재개발·재건축사업 착수 요건이 완화된다. 재개발 구역지정과 재건축진단 요건을 완화해 사업을 활성화하겠다는 취지다.
국토교통부는 이런 내용의 도시 및 주거환경정비법 시행령 및 시행규칙, 주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준, 정비사업 조합설립추진위원회 운영규정, 도시·주거환경 정비계획 수립 지침 등 하위 개정안을 내달 28일까지 40일간 입법예고한다고 18일 밝혔다.
이번 제도 개편안의 핵심은 재개발 정비구역 지정 요건에 무허가건축물을 포함시키고 주민이 불편하면 재건축을 쉽게 추진할 수 있도록 지원하겠다는 것이다. 이번 개선안은 올해 국토부 업무계획과 2월 21일 발표된 지역 건설경기 보완방안에서 밝혔던 정비사업 활성화 방안의 후속 조치다.
먼저 재개발사업의 정비구역 지정 요건이 완화된다. 현재 재개발사업의 정비구역 지정요건으로 해당 구역에서 노후·불량 건축물(30년 이상 경과)이 전체 60% 이상이어야 한다고 규정돼 있다. 이때 무허가건축물은 노후도 산정에서 제외하고 있다.
하지만 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률과 공공주택 특별법 등에서는 이미 보상의 대상으로 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물을 포함하고 있다. 이런 점을 감안해 앞으로는 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물도 노후도 산정 대상에 포함시키겠다는 것이다. 개정안에서는 시행령 별표1 제2호 각 목 외의 부분 전단 중 ‘노후·불량건축물’을 ‘노후·불량건축물과 국토교통부령으로 정하는 무허가건축물’로 개정할 예정이다.
재건축진단 기준도 개선된다. 안전진단을 재건축진단으로 명칭을 변경하고 통과 시점은 사업시행인가 전까지 조정한다. 주민이 불편하면 재건축을 보다 쉽게 착수할 수 있도록 개정돼 오는 6월 2일 시행 예정인 도시 및 주거환경정비법 취지를 반영하는 것이다.
현재 진단 항목은 구조환경, 주거환경, 설비노후도, 비용분석 등으로 구성된다. 다만 주거환경 분야는 주민 불편과 밀접한 관련이 있음에도 불편도를 충분하게 반영하지 못한다는 지적이 있었다.
이에 따라 주민공동시설, 지하 주차장, 녹지환경 등 7개 세부 평가항목을 신설하고 기존 일조환경, 실내공간, 도시미관 항목은 세대 내부환경, 공용부분 환경의 세부 평가항목으로 통합한다.
예를 들어 △지하 주차장이 없어 지상 통행이 불편하거나 △주민공동시설과 조경시설이 충분하지 못해 쾌적한 실외 활동 공간이 부족한 경우 △승강기가 비좁은데 확장하기도 어려운 노후 아파트는 주민의 불편 정도가 재건축 진단 결과에 반영될 수 있도록 개선된다.
또 주거환경 분야의 평가항목이 확대되는 점을 고려해 진단 점수 합산 시 주거환경 분야의 평가 가중치를 현행 30%에서 40%로 소폭 확대하고 비용분석은 평가 가중치에서 제외할 수 있도록 했다. 다만 주민이 요청하는 경우 비용분석을 포함한 현행과 같은 평가 가중치를 적용할 수 있도록 해 주민의 선택권도 확대된다.
이로써 지금은 ‘구조안전(3), 주거환경(3), 설비노후도(3), 비용분석(1) 가중치로 100점이 환산됐지만 앞으로는 ’구조안전(3), 주거환경(4), 설비노후도(3) 가중치로 100점이 환산된다. 다만 주민이요청하는 경우 현행 가중치 3:3:3:1이 적용될 수 있다.
아울러 재건축진단을 통과하지 못해 사업시행계획인가 전까지 다시 진단을 받아야 하는 경우 3년 이내 작성된 재건축 진단 결과보고서를 다시 활용할 수 있도록 규정해 진단 부담을 줄일 예정이다.
국토부 김헌정 주택정책관은 “이번 제도개선으로 노후지역의 재개발사업 추진이 보다 수월해지고 재건축진단 실시 과정에 주민 불편사항이 잘 반영될 수 있을 것으로 기대된다”며 “규제 사각지대 해소와 정비사업 패스트트랙 안착을 위해 지난해 말부터 계속적인 현장 정책설명회 등 의견수렴 거쳐 하위법령을 마련했다”고 밝혔다.
박노창 기자 park@arunews.com