신탁·리츠 등 민간에도 도심복합사업 확대

공공 도심복합사업 모델이 신탁이나 리츠 등 민간에도 확대된다. 또 민간 시행자의 참여를 유도하기 위해 건폐율이나 용적률 등 건축 규제 완화 특례가 부여된다.

국토교통부는 지난 6일 도심 복합개발 지원에 관한 법률이 공포됨에 따라 시행일에 맞춰 하위 법령인 시행령과 시행규칙 제정안도 7일 공포했다.

도심복합사업은 기존에 민간 주도의 재개발이 어려운 곳에 용적률 상향 등의 혜택을 줘 고밀로 개발해 주택을 공급하는 사업이다. 재건축·재개발 등 조합이 주도하는 정비사업과 달리 공공이 사업시행자로 참여했다.

문제는 공공의 토지 수용과정에서 주민들의 반발이 커졌고, 도시 경쟁력 강화 측면에서도 한계가 있었다. 이에 2022년 8·16 대책을 통해 도심복합사업을 민간에도 허용하는 식으로 개편하겠다고 발표했다. 이번 제정안은 신탁·리츠 등 민간 전문기관도 사업시행자로 참여할 수 있게 한 것이 특징이다.

복합개발사업은 도시 내 성장 거점 조성을 목표로 하는 성장거점형과 주택의 신속한 공급을 목표로 하는 주거중심형으로 분류된다. 사업유형별 사업을 시행할 수 있는 대상 지역은 시행령에서 구체화했다.

우선 성장거점형은 타 정비사업과 달리 노후도에 상관 없이 도심·부도심 또는 생활권의 중심지역이거나 대중교통 결절지로부터 500m 이내에 위치한 지역이 대상이다. 결절지는 지하철, 철도, 고속버스 등 2개 이상의 노선이 교차하는 지역을 말한다.

주거중심형의 경우 부지 면적의 과반이 역승강장 경계로부터 500m 이내에 위치하거나 준공업지역으로 20년 이상 경과한 노후건축물 비율이 40% 이상의 범위인 지역에서 시행할 수 있다. 다만 40% 이상의 범위에서 시·도 조례로 달리 정할 수 있다.

특히 신탁·리츠 등 민간 시행자들의 참여를 유도하기 위해 복합개발사업 시행 시 건폐율·용적률 등 건축 규제 완화 특례가 부여된다.

성장거점형은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 상 도시혁신구역으로 지정할 수 있도록 했다. 시행령에 따라 건폐율은 용도지역별 법적 상한까지 완화할 수 있으며, 준주거지역은 용적률 법적상한의 140%까지 완화할 수 있다.

아울러 사업시행자는 규제 특례로 인해 취득하는 개발 이익의 일부를 공공주택, 기반시설, 생활 SOC 등으로 공공에 제공해야 한다. 또 복합개발사업으로 건설되는 주택의 일정 비율(성장거점형은 50% 이하, 주거중심형은 30~50% 범위에서 시·도 조례로 정하는 비율)은 공공주택으로 공급해야 한다.

국토부 김배성 공공주택추진단장은 “도심복합개발법이 시행으로 복합개발사업이 본격 활성화됐다”며 “법 시행 이후 지자체, 신탁업자·리츠 등 사업시행자 등 관계기관의 의견을 지속적으로 수렴하며 복합개발사업이 차질 없이 시행될 수 있도록 지원을 이어나가겠다”고 밝혔다.

박노창 기자 park@arunews.com