[서울시 공공지원 표준정관 주요내용] 추진위가 선정한 정비업체·설계자, 조합에 승계 가능해질까

서울시가 재건축·재개발 등 정비사업을 추진하는 조합을 위한 표준정관을 마련해 배포했다.

도시정비법 개정으로 표준정관 배포 권한이 지자체로 이양되면서 시가 제정에 나선 것이다. 이번 표준정관에는 공공지원제도가 적용되는 특성을 반영해 기존 표준정관에 공공지원 시공자 선정기준과 설계·정비업체 선정기준, 표준 행정업무규정 등의 내용을 추가했다.

또 그동안의 법령 개정사항을 반영해 공사비 검증 절차와 전자적 방법의 의결권 등도 포함됐다.

우선 조합이 시공자를 선정할 경우 ‘정비사업 계약업무 처리기준’은 물론 시가 고시한 ‘공공지원 정비사업 시공자 선정기준 ’적용을 의무화했다. 또 시공자 선정과 계약 시에는 ‘정비사업 표준공사계약서’를 적용하는 것을 원칙으로 정했다. 이에 따라 조합은 현장설명회에서 공사도급계약서(안)에 대해 건설사에게 설명해야 하며, 선정계획(안)에 대해서도 공공지원자의 검토를 받아 대의원회에서 의결해야 한다. 

시공자 선정 총회는 조합원 과반수가 직접 출석해야 하고, 출석 조합원의 과반수 찬성을 얻은 건설사를 시공자로 선정해야 한다. 총회에 상정된 시공자 후보가 3개사 이상인 경우에는 최다득표로 선정이 가능하다.

시공자 선정 취소나 시공자 선정 무효를 위한 총회는 조합원 20% 이상이 직접 출석해야 하며, 출석 조합원의 과반수 찬성으로 의결이 가능하다. 다만 시공자 선정 무효의 경우 도시정비법상 별도의 규정이 없는 만큼 직접 출석에 대한 비율을 변경할 수 있다.

공사비 검증 시에는 ‘정비사업 공사비 검증 기준’에 따라 검증에 필요한 서류를 제출받아 검증기관에 신청하고, 구청에 통지토록 했다. 검증보고서를 받은 경우 총회에 공개해야 하고, 변경계약 체결과 관련한 내용은 총회에서 의결 받아야 한다.

특히 공공지원 시공자 선정기준에 따라 최초 사업시행계획인가를 받아 분양을 공고하기 전에는 시공자로부터 설계도면과 변경 전·후 물량내역서, 산출내역서 등 공사비 내역을 증빙하는 서류를 제출받아 공사비 검증을 받도록 의무화했다. 일반분양 후에는 공사도급계약금액의 증가를 수반하는 설계변경을 하지 않은 것이 원칙이며, 불가피한 경우에만 사전에 총회 의결을 받아야 설계변경이 가능하다.

또 조합이 최종 공사도급변경계약과 관리처분계획(변경) 인가를 위해 공사비 검증이 필요한 경우에는 입주예정일 1년 전에 공사비 검증 관련 서류를 요청하는 등 검증절차 이행을 위한 준비에 착수토록 했다.

이번 표준정관에는 설계자 선정·계약 및 취소의 경우 법령과 조례, 정비사업 계약업무 처리기준과 공공지원 정비사업 설계자 선정기준을 따르도록 했다. 또 조합은 총회의 의결을 거쳐 설계자를 선정해 계약을 체결해야 하고, 총회에 상정된 입찰참여자가 3개사 이상인 경우에는 최다 득표한 입찰참여자를 설계자로 선정할 수 있다.

다만 추진위원회가 해당 조항에 따라 적법하게 선정하고, 계약을 체결한 설계자는 정관에 따라 선정·계약한 것으로 간주하는 조항이 추가됐다.

정비업체도 설계자 선정과 동일하게 진행된다. 정비업체를 선정·계약, 취소하는 경우에는 법령과 조례, 정비사업 계약업무 처리기준은 물론 공공지원 정비사업전문관리업자 선정기준에 따라야 한다. 또 선정 방법과 조합 승계와 관련해서도 설계자 선정 규정을 준용토록 했다.

이에 따라 이번 표준정관을 적용한 조합은 현재 업계에서 논란이 되고 있는 정비업체 승계에 대한 문제가 해결될지에 관심이 모아지고 있다. 그동안 업계에서는 관행적으로 추진위원회가 선정한 정비업체를 조합에 승계하는 것이 일반적이었다. 하지만 국토교통부가 ‘정비업체 승계 불가’ 해석을 내리면서 업계에 혼란이 발생했다. 실제로 법원에서도 추진위원회가 선정한 정비업체는 조합에 승계가 불가능하다는 취지의 판결을 내리고 있는 상황이다. 설계자의 경우 조합에 승계가 가능하다고 보는 반면 정비업체에 대해서는 재선정 절차가 필요하다는 입장이다.

다만 시가 고시한 표준정관에 조합 승계 내용이 포함됐더라도 실제 법적 효력이 발생할지에 대해서는 다소 논란이 일 전망이다.

이와 함께 정비업체가 등록취소 등의 처분을 받은 경우에는 3개월 이내에 업무계약 해지나 계속수행에 대한 대의원회 의결을 거치도록 명시했다. 만약 정비업체가 등록취소처분 등을 받기 전에 계약을 체결한 업무를 수행할 수 있는 경우에는 즉시 업무를 중지시키고, 관련 서류를 인계받도록 했다.

조합 운영을 위한 임원의 임기와 선정 방법 등에 대해서도 구체적으로 정했다. 일단 조합임원의 임기는 국토부의 표준정관의 임기인 2년과 달리 3년 범위 내에서 정할 수 있도록 했다. 조합설립등기일부터 임기가 개시되며, 보궐 선임된 임원(조합장 제외)의 임기는 선임된 날부터 전임자의 잔임기간으로 설정했다.

또 조합은 안정적인 조합 운영과 조합업무의 연속성 확보를 위해 조합임원의 임기만료 전에 새로운 임원을 선임하거나, 연임 절차를 마치도록 했다. 다만 부득이한 사정으로 임기만료 전에 선임이나 연임절차가 완료되지 않은 경우 기존 조합임원은 후임자가 선임될 때까지 직무를 수행하도록 했다.

조합임원의 해임 등으로 인한 업무 공백을 최소화하기 위한 규정도 신설됐다. 우선 조합장이 사임이나 해임 등으로 궐위된 경우에는 상근이사 중 연장자, 법원에서 파견된 직무대행자 순으로 직무를 대행토록 했다. 임원 해임 시에는 총회에서 청문 등의 소명기회를 부여해야 하고, 소명에 응하지 않은 경우에는 소명기회를 부여한 것으로 본다.

또 조합장의 직무를 대행할 조합임원이 부재한 경우에는 조합원 1/5 이상의 요구로 법원의 허가를 얻어 조합임원 선임을 위한 총회 소집도 가능토록 했다. 이때 요구자 대표는 해당 총회의 소집과 진행에 대한 조합장의 권한을 대행하게 된다. 도시정비법에 따른 일정기간 이상 조합임원이 선임되지 않거나, 총회에서 전문조합관리인 선정에 동의하는 경우에는 구청장이 전문조합관리인을 선정해 대행토록 할 수 있다.

더불어 조합임원은 선임 후 6개월 이내에 정비사업과 관련한 교육을 20시간 이상 이수하도록 했다. 따라서 임원은 법령에서 정한 정부나 지자체가 실시하는 교육을 의무적으로 이수해야 한다. 

현재 시나 구청에서 정비사업과 관련한 강의를 진행하고 있는 만큼 해당 교육을 받으면 조합임원으로 활동이 가능하다. 다만 선임일 직전 3년 이내에 해당 교육을 이수한 경우에는 추가 교육을 받지 않아도 된다.

조합이 총회를 개최해야 하는 시와 의결방법 등에 대해서도 보다 구체화했다. 

먼저 정기총회는 매년 1회 당해 회계연도 종료일 전에 개최해 다음 회계연도의 정비사업비의 세부 항목별 사용계획이 포함된 예산안을 의결토록 했다. 다만 부득이한 사정이 있는 경우에는 대의원회 의결을 거쳐 일정 기간 이내에 사유와 기간을 명시해 변경할 수 있도록 했다. 해당 조합은 시의 ‘정비사업 조합 등 표준 예산·회계규정’을 반영한 것이다.

또 서면의결권을 행사한 경우 조합이 본인 확인 방법을 정할 수 있도록 했다. 현행법에 따라 주민등록증이나 여권 등 신분증명서 사본을 첨부하는 방법 외에도 조합이 별도로 통지한 경우에는 해당 방법으로도 확인이 가능하다. 

예를 들어 조합명의나 조합장 명의의 휴대폰이나 이메일, 팩스 등을 통해 서면결의서의 본인 확인을 할 수 있다는 것이다.

재난상황 발생 등에 일정 요건에서만 활용할 수 있는 전자적 방법의 의결권 행사도 일반상황으로 확대가 가능하다. 이번 표준정관에는 국토부의 지침에 따라 과학기술정보통신부로부터 실증을 위한 규제특례를 지정 받은 업체와 계약을 체결해 전자적 방법을 적용하는 것을 정관에 정할 수 있도록 한 것이다. 대의원회의 경우에도 서면결의서 행사 가능여부는 물론 조합의 실정을 고려해 전자적 방법을 도입할 수 있도록 했다. 다만 전자적 방법에 따른 의결권 행사 시에는 본인 명의의 휴대폰이나 아이피를 사용하게 하는 등의 본인인증을 위한 방안을 담보토록 했다.

이밖에도 조합장은 이전고시일로부터 1년 이내에 조합해산 총회를 소집해 청산인의 권리와 의무, 보수 등에 대해 사전에 의결토록 했다. 또 조합임원과 직원은 ‘정비사업 정보몽땅 홈페이지 운영지침’에 따라 조합의 정비사업 정보몽땅을 관리·담당토록 하고, 법령에서 정한 정보 공개 자료 외에도 추가로 공개 대상을 정할 수 있도록 했다.

심민규 기자 smk@arunews.com