[창간7주년 | 민간 VS 공공 경쟁체제 갖췄다] 민간·공공참여·공공직접… ‘세 갈래길’ 놓였다

재건축·재개발 등 정비사업을 시작하기 위해서는 추진위원회를 구성한 이후 조합을 설립하는 것이 일반적이다. 현행 도시 및 주거환경정비법에는 공식적으로 조합방식과 시장·군수 등의 공공시행자방식, 지정개발자방식, 사업대행자방식, 토지등소유자방식 등 다양한 추진방법이 있다. 하지만 일선 현장에서는 극소수의 사례를 제외하고는 대부분 조합방식을 채택하고 있다. 일부 특수한 경우를 제외하면 사실상 선택지는 조합을 설립하는 것이 유일하다는 의미다. 그런데 지난해 공공참여형 재개발·재건축 도입이 발표된데 이어 올해에는 공공 직접시행 정비사업을 공식화하면서 실질적인 선택의 폭이 넓어지게 됐다. 기존 조합방식과 공공참여형 정비사업, 공공 직접시행 정비사업의 장단점을 통해 우리구역에 안성맞춤인 사업방식을 찾아보자.

민간 조합방식 정비사업

단지 고급화 등 조합원 의견 반영

조합방식은 토지등소유자의 동의를 받아 조합을 설립해 정비사업을 추진하는 방식이다. 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 추진위원회를 구성한 이후 조합을 설립하는 방법이 일반적이다.

다만 일부 구역은 추진위 단계를 건너뛰고 곧바로 조합으로 넘어가는 경우도 있다.

현행 도시정비법에서 정하고 있는 다양한 추진방법 중 사실상 유일하다고 봐도 무방할 정도로 대부분의 정비구역이 채택하고 있는 방식이다. 각종 인센티브가 제공되는 공공방식의 정비사업이 도입될 예정이지만, 향후에도 ‘대세’가 될 것으로 예상된다.

조합방식은 통상적으로 정비구역 지정 이후 추진위를 구성해 정비업체나 설계업체 등의 협력업체를 선정해 조합설립동의서를 징구하게 된다. 조합설립에 필요한 법적 동의율이 확보되면 창립총회를 개최해 조합임원과 대의원회 등을 선임하고, 조합정관 등을 최종 확정하게 된다. 이후 건축심의와 사업시행계획인가, 조합원 분양신청, 관리처분계획인가, 이주·철거, 착공 및 준공 등의 절차를 거쳐 사업을 추진하게 된다.

조합원들이 주체가 되는 조합방식인 만큼 사업추진 과정에서 조합원들의 의견을 적극 반영할 수 있다는 것이 최대 장점이다. 공공이 시행하는 두 사업과 비교하면 사업성 위주로 사업계획을 수립하고, 단지의 가치를 높이기 위한 고급화가 가능하다는 점도 우위에 있다.

하지만 조합원들의 이해관계가 충돌할 가능성이 높은 만큼 사업기간이 길어질 수 있다는 단점이 있다. 부동산 시장 분위기에 따라 사업이 중단, 지연될 가능성도 있다.

공공참여형 정비사업

용적률 인센티브… 사업성 확보

공공참여형 정비사업(공공재개발·공공재건축)은 공공인 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH)가 공동·단독시행자로 정비사업에 참여하는 사업이다. 공공재개발과 공공재건축은 공공이 참여한다는 점에서 동일하지만, 엄밀히 따지면 절차나 혜택이 다른 별개의 사업으로 볼 수 있다.

우선 공공재개발은 지난해 5·6대책인 ‘수도권 주택공급 기반 강화방안’을 통해 처음으로 소개됐다. LH 등 공공이 사업추진에 참여하고, 정부와 서울시는 도시규제 완화와 신속한 인허가, 국비·기금 등을 지원하게 된다. 당초 조합 내 갈등이나 사업성 등으로 사업이 중단된 구역을 대상으로 공공재개발을 추진한다는 방침이었지만, 주택공급을 확대하기 위해 정비예정구역이나 해제구역도 대상지역에 포함했다.

공공재개발을 시행하면 종상향이나 법적상한용적률을 초과하는 등의 혜택이 제공되고, 관리처분계획 시 산정된 분담금을 보장된다. 또 일반분양가는 분양가상한제가 아닌 HUG의 고분양가 관리가격 수준으로 결정하고, 통합심의 등을 통한 신속한 인·허가를 진행한다. 다만 조합원 물량을 제외한 50% 이상을 공적임대로 공급해야 한다.

지난해 8·4대책을 통해 발표된 공공재건축의 정식명칭은 ‘공공참여형 고밀재건축’이다. 공공이 참여해 용적률 완화 등을 통해 기존보다 2배 이상 주택을 공급하는 대신 개발이익의 일부는 개부채납하는 방식이다. 공공재개발과 유사하지만 용적률을 최고 500%까지 적용하고, 층수도 50층까지 허용한다. 증가하는 용적률의 50~70%를 장기공공임대나 공공임대 등으로 활용한다.

공공 직접시행 정비사업

10~30%p 수익 확정… 재초환 면제

공공 직접시행 정비사업은 명칭 그대로 LH 등 공공이 정비사업을 직접 시행하는 방식이다. 공공참여형 정비사업이 관리처분계획을 통해 개발이익을 배분한다면, 공공 직접시행은 일정 수익을 보장한 나머지를 공공이 가져간다는 점이 다르다. 또 부지확보 방법도 공공 직접시행은 공기업이 단독시행자가 되어 현물선납 및 수용방식으로 채택해 토지등소유자나 조합원을 인정하는 다른 방식과 차이가 있다.

공공 직접시행 정비사업은 조합이 공기업컨설팅 결과를 토대로 1/2 동의를 받아 신청하게 된다. 공기업이 제안사업에 대한 적정성을 검토해 지자체에 신청하면, 조합은 1년 이내에 토지등소유자 2/3 이상 및 토지면적 1/2 이상의 동의를 받아 사업을 확정하게 된다.

만약 1년 이내에 동의를 받지 못하면 신청은 자동 취소된다. 공기업이 단독시행자가 되어 현물선납과 수용방식으로 부지를 확보하면 지자체가 통합심의를 통해 인허가를 진행해 착공에 들어가는 절차로 사업이 진행된다.

단 공공이 직접시행을 하더라도 아파트 브랜드는 소유자들이 선택하게 된다. 토지등소유자 등은 주민협의회를 구성하게 되는데 시공자나 감정평가업체를 추천하고, 사업계획에 대한 의견을 제시할 수 있다.

공공 직접시행 정비사업을 시행할 경우 용도지역 1단계 상향이나 법적상한용적률의 120% 상향을 적용받게 된다. 조합원에게는 기존 정비계획 상 수익률보다 10~30%p의 추가 수익도 보장한다. 재건축의 경우 재건축부담금(재건축초과이익환수금)이 부과되지 않고, 조합원 2년 거주의무도 적용되지 않는다.

심민규 기자 smk@arunews.com