[창간11주년 | 떠밀려 덩치 커진 정비사업 시장 규모] 공사비 치솟더니 ‘웰터급’도 ‘헤비급’ 됐네

올해 서울 주요 구도심 정비사업장들을 중심으로 건설사들의 수주 먹거리가 늘어날 것이라는 전망이다. 정비업계 침체 위기론이 나오고 있는 상황에서도 한강변·교육·상권 등 우수 입지를 자랑하는 사업장 곳곳에서 시공자 선정을 앞두고 있기 때문이다. 

특히 일부는 원자재가격과 인상비 등에 대한 상승, 고급화 추세를 감안해 건설사들의 눈높이에 맞춘 공사비를 책정하면서 시장규모는 더 커질 수밖에 없다는 분석이다. 

실제로 지난해 남영2구역과 마포로1-10지구 등 도시정비형 재개발의 경우 첫 입찰부터 1,000만원 이상을 책정해 입찰공고를 냈고, 이미 시공자 선정까지 마쳤다. 2개 사업장은 각각 3.3㎡당 공사비로 1,070만원 및 1,050만원을 책정했다. 시공자는 남영2구역의 경우 삼성물산, 마포로1-10지구는 포스코이앤씨를 선정했다.

올 상반기 시공자 선정을 마친 신용산북측제1구역은 도시정비형 재개발 공사비로 3.3㎡당 950만원을 책정했다. 이 같은 조건으로 롯데건설이 수주에 성공했다. 최고 38층 높이의 공동주택 324세대 등을 짓는데 총 공사비는 3,522억원 규모로 파악됐다.

업계에서는 도시정비형 재개발 사업유형의 경우 공법과 규모의 경제 측면에서 일반 재개발보다는 공사비가 다소 비쌀 수밖에 없다고 분석한다. 주거와 상업시설이 혼재돼있는 만큼 투입되는 철근 자체가 다르게 적용되는 등 복합적인 설계가 필요하다는 것이다. 

또 신축 규모가 작기 때문에 공사에 필요한 원자재 발주 물량 단가가 대규모를 짓는 일반 재개발보다는 높은 가격이 책정된다는 의견이다. 대규모보다는 소규모 물량을 발주할 때 단가가 더 높기 때문이다.

공사비 상향조정 분위기는 해를 넘겨 올해도 이어지고 있다. 일반 주택정비형 재개발의 경우에도 공사비는 상향 추세를 보이고 있다. 한남4구역의 경우 3.3㎡당 940만원을 책정해 시공자 선정에 나섰는데, 한남 뉴타운지구 중 역대 최고 공사비를 기록한 사례다. 총 공사비는 1조5,139억원에 달한다.

인건비와 원자재가격 상승을 감안해 건설사들의 원활한 사업 참여를 유도하면서도 단지 고급화를 바라는 조합원들의 욕구를 충족시키기 위한 것으로 풀이된다.

실제로 이곳에서는 시공권을 두고 삼성물산과 현대건설이 맞붙었는데, 고급화를 동반한 특화조건이 승부처로 작용했다. 최종 승리의 깃발은 삼성물산이 거머쥐었다.

재건축도 마찬가지다. 강남권을 중심으로 공사비 상향조정을 통해 건설사들의 적극적인 참여를 이끌어내고 있다는 게 업계의 중론이다.

일례로 삼호가든5차의 경우 3.3㎡당 공사비로 990만원을 책정해 시공자 선정 절차를 진행 중이다. 1,000만원에 근접한 수치다. 이 같은 수치는 조합이 입찰에 참여건설사 부족으로 한 차례 유찰을 겪은 후 공사비를 상향조정한 조건이다.

신반포4차도 3.3㎡당 950만원을 책정했다. 총공사비로 환산하면 무려 1조원을 훌쩍 뛰어 넘는다.

전문가들은 물가상승에 인건비, 원자재가격 등도 동반상승하면서 정비사업 시장규모는 자연스럽게 커질 수밖에 없다고 분석하고 있다. 다만, 공사비 고공행진을 두고 조합원 부담이 커지고 있는 가운데 언제까지 분양가격으로 상쇄할 수 있을 지는 미지수라는 의견도 나온다.

엄정진 한국주택정비사업조합협회 사무국장은 “건설사들이 조합의 마음을 사로잡기 위해 수주 경쟁을 펼쳤던 과거와 달리, 공사비 수가가 맞지 않으면 선뜻 입찰에 참여하지 않는 추세”라며 “조합은 적극적인 입찰참여를 유도하면서도, 단지 고급화를 원하는 조합원들의 욕구를 충족시키기 위해서라도 건설사들의 눈높이에 맞춘 공사비 책정에 나서고 있는 사례가 늘고 있다”고 말했다. 이어 “공사비가 지속적으로 오르는 만큼 조합원들이 짊어져야 할 부담은 커지고 있다”며 “조합이 일반분양 가격을 높게 책정하고, 여기서 나오는 수요를 통해 조합원들에 대한 공사비 부담을 완화하고는 있지만, 장기적으로는 시장 안정화 측면에서 불안정 요소로 작용할 가능성이 크다”고 지적했다.

이혁기 기자 lee@arunews.com