재개발사업에서 조합원의 영업손실보상에 관해 자주 논의되는 쟁점을 살펴보려 한다. 근본적인 의문은 ‘조합원에게도 영업손실보상을 해줘야 하는가’이다. 이것이 문제되는 이유는 도시 및 주거환경정비법상 조합원 권리가액의 기초가 되는 종전 가격에 토지 또는 건축물만 포함되고 영업권이 포함되지 않아 종전 가격이 조합원의 재산 가치를 제대로 반영하지 못하고, 도시정비법령 및 토지보상법령은 조합원을 영업손실보상 대상에서 제외하고 있지 않다는 점을 이유로 영업권을 보상해 달라고 요구하는 조합원이 많기 때문이다.결론부터 말하자면 조합이 조합원의 영업
1. 문제의 소재=학교용지 확보 등에 관한 특례법(이하 ‘학교용지법’이라 함)에서는 개발사업에 따라 공동주택을 분양하는 자에게 학교용지 부담금(이하 ‘부담금’이라 함)을 부과할 수 있으나, 도시정비법에 따른 정비사업 시행 결과 정비구역 내 가구 수가 증가하지 않는 경우에는 부담금을 부과할 수 없는 예외를 정하고 있다. 그런데 부담금의 부과는 무엇보다 개발사업 전후로 얼마만큼 가구 수가 증가하였는지를 기준으로 산정되어야 하는바, 개발사업 이후의 가구 수는 개발사업에 따라 발생하는 세대 수로서 확정적인 반면 개발사업 이전의 가구 수는
재개발사업에서 현금청산자 및 세입자들은 일정한 법령상 요건을 갖춘 경우 주거이전비를 지급받게 된다. 토지보상법 시행규칙은 월평균 가계지출비 통계를 기준으로 현금청산자는 2개월분, 세입자는 4개월분의 주거이전비를 지급받도록 정하고 있다.본래 세입자의 주거이전비는 3개월분으로 규정되어 있었으나 2007년 토지보상법 시행규칙 개정으로 4개월분으로 증액되었는데, 이때의 개정 취지를 살펴보면 세입자의 기존 주거이전비 보상이 미흡하므로 영세서민의 재정착을 지원하기 위하여 증액 개정하였다고 설시하고 있다. 이에 비하여 현금청산자의 주거이전비는
이번 호에서는, 무허가건축물에 대해 알아보고자 한다. 무허가건축물이란 건축법 등 관련 법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경한 건축물을 말한다. 공사 완료 후 사용승인을 받지 않은 건축물에 대해서도 무허가건축물이라고 칭하는 경우가 있으나 대법원은 ‘관련 법령에 의하여 허가를 받거나 신고’에 건축물의 사용승인은 포함되지 않는다고 하였다(대법원 2013.8.23. 선고 2012두24900 판결 참조).정비사업에서는 해당 무허가건
※‘도시 및 주거환경정비법’ 개정 법률이 2023. 7. 18.에 개정 시행되었습니다. 따라서 개정 내용에 대한 해설을 지난 호에 이어서 해 드립니다.9. 정비계획 변경 및 사업시행인가의 심의 특례(법 제50조의3)◯ 현행법상 사업시행계획인가를 받은 내용을 변경하기 위하여 정비계획변경이 필요할 경우, 사업시행계획을 바로 변경할 수 있는 것이 아니라 정비계획변경을 먼저 한 다음에 사업시행계획을 변경하여야 합니다. 이럴 때 절차상 시간이 많이 소요되므로, 이를 간소화할 필요성이 있었습니다.◯ 따라서 정비계획변경과 사업시행계획변경 심의를
도시정비법에는 주거용 건축물의 세입자에게 토지보상법을 준용해 주거이전비를 지급하도록 규정하고 있다. 현행 토지보상법 시행규칙에는 주거이전비 지급 대상을 ‘세입자’로 정하면서 ‘무상으로 사용하는 거주자’도 포함하도록 명시하고 있다. 문제는 2020년 12월 개정 전 토지보상법 시행규칙에는 무상 거주자에 대한 표현이 없었다는 점이다. 만약 구법이 적용된 경우에는 무상 거주자에게 주거이전비를 지급해야 할까?이에 대해 대법원이 무상 거주자도 ‘세입자’에 해당해 주거이전비를 지급해야 한다고 판결했다.대법원 제2부(주심 이동원)는 지난달 27
Q. 재개발사업 정비구역 공람공고 당시에 거주한 주거용 건물 세입자가 구역지정 이후 구역 밖으로 이주하고 다시 이사를 왔다면 주거이전비 대상이 되나요?A. 「도시 및 주거환경정비법」(이하 도시정비법)의 재개발사업에서 주거이전비는 시행령 제54조제4항에 따라 정비구역 지정 공람공고일 당시에 거주하고 있는 주거용 건물의 세입자를 대상으로 합니다.주거이전비는 감정평가를 거치지 않으나 대상 여부 등에 대한 질의가 종종 있어 쟁점 사안에 대해 살펴보겠습니다.보상과 관련하여 도시정비법에서 정한 사항 이외에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및
가족 간에 집을 서로 바꿔 살고 있는 경우 이를 무상거주로 보아 주거이전비를 지급하지 않아도 될까.공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법) 시행규칙 제54조제2항의 개정(2020.12.11. 국토교통부령 제788호로 개정)으로 재개발사업에서 주거이전비를 지급받는 주거용 건축물의 세입자의 범위에 무상거주자가 포함되었다.위 개정 시행규칙의 부칙에는 제54조제2항의 적용시점에 대해 별다른 언급이 없으나, 부산고등법원은 주거이전비 지급 여부가 사업시행계획 인가 고시일에 이미 확정되는 점을 고려하여 위 개정 시행
원고는 인천 부평구 소재 재개발정비사업조합이며 피고는 사업구역 내에 있는 ⓐ주택의 소유자로서 원고의 조합원 지위를 갖고 있다가 분양신청을 하지 않아 현금청산대상자가 되었다. 원고는 관리처분계획을 인가 받은 후 ⓐ주택에 대하여 수용재결을 신청하였고 인천시 지방토지수용위원회가 정한 손실보상금을 수용개시일에 공탁하였다. 이후 원고는 ⓐ주택을 점유하고 있던 피고를 상대로 그 인도를 구하는 소를 제기하였고, 명도소송 진행 도중인 2019.4.12. 주거이전비 등을 공탁하였다. 이 경우 피고에 대한 원고의 부당이득반환채권이 발생하는
수용재결은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법) 제34조, 제50조 등에 근거한 행정처분을 의미한다. 사업시행자가 수용재결 신청을 하면 관할 토지수용위원회는 손실보상금을 정하여 피수용자의 토지 등을 수용하게 한다는 내용의 수용재결을 하게 된다. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제63조에서 토지보상법을 준용하는 바, 재개발사업조합은 위 규정에 따라 현금청산자에게 손실보상금을 지급하고 요건을 갖춘 세입자에게 주거이전비·이사비 등을 보상할 의무를 부담한다.수용재결은 강제수용 결정의 최종적 판단절
경기 광명시 철산주공8·9단지의 분양가로 2,896만원이 책정됐다. 광명10R구역은 2,446만원으로 분양될 예정이다. 시는 지난달 28일 분양가심사위원회를 열고 이같이 책정했다고 밝혔다.분양가상한제 적용주택의 분양가격은 택지비와 건축비로 구성되는데, 택지비 감정평가액의 경우 철산주공8·9단지가 1,482만원, 광명10R구역이 1,204만원으로 평가되면서 분양가격에도 영향을 미쳤다.당초 철산주공8·9단지 재건축조합은 평당 3,223만원으로 분양가심사를 신청했지만 327만원이 삭감됐다. 광명10R구역 재개발조합도 2,563만원으로 신
조합원은 정비사업조합에 종전부동산을 현물 및 현금 출자를 통해 조합에 대한 지분을 확보하고 당해 지분에 대한 권리와 의무를 이행한다. 지분에 대한 권리 중 조합원은 일반분양을 통해 얻은 수익을 본인의 건설비에 일부 충당하여 낮은 가액으로 새로운 건물을 분양받을 수 있는 권리를 향유하거나 이사비용을 무상으로 지원받는다. 또한 재개발조합표준정관 제63조(채무변제 및 잔여재산의 처분) 규정을 보면 “청산 종결 후 조합의 채무 및 잔여재산이 있을 때에는 해산당시의 조합원에게 분양받은 토지 또는 건축물의 부담비용 등을 종합적으로 고려하여 형
도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제65조제1항에서는 “정비구역에서 정비사업의 시행을 위하여 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리를 수용 또는 사용할 수 있다”고 규정한다. 수용 또는 사용의 절차, 손실보상의 기준 및 절차 등은 도시정비법에서 규정한 사항을 제외하고는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)을 준용한다.도시정비법은 손실보상 협의의 절차(도시정비법 제73조), 주거이전비의 기준일(도시정비법 시행령 제54조제1항) 및 영업손실보상에서 휴업기간과 기준일(같은 조 제2항) 등에 대
관리처분계획(2)관리처분계획에는 어떤 내용을 포함시켜야 하는가요? (2)7. 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세■ 김민우 변호사◯ ‘분양대상자가 소유하고 있는 종전 토지 또는 건축물’이라고 함은 조합원이나 일반분양자에게 모두 해당되는 것인가요? 아니면 조합원에게만 해당되는 항목인가요?■ 김조영 대표변호사◯ ‘분양대상자의 종전 토지 또는 건축물’이라고 함은 분양신청을 한 조합원이 소유하고 있는 토지 또는 철거 전 건축물이라고 생각하면 됩니다.◯ 그리고 분양신청을 한 조합원이 소유하고 있는 모든 부동산에 대
Q. 관리처분계획인가 후 영업손실보상을 진행하고 있습니다. 영업손실보상 대상자도 현금청산 대상 토지소유자처럼 감정평가법인을 추천할 수 있나요?A. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 의한 정비사업 중 재건축사업은 공익사업에 해당하지 않아 현금청산은 매도청구 대상으로 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)이 적용되지 않습니다. 반면 주거환경개선사업, 재개발사업은 공익사업에 해당하므로 현금청산 절차에서 토지보상법이 적용됩니다.공익사업시행으로 토지보상법을 적용하여 보상하는 경우 보상유형은 ①토지,
1. 개요관리처분계획인가후부터 철거일까지의 기간 중 관련법에 따라 상가와 주택 등 세입자에 대한 영업손실보상금, 이사비, 주거이전비 등을 지급한다. 조합에서의 원천징수문제, 조합원의 사업소득 또는 기타소득 과세문제 등이 발생된다.상가의 영업손실보상금은 사업소득에 해당되며 조합은 보상금 지급 시에 원천징수의무는 없다. 다만, 영업손실보상금을 수령한 세입자가 종합소득세신고 시에 해당 보상금을 누락시키고 신고하는 경우가 있어서, 조합은 영업손실보상금을 수령한 상가세입자에 대한 종합소득세신고를 안내해야 한다. 주택 거주 세입자의 이사비는
A재개발조합은 2013.11.28. 정비구역 지정을 위한 주민공람·공고를 거쳐 2015.12.11. 조합설립인가를 받았으며 2019.10.18. 사업시행계획이 인가·고시되었다. 한편 주거용 건축물의 세입자인 甲은 위 공람공고일 이전에 전입신고를 하고 거주하다가 사업시행인가 고시 이전인 2017.12.4. 정비구역 밖으로 이주하였다. 甲은 주거이전비 및 이사비의 지급대상자에 해당하는지?1. 쟁점=세입자 甲은 정비계획에 관한 공람공고일 당시 정비구역 내 주택에서 거주하고 있었으나 사업시행계획 인가고시일 전 정비구역 밖으로 이사를 하였는
이번 호에서는 ‘대법원 2022.6.30. 선고 2021다310088 판결’의 의미에 대해 알아보자. 재개발사업조합은 관리처분계획인가 이후 현금청산 절차를 진행하게 된다. 현금청산은 문언상 종전의 토지 또는 건축물을 현금으로 청산한다는 의미이지만, 조합 입장에서 중요한 부분은 종전 부동산의 소유권과 점유권을 취득하는 것이다. 소유권과 점유권을 취득하지 않으면, 착공에 나아갈 수 없기 때문이다. 재개발사업의 사업성과 직결되는 문제이기도 하다.재개발조합은 관할 지방토지수용위원회의 수용재결 결정으로 소유권을 취득하고, 점유권은 건물인도소
1. 조합원이사비(주거이전촉진비)1) 내용 및 재원=관리처분계획인가일부터 철거일까지 지급되는 조합원이사비는 무상으로 지급되는 대가성이 없는 이사비이다. 통상 일천만원 이상의 금액이 지급된다. 조합원 이사비의 재원은 조합원출자금과 일반분양을 통한 수익사업잉여금으로 구성되어 있는 것으로 국세청(소득-579, 2010.05.18.)에서는 해석하고 있다. 이 경우 일반분양을 통한 수익사업잉여금 부분은 조합원에 대한 배당소득에 해당 되며 원천징수의무가 조합에 발생한다.2) 조합원 무상지원 이사비의 성격=재건축조합의 조합원이 해당 조합으로부터
세입자가 명도소송 도중 토지등소유자로부터 보증금을 반환받지 못하였으므로 조합이 이를 대신 지급하여야 한다는 항변을 하는 경우가 있다.이러한 세입자의 지급청구가 있는 경우 도시 및 주거환경정비법 제70조제2항에 따라 조합이 세입자에게 보증금을 지급할 의무를 부담한다. 이때 세입자의 부동산 인도의무와 조합의 보증금지급의무 간의 관계가 문제가 된다.최근 대법원은 토지보상법에 따른 주거이전비 지급의무는 세입자의 인도의무보다 선이행하여야 한다고 판시한 바 있는데, 해당 취지를 조합의 보증금지급의무에도 적용하여 보증금 역시 부동산 인도에 앞서