 높이, 용적률 완화 혜택도 부여하면서 사업 활성화 방안도 마련했다. 시는 지난 17일 제15차 도시계획위원회를 개최해 이런 내용을 담은 2030 도시·주거환경정비기본계획(도시정비형 재개발부문) 변경안을 수정가결 했다고 밝혔다. 이번 결정은 지난달 14일 발표한 ‘규제철폐 139호(도시정비형 재개발사업 대상 확대 및 높이 규제 철폐)’의 법적 실행을 위한 핵심 절차다. 주요 내용은 △정비가능구역 확대 △높이 기준 완화 △용적률 체계 개편 △의무 비주거비율 완화 △시니어주택·숙박인프라 공급 확대 등이다. 시는 과감한 규제 개선을 통해 민간개발사업을 확대하고 △고밀복합도시 조성 △노후지역 도심기능 회복 △시민중심 녹색도시 구현 등에 이바지하겠다는 방침이다. 이번 수정가결사항은 14일간 주민 재공람 후 오는 10월 중 고시될 예정이다.

▲‘동남권’ 강남·잠실, ‘동북권’ 창동·상계 등 정비가능구역 추가… 대상지역 확대해 도시경쟁력 제고

이번 도시·주거환경정비기본계획 변경의 핵심사안은 도시정비형 재개발 정비가능구역을 확대한 것이다. 앞으로 강남권에서도 도시정비형 재개발사업이 추진될 전망이다.

먼저 시는 정비가능구역을 동남권 강남과 잠실, 동북권 창동, 상계 지역까지 확대키로 했다. 동남권은 대규모 개발을 통한 글로벌기업 유치를, 동북권은 서울아레나 등 문화·창업거점과 연계한 주변지역 개발 촉진을 유도해 도시경쟁력을 높일 것으로 기대하고 있다.

변경안에 따라 지역별로 △도심지역 영등포, 강남(추가) △광역중심지역 가산·대림, 용산, 청량리·왕십리, 잠실(추가), 창동·상계(추가) △지역중심지역 신촌, 연신내·불광, 사당·이수, 성수, 봉천, 천호·길동, 동대문 등으로 구분했다.

더불어 지역 정비 활성화를 위해 최소 필지, 저밀 이용, 신축 비율 기준을 삭제한다. 법정기준 노후도가 확보된 경우에는 정비구역으로 지정하는 등 중심지 고도화에도 힘쓴다. 정비가능구역은 사업지 주변 현황 및 계획예정사항 등을 담은 통합마스터플랜을 수립해야 사업을 추진할 수 있다.

▲기준높이 완화, 최고높이 삭제… 허용용적률도 1.1배까지 늘려

앞으로 시는 주요 중심지 위계를 고려해 기준높이를 완화하고, 최고 높이도 철폐하면서 다양한 경관을 창출하고 유연한 건축계획 수립을 유도한다는 방침이다. 허용용적률도 상향해 사업성 개선을 도모한다.

그동안 도시정비형 재개발은 타사업에 비해 낮은 높이로 인해 건폐율을 최대화하는 건축계획 마련이 불가피했다. 이로 인해 지상부 오픈스페이스 부족과 다양한 경관 창출의 한계 등의 문제점을 보여 대응책을 내놓은 것이다.

특히 영등포 도심은 기준높이를 삭제하면서 여의도 도심과 연계해 새로운 성장 거점으로 발전시킨다는 계획이다. 또 광역중심 및 마포공덕 지역은 기준높이를 150m까지, 다른 지역은 기준높이를 130m로 일괄 설정토록 하면서 규제를 완화한다. 창의적이고 다양한 건축디자인을 유도하고, 시민이 이용할 수 있는 열린 공간을 마련해 활력있는 도시공간을 조성하겠다는 취지다.

지구단위계획에 비해 낮았던 도시정비형 재개발구역 용적률 체계도 합리적으로 변경한다. 우선 일반상업지역과 준주거지역 허용용적률을 지구단위계획과 동일하게 조례용적률의 1.1배까지 상향한다.

이를 통해 일반상업지역의 경우 공공기여 추가 부담 없이 용적률이 80%까지 개선될 수 있다. 준공업지역 역시 지난해 11월 개정된 ‘준공업지역 제도 개선사항’을 반영해 사업 실행력을 강화할 예정이다.

허용용적률 상향에 맞춰 도심부 외 지역에서 개방형녹지를 조성할 경우 부여하던 용적률 인센티브를 기존 최대값 100%에서 150%까지 높인다. 저출산·고령화 대책시설인 산후조리원 및 예식장 도입 인센티브 최대 200%, 정비사업 내 주거·산업세입자 대책 수립에 따른 인센티브 최대 200%도 신설한다.

이 외에도 공공성이 낮고 이행담보가 어려운 항목을 삭제하고 유사항목도 통합해 운영한다는 방침이다. 여건변화에 맞춘 개선도 병행한다. 일례로 시민체감도가 높은 전신주 지중화 등의 보행환경개선 시 부여되는 인센티브 50%를 100%까지 확대한다.

▲상업지역 비주거비율 축소… 시니어주택 및 숙박인프라 공급도 촉진

아울러 주택공급 실효성을 강화하기 위해 상업지역 비주거비율을 축소하고, 고령화 등 사회여건 변화에 맞춤형 대응책도 강구했다.

시는 올해 5월 규제철폐 1호로 발표한 상업지역 비주거비율 완화(20%→10%)를 반영해 그간 지역별로 차등 적용하던 비주거비율을 10%로 일괄 적용키로 했다. 이에 따라 상업지역 등 중심지에서도 주거공급을 촉진하고, 주거·상업 복합개발을 유도할 계획이다.

사회여건 변화에 발맞춘 시니어주택 및 숙박인프라 추가 공급 방안도 세웠다. 고령화사회 진입에 따라 지상연면적 20% 이상의 노인주거복지시설 및 공공지원민간임대주택(고령자) 도입 시 최대 200% 용적률을 부여한다. 또 도시계획위원회를 통해 최대 30m까지 높이도 완화해준다.

시는 앞으로 도시정비형 재개발사업이 추진되는 도심부 등에 시니어주택을 적극 유도할 예정이다. 도시정비형 재개발구역이 교통·의료 등 고령자 거주에 적합한 인프라를 갖춘 만큼 입지 특성을 적극 활용하겠다는 이유에서다.

더불어 서울 관광수요가 증가함에 따라 숙박 인프라를 확충하기 위한 인센티브도 확대한다. 현재 시는 관광 활성화를 위해 도심부에서 3성급 이상 호텔을 건축하면 허용용적률 인센티브를 100%까지 부여하고 있다.

이를 더욱 완화해 인센티브 부여 기준을 도심부 이외 지역까지 확대한다. 또 관광숙박시설을 계획할 경우 도시계획조례에 따른 상한용적률과 건폐율을 완화하는 실행전략도 추가로 마련됐다.

조남준 서울시 도시공간본부장은 “규제철폐안의 실행을 위한 법정절차를 신속하게 마무리해 시민들을 위한 체감도 높은 개선방안을 마련했다”며 “시민과 공공이 함께 새로운 도시공간을 조성함으로써, 서울시의 글로벌 도시경쟁력 강화를 실현하고자 한다”고 말했다.

이호준 기자 leejr@arunews.com