효창공원앞역 등 11곳, 도심공공주택복합 후보지 선정

서울 용산구 효창공원앞역 등 11곳이 도심공공주택복합사업 후보지로 선정됐다. 이번이 8번째로 이 곳에서 총 1만호가 공급될 예정이다. 앞서 정부는 총 7차례에 걸쳐 65곳(8만9,600호)을 선정했고 8차까지 합하면 76곳에서 총 10만호를 확보했다. 이는 3080＋ 도심공공주택복합사업 지구지정 목표인 19만6,000호의 51%에 해당한다.

국토교통부는 지난 26일 도심복합사업 8차 후보지로 △노원구 수락산역 인근 △구로구 대림역 인근 △강동구 고덕역 인근 △중랑구 상봉역 인근 △관악구 봉천역 서측 △관악구 봉천역 동측 △강북구 번동중학교 인근 △광진구 중곡역 인근 △용산구 효창공원앞역 인근 △경기 수원시 고색역 인근 △수원시 舊권선131-1구역 등 11곳을 발표했다.

국토부는 이들 후보지에 대해 앞으로 지자체 협의 등을 거쳐 세부계획을 수립하고 조만간 주민설명회도 개최한다는 계획이다. 아울러 이번에 선정되지 않은 후보지에 대해서도 입지요건이나 사업성 등을 분석해 추진 여부를 지속적으로 검토해 나갈 예정이다.

남영우 공공주택추진단장은 “앞으로도 신규 후보지를 지속적으로 발굴하고, 지구지정 등 후속절차도 차질 없이 진행할 계획”이라며 “사업의 원활한 추진을 위해 제도개선이 필요한 사항을 적극 검토해 보다 많은 주민들이 사업에 참여할 수 있도록 지원할 계획”이라고 밝혔다.

▲8차 후보지로 서울 9곳, 경기 2곳 등 11곳

국토부에 따르면 1~8차 후보지를 살펴보면 서울 52곳(5만5,280호), 인천 4곳(1만600호), 경기 12곳(1만7,670호), 부산 4곳(7,279호), 대구 3곳(7,440호), 울산 1곳(1,480호) 등이다.

이번에 8차 후보지로 선정된 곳들은 서울 9곳과 경기 2곳을 더해 총 11곳이다. 이중 역세권이 8곳이고 나머지 3곳은 저층주거지다.

먼저 수락산역은 태릉 골프장 사업계획 변경에 따른 대체부지로 발굴됐고, 수원 고색역 남측 등 8곳은 당정 주택공급 T/F를 통해 발표됐던 지역으로 지자체 협의를 거쳐 후보지로 확정됐다.

공급 규모가 가장 큰 효창공원앞역 구역(2,483호)은 지난 2013년 10월 정비예정구역 해제 이후 역세권사업 등을 추진하다가 실패하는 등 장기간 개발이 정체된 지역이었다. 더블역세권 입지에 맞게 고밀 개발함으로써 앞으로 업무·상업·주거가 어우러지는 새로운 거점으로 발돋움할 것으로 기대되고 있다.

사업 면적이 가장 큰 고색역 구역(10만7,000㎡)은 2017년 정비구역이 해제된 후 고도제한구역 등으로 인해 사업성 확보가 사업이 정체된 지역이다. 앞으로 도심복합사업을 통해 주택을 공급하고 생활SOC 등 기반시설도 함께 정비된다. 이럴 경우 고색역 일대가 지역생활권의 거점으로 도약할 전망이다.

▲민간 재개발 대비 분담금 30% 이상 감소

도심복합사업은 원주민의 내몰림을 방지하기 위해 용적률 상향이나 기부채납 부담 완화 등 다양한 인센티브가 주어진다. 이때 생긴 이득은 토지주의 부담을 낮추는데 사용된다.

실제로 국토부에 따르면 도심복합사업의 경우 민간 재개발과 비교해 분담금이 30% 이상 줄어드는 것으로 추산됐다. 이미 지구지정을 마친 7개 구역에 대한 시뮬레이션 결과 민간 재개발 대비 평균 8,000만~2억4,000만원이 감소한 것으로 나타났다.

나아가 분담금 부담여력이 부족한 토지주에게는 우선분양가의 50%만 부담(시세 25∼35% 수준)해도 소유권을 취득할 수 있는 이익공유형주택과 최초 분양가액을 20~30년간 분할납부해 소유지분을 취득하는 지분적립형주택 등 공공자가주택도 공급한다.

기존 세입자에 대한 혜택도 주어진다. 기존 세입자는 공사기간 동안 LH가 보유한 인근 공공임대주택에 이주했다가 사업이 완료된 후 도심복합사업을 통해 건설되는 공공임대주택에 우선 입주할 수 있다.

외부 투기방지를 위한 조치도 시행된다. 도심복합사업은 3년간 한시로 진행하는 사업인 만큼 외부 유입에 따른 시장 과열을 차단하는 게 선결 과제로 지적돼 왔다.

이를 위해 토지주 우선공급권을 법안의 국회 의결일(2021.6.29.) 기준으로 제한했다. 다만 토지주에게 우선 공급되는 주택은 사업이 완료된 이후에는 전매제한을 받지 않도록 했다.

▲마감재 선택 등 주민 선택 넓어져

도심복합사업으로 건설되는 아파트에도 고급 마감재 사용이 가능해진다. 공공이 시행하는 주택사업에는 중소기업 제품 사용을 의무화하고 있지만 관련 기준 개정으로 도심복합사업은 제외됐기 때문이다. 중소벤처기업부는 지난달 30일 ‘중소기업자간 경쟁제품 및 공사용자재 직접구매 대상 품목 지정내역’을 고시했다.

이에 따라 싱크대, 붙박이장, 타일, 바닥 등 주요 마감재에 대한 선택의 폭이 넓어졌다. 공공사업임에도 건설사의 브랜드 품질을 높일 수 있는 중소·대기업 자재를 자유롭게 선택해 사용할 수 있는 것이다.

또 예정지구 지정 이후에는 주민들이 의견을 적극적으로 제시할 수 있도록 주민대표회의를 구성·운영하고, 사업시행자가 운영비도 별도로 지원한다.

▲증산4구역이 도심복합사업 가장 빨라

증산4구역은 장기간 민간 재개발사업을 추진했지만 주민동의를 확보하지 못해 2019년 재개발 구역에서 해제됐다. 결국 노후 주택이 90%에 이를 정도로 주거환경이 매우 열악했다. 그러다 작년 3월말 1차 도심복합사업 후보지로 선정된 이후 불과 40일 만에 2/3 이상 주민동의를 확보했으며 작년 말 본지구로 지정되는 등 가장 빠르게 사업이 진행되고 있다.

신길뉴타운 북측에 위치한 신길2구역도 눈길을 끈다. 신길뉴타운 남측 구역들은 모두 사업을 끝냈거나 한창 진행 중이다. 하지만 사업성이 낮은 북측 6개 구역은 뉴타운구역에서 해제돼 장기간 개발이 멈춰서 있었다. 특히 토지주 중 구역 내 실거주하는 비율이 61.7%에 이를 정도로 높고, 열악한 주거환경에 대한 개선 열망도 뜨거운 구역이다. 앞으로 인근 도심복합사업 후보지인 신길4, 신길15구역 등과 함께 신길뉴타운의 북측 지역 개발을 완성할 수 있게 될 것으로 보인다.

박노창 기자 park@arunews.com