[상가 동의 불똥에 발의된 도시정비법] 공공방식·신탁방식도 상가 등 일부 토지 분할 특례 적용 추진

공공이나 신탁사가 사업시행자로 참여하는 공공·신탁방식 재건축도 상가 등 일부 토지를 분할할 수 있는 방안이 추진된다. 

현행법상 토지분할 특례가 가능한 대상은 사업시행자와 추진위원회로 한정되어 있어 공공·신탁방식은 분할이 불가능한데 따른 개선책이다. 또 노후계획도시정비와 재정비촉진사업도 사업시행인가와 정비계획 변경에 대해 통합심의를 받을 수 있는 대상에 추가했다.

국민의힘 윤영석 의원은 지난 6일 이 같은 내용을 골자로 한 ‘도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안’을 대표 발의했다고 밝혔다. 이번 개정안의 핵심은 △공공·신탁방식 재건축의 토지분할 대상 확대 △사업시행계획인가 전 정비계획 변경 시 통합심의 대상 추가 △현지개량형 주거환경개선사업의 정비구역 지정 시 특별건축구역 동시 지정 등이다.

우선 LH 등 공공과 신탁업체가 사업시행자로 참여하는 공공·신탁방식도 재건축의 토지분할 특례 대상에 포함하는 방안이 담겼다. 

현행 도시정비법에 따르면 사업시행자나 추진위원회는 일정 요건을 갖추면 건축법에서 정하고 있는 토지면적에 미달하더라도 토지분할을 청구할 수 있도록 규정하고 있다.

문제는 토지분할이 사실상 추진위원회에 한정되어 있다는 점이다. 실제로 지난해 11월 국토교통부는 국민신문고를 통해 추진위원회 구성을 생략한 후 조합을 설립하는 이른바 ‘조합직접설립’을 추진하는 구역에 대해 토지분할 특례가 불가능하다고 해석한 바 있다. 즉 사업시행자나 추진위원회가 아닌 경우에는 토지분할 특례 대상이 아니라는 것이다.

따라서 업계에서는 조합직접설립방식은 물론 공공방식과 신탁방식 재건축도 사업시행자 지정 전에 토지분할이 불가능한 것으로 해석하고 있다. 일반적으로 상가나 일부 동을 제척하는 이유가 조합설립이라는 점을 감안하면 사업시행자 지정 전에 토지분할이 가능해야 한다.

따라서 개정안에는 공공방식과 신탁방식에도 사실상 추진위원회와 유사한 단계를 도입해 일부 토지를 분할 할 수 있도록 했다. LH 등과 재개발사업이나 재건축사업의 준비·추진에 필요한 사항에 대해 협약 또는 계약을 체결하기 위해서는 대통령령으로 정하는 비율 이상의 토지등소유자 동의를 받도록 한 것이다. 또 LH 등이 사업시행자로 지정된 경우 시공자인 건설업자 등과 공동으로 시행하기 위해 사업시행자 변경을 신청하면 공동시행자로 변경 지정도 가능하다.

신탁방식도 마찬가지다. 토지등소유자가 대통령령으로 정하는 일정 비율 이상의 동의를 받으면 신탁업자와 사업시행자 지정 전에 협약 등을 체결할 수 있다. 특히 신탁업자와 협약을 체결하기 위해서는 공개모집을 진행토록 의무화함에 따라 경쟁방식도 도입될 전망이다. 현재는 신탁업자에 대한 협약 관련 규정이 없다보니 일부 주민들이 추진준비위원회 등의 임의 단체를 설립해 협약을 체결하는 것이 일반적이었다.

따라서 개정안에는 LH나 신탁사와 협약을 체결한 경우 재건축 범위 특례 조항에 따라 토지분할을 청구할 수 있도록 했다. 공공·신탁방식 재건축을 위한 사업시행자 지정요건을 충족시키기 위해 필요한 경우 토지분할을 청구할 수 있다는 규정을 신설한 것이다. 만약 이번 개정안이 국회를 통과해 시행에 들어가면 공공·신탁방식도 상가 등 일부 반대 소유자들의 토지를 분할해 사업시행자 지정을 받을 수 있게 될 전망이다.

사업시행인가를 위한 정비계획 변경이 필요한 경우 동시에 심의를 받을 수 있는 대상에 ‘노후계획도시정비사업’과 ‘재정비촉진사업’이 추가됐다. 현행 도시정비법 제50조의3에 따르면 정비구역의 지정권자는 사업시행계획인가에 앞서 정비계획 변경이 필요한 경우 지방도시계획위원회 심의를 사업시행계획인가와 관련된 심의와 함께 통합할 수 있다고 규정하고 있다.

다만 해당 규정은 도시정비법에 따른 재건축·재개발 등 정비사업에 국한되는 만큼 사실상 동일한 방식으로 추진되는 ‘도시재정비법’의 정비계획 수립과 ‘노후계획도시정비법’에 따른 정비계획의 심의도 포함토록 한 것이다.

또 공공방식이나 신탁방식에 적용되는 정비계획과 사업시행계획을 통합한 정비사업계획 시 통합심의를 도입하는 방안도 추가됐다. 현행법에는 공공방식과 신탁방식 지정개발자의 경우 정비구역 지정 이후 정비계획과 사업시행계획을 통합한 정비사업계획을 수립하도록 규정하고 있다. 이에 따라 개정안에는 정비구역 지정권자는 정비사업계획을 인가하기 위해서는 지방도시계획위원회 심의와 다른 심의가 필요한 경우 통합해 심의하도록 한 것이다.

시공자 선정 시 건설사가 제출해야 하는 시공보증의 대상도 확대된다. 현행법에는 ‘조합’이 시공자를 선정하는 경우 해당 시공자는 총 공사금액의 30~50%에 해당하는 시공보증서를 조합에 제출하도록 규정하고 있다. 이때 시공보증서는 공제조합이나 주택도시보증공사, 금융기관이 발행하는 보증서나 보증보험증권으로 제출해야 한다.

하지만 법령 개정으로 조합방식 외에도 공공방식이나 신탁방식이 도입됐지만, 시공보증 제출 대상에는 포함되지 않았다. 따라서 개정안에는 시공보증 제출 대상을 기존 ‘조합’에서 ‘사업시행자’로 변경해 정비사업을 추진하는 모든 주체에게 시공보증을 받도록 한 것이다.

또 정비업체가 등록기준에 일시적으로 미달된 경우에는 유예하는 방안도 담겼다. 현행법령에는 정비업체가 등록기준 미달 시엔 시·도지사가 등록 취소나 업무정지 등을 하도록 규정하고 있다. 문제는 유예기간이 정해져 있지 않아 단 하루만 등록기준에 미달하더라도 행정처분을 받게 된다는 점이다. 기존에는 등록기준 미달 시 3개월의 유예기간이 있었지만, 2018년 2월 전부 개정되면서 유예기간이 사라졌기 때문이다.

이에 따라 일선 현장에서는 정비업체의 기술인력이 개인적인 사정이나 건강 등의 문제로 퇴사하면 곧바로 업무정지 등의 불합리한 처분을 받는 사례가 자주 발생했다. 특히 해당 문제들로 인해 행정청과 법적 소송을 벌이는 등 갈등으로 이어졌다.

따라서 개정안에는 정비업체가 등록기준에 미달되는 경우 업무정지 등의 처분을 받는 것이 원칙이지만, 일시적인 미달 시에는 예외키로 했다. 다만 등록기준 미달 유예기간 등 구체적인 사안에 대해서는 대통령령으로 정하도록 했다.

이 밖에도 이번 개정안에는 현지개량형 주거환경개선사업을 위한 정비구역 지정 시 특별건축구역을 동시에 지정할 수 있도록 하는 등의 개선 방안도 담겼다.

심민규 기자 smk@arunews.com