이번 호에서는 ‘대법원 2022.6.30. 선고 2021다310088 판결’의 의미에 대해 알아보자. 재개발사업조합은 관리처분계획인가 이후 현금청산 절차를 진행하게 된다. 현금청산은 문언상 종전의 토지 또는 건축물을 현금으로 청산한다는 의미이지만, 조합 입장에서 중요한 부분은 종전 부동산의 소유권과 점유권을 취득하는 것이다. 소유권과 점유권을 취득하지 않으면, 착공에 나아갈 수 없기 때문이다. 재개발사업의 사업성과 직결되는 문제이기도 하다.

재개발조합은 관할 지방토지수용위원회의 수용재결 결정으로 소유권을 취득하고, 점유권은 건물인도소송을 통해 취득한다. 위 건물인도소송과 관련하여 과거부터 쟁점이 되어왔던 부분은, 조합이 부동산인도를 받기 위해서 이주정착금, 주거이전비, 이사비(이하 ‘주거이전비 등’)를 먼저 지급하여야 하는지 여부였다.

위 쟁점은 도시정비법 제81조제1항의 해석에서 비롯된 것인데, 위 규정에서는 관리처분계획인가의 고시로 종전의 부동산의 소유자, 임차권자 등 권리자는 종전의 부동산을 사용하거나 수익할 수 없다고 규정하면서, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’)에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우를 그 예외 사유로 정하고 있는 바, 위 단서 규정의 '손실보상'에 주거이전비 등이 포함되는지 여부가 다투어져 왔던 것이다.

대법원 2021.6.30. 선고 2019다207813 판결은 “토지보상법 제78조 등에서 정한 주거이전비, 이주정착금, 이사비는 구 도시정비법 제49조제6항 단서의 ‘토지보상법에 따른 손실보상’에 해당한다. 주택재개발사업의 사업시행자가 공사에 착수하기 위하여 현금청산대상자나 세입자로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받으려면 협의나 재결절차 등에 따라 결정되는 주거이전비 등도 지급할 것이 요구된다”고 판시하여 위 쟁점의 논쟁은 일단락 되었다.

위 쟁점의 연장선상에서, 재개발사업조합은 주거이전비 등을 어떤 방법으로 지급할 수 있는가에 대한 논쟁이 추가적으로 발생하였다. 도시정비법에서 준용하는 토지보상법령에 따라 주거이전비 등의 지급에 관한 협의를 먼저 하고, 협의가 안되면 별도 수용재결 절차를 통해 지급하여야 한다는 견해와 위 절차 없이도 주거이전비 등을 직접 지급하거나 지급을 거부할 경우 공탁의 방법으로 지급을 갈음할 수 있다는 견해가 충돌하였다.

대법원은 위 논쟁에 대한 마침표 역시 찍었는데, 대법원 2022.6.30. 2021다310088 판결은 “사업시행자는 협의나 재결절차를 거칠 필요 없이 현금청산대상자나 세입자에게 주거이전비 등을 직접 지급하거나 현금청산대상자나 세입자가 지급을 받지 않거나 받을 수 없을 때에는 민법 제487조에 따라 변제공탁을 할 수도 있다. 주택재개발사업의 사업시행자가 관리처분계획의 인가·고시 후 현금청산대상자나 세입자에 대하여 토지나 건축물에 관한 인도청구의 소를 제기하고 현금청산대상자나 세입자가 그 소송에서 주거이전비 등에 대한 손실보상을 받지 못하였다는 이유로 인도를 거절하는 항변을 하는 경우, 이를 심리하는 법원은 사업시행자가 협의나 재결절차를 거치지 않더라도 주거이전비 등을 지급하였거나 공탁하였다는 사정을 인정할 수 있으면 주거이전비 등의 지급절차가 선행되었다고 보아 사업시행자의 인도청구를 인정할 수 있다”고 하여 직접지급과 변제공탁의 방법이 가능하다고 판단하였다. 많은 건물인도소송에서 주거이전비 등에 관한 항변을 하고 있기에, 재개발조합으로서는 위 대법원 판결 법리에 따라 효율적으로 위 건물인도소송에 대응할 필요가 있다.

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