정비사업 공사도급계약에 관하여 계약금액이 조정되는 원인과 절차를 정리하고자 한다.
계약금액 조정원인의 경우 설계변경, 기타 계약조건 변경 등 공사변경(지질조건 변경, 관련법령 변경 등), 물가변동, 공사기간 변경 등 다양한 사유가 있다. 계약금액 조정절차의 경우 일반적으로 시공사의 계약금액 조정사유 서면통지 및 이에 관한 당사자 합의하에 적정 계약금액을 조정한다고 되어 있다.
계약금액 조정원인은 다양하나, 여기에서는 실무상 정비사업조합이 대처에 어려움을 겪는 설계변경 등 공사내용의 변경과 관련된 계약금액 조정사유(이하, 설계변경)에 관하여 살피기로 한다.
설계변경에 따른 계약금액 조정에 적정하게 대처하기 위해서는 당해 정비사업에서 과연 어떠한 설계변경이 이루어졌는지, 설계변경에 따른 적정 계약금액 증·감 조정분이 어떻게 산출되는지 여부를 검토할 수 있어야 한다.
하지만 대부분의 민간 정비사업조합의 경우 건설공사에 관한 경험과 전문성이 부족하여 적정하게 대처하기 어려운 실정이다.
설계변경에 따른 계약금액 조정사유 검토 내용은 크게 2가지, ①과연 설계변경에 해당하는 공사내용이 어떠한 것인지 ②설계변경에 따른 변경공사비가 어떻게 산출되는지 여부로 구분할 수 있다.
우선 ①설계변경 해당여부 및 그 공사내용 검토에 관하여 살피면, 2024년 서울특별시 정비사업 표준공사도급계약서는 설계변경 등 사유를 크게 3가지로 구분하여 정리하였다.
1. 설계서의 내용이 불분명하거나 누락·오류 또는 상호 모순되는 점이 있을 경우.
2. 새로운 기술ㆍ공법사용으로 공사비의 절감 및 시공기간의 단축 등의 효과가 현저할 경우.
3. 기타 “도급인”이 설계서를 변경할 필요가 있다고 인정할 경우 등(제22조제1항)이다.
위 설계변경 정리내용과 같이 공사도급계약상 설계변경 사유는 포괄적으로 구성할 수밖에 없다. 개별 공사에서 추후 어떠한 설계변경이 발생할지를 미리 특정할 수 없기 때문이다.
또 대부분의 정비사업 공사도급계약이 산출내역서상 공사금액을 기준으로 체결되는 것이 아니라 계약 당시의 사업시행인가도서를 기준으로 하여 마감재 품질수준에 따른 연면적 평당 공사단가의 총액계약 방식으로 체결되기에, 당초 계약의 기준이 되는 공사도급계약 목적물의 시공 내용이 구체적으로 어떻게 되는지 여부가 불분명하다.
그렇기 때문에 당초 시공 내용에 대한 변경을 전제로 하는 ‘설계변경’을 어떠한 범위와 내용을 기준으로 인정하여야 하는지 여부가 불분명하다는 난해함이 있다.
즉 설계변경의 ‘판단기준’ 자체가 불분명하기 때문에 시공사 측에서 계약금액 조정사유로 통지한 각종 변경시공 사항이 과연 당초 계약상 공사도급계약 목적물의 성상을 변경하는 설계변경으로서 계약금액 조정원인에 해당하는지 여부, 특정 설계변경에 따른 변경시공의 내용이 변경 전·후 구체적으로 어떻게 되는지 여부를 알기 어려운 것이다.
예컨대, 기본설계도서에는 포함되어 있지 아니한 실시설계도서 각 공종별 시공상세도 상 구체적인 공사 내용들이 과연 당초 예정한 공사도급계약 목적물의 성상 변경으로서 설계변경에 해당하는지 여부, 설계변경에 해당한다면 변경공사의 구체적인 내용이 어떠한지 여부가 문제된다. 이는 일반화 할 수 없고, 사안별 분석 하에 개별적으로 판단할 수밖에 없는 사항이다.
②설계변경에 따른 변경공사비 산출내역 검토 역시 항목별 정교한 분석을 요하는 사항이다. 최초 공사도급 본계약을 체결하는 경우라면 특정 설계도서를 기준으로 한 전체 공사비 산출(적산)이 그나마 의미가 있을 수 있다. 그러나 공사도급 변경계약을 체결하는 경우라면 계약금액 조정의 원인이 되는 설계변경 항목별 변경공사비 산출이 필요하다.
문제는 설계변경에 따른 계약금액 증액을 요구하는 시공사 측에서도 정비사업조합이 검토 가능할 정도의 구체적인 설계변경 항목별 산출내역서를 제출하지 않는다는 것이다.
정비사업조합 입장에서는 공사도급계약 일반조건 내용과 같이 시공사 측에 공사계약금액 변경에 대한 근거자료 제시를 요청하거나, 자체적으로 설계변경 항목별 변경 공사금액 검토자료를 구비하는 것이 필요하다.
이러한 사정을 감안하여 2024년 서울특별시 정비사업 표준공사도급계약서는 시공사가 계약체결 시점부터 사업시행인가 시점까지의 설계변경 등 공사 변동사항을 모두 반영한 산출내역서를 의무적으로 제출했다.
또 정비사업조합은 분양공고 전까지 의무적으로 한국부동산원 등 검증기관에 공사비 검증을 요청할 것을 규정하였다(제8조의2제1항).
계약금액 조정절차의 경우 일반적인 정비사업조합 공사도급계약상 계약금액 조정은 우선 시공사가 정비사업조합에게 공사변경 및 계약금액 조정내용을 서면 통지하고, 이 경우 시공사는 공사계약금액 변동에 대한 명확한 근거자료를 제시해야 한다.
정비사업조합과 시공사는 위 근거자료를 기준으로 상호 합의 하에 계약금액 조정하도록 되어 있다. 정비사업조합 입장에서는 위와 같은 계약상 조정절차에 따르되, 구체적인 산출내역서 등 근거자료 검토 하에 계약금액 조정절차를 진행하는 것이 사업성 제고에 큰 도움이 된다.