관리처분계획(2)
관리처분계획에는 어떤 내용을 포함시켜야 하는가요? (2)
7. 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세
■ 김민우 변호사
◯ ‘분양대상자가 소유하고 있는 종전 토지 또는 건축물’이라고 함은 조합원이나 일반분양자에게 모두 해당되는 것인가요? 아니면 조합원에게만 해당되는 항목인가요?
■ 김조영 대표변호사
◯ ‘분양대상자의 종전 토지 또는 건축물’이라고 함은 분양신청을 한 조합원이 소유하고 있는 토지 또는 철거 전 건축물이라고 생각하면 됩니다.
◯ 그리고 분양신청을 한 조합원이 소유하고 있는 모든 부동산에 대한 것이 아니라 소유하고 있는 토지 또는 건축물 중 사업구역 내에 소재하는 것만 해당이 됩니다.
◯ 그리고 소유권에 대한 것은 ‘5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장·군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)’ 항목에 해당되어 이미 관리처분계획에 포함되기 때문에 ‘소유권 외의 권리명세’를 표기하도록 되어 있습니다.
■ 김민우 변호사
◯ 소유권만 관리처분계획에 포함하면 되지 ‘소유권 외의 권리명세’를 포함시키는 이유는 무엇인가요? 그리고 ‘권리명세’라는 것이 무엇인가요?
■ 김조영 대표변호사
◯ ‘소유권 외의 권리명세’라고 함은 저당권, 근저당권, 가등기담보 등과 같은 민법상 담보물권과 지상권, 지역권, 전세권과 같은 용익물권, 그리고 가압류, 가처분등기와 같은 것이 이에 해당됩니다.
◯ 이 ‘소유권 외의 권리명세’를 관리처분계획에 포함시키는 이유는 조합원들간의 권리 의무관계를 정리하기 위함입니다.
◯ 예를 들면, 어떤 조합원이 소유하고 있는 아파트에 근저당권 3억원이 등기되어 있다고 가정해 봅시다. 그런데 사업이 진행되면서 관리처분계획인가가 나고 그 뒤에 이주가 완료되면 철거가 시작될 것입니다. 철거가 되면 건축물은 모두 파괴되고 멸실되기 때문에 아파트 건물에 있던 근저당권은 사라질 수 밖에 없습니다. 왜냐하면 건축물이 없어져 버리기 때문입니다.
◯ 이때 기존 건축물에 설정되어 있는 근저당권 등의 등기가 기존 건축물이 철거됨으로 인하여 모두 소멸된다면 아파트 소유자인 채무자는 빚이 탕감되는 것이기 때문에 좋겠지만 근저당권자, 가압류권자와 같은 채권자들은 자신의 채권이 휴지조각이 되어 버리는 것이지요.
◯ 그래서 이를 방지하기 위하여 도시 및 주거환경정비법 제87조에는 아래와 같이 규정되어 있습니다.
제87조(대지 및 건축물에 대한 권리의 확정) ① 대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제86조제2항에 따라 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권·전세권·저당권·임차권·가등기담보권·가압류 등 등기된 권리 및 「주택임대차보호법」 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.
◯ 기존 건축물이 철거되어 신축공사를 시작하고, 공사 완료 후 이전고시 후 소유권보존등기를 할 때는 기존의 토지와는 전혀 다른 새로운 토지 및 건축물이 등기되기 때문에 종전의 토지 및 건축물에 설정되었던 각종 권리제한등기를 신축한 대지 또는 건축물에 다시 등기되게 되는 것입니다.
◯ 즉, 기존 부동산에 설정되어 있던 위 권리들은 건축물이 철거되면 토지로 내려와 토지 등기부에 기재되었다가, 신축공사가 종료된 뒤 새로운 대지 건축물로 이전되어 설정등기가 되게 됩니다.
◯ ‘이전고시’라는 것에 의하여 신축 건축물과 대지에 등기이전이 되는데, 이런 작업이 필요하기 때문에 ‘7.분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세’를 관리처분계획에 포함시키도록 한 것입니다.
8. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액
■ 김민우 변호사
◯ 조합원이 아니라 세입자에 대하여 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액을 관리처분계획에 포함시키고 있습니다. 왜 그런가요?
■ 김조영 대표변호사
◯ 세입자에 대하여 손실보상을 해 줄 의무가 있는 경우에는 그 손실보상금액을 조합원들이 부담하여야 하므로 세입자별로 어떤 명목으로 얼마는 보상해 주어야 하는지가 관리처분계획에 포함되어야 합니다.
◯ 모든 세입자에게 보상을 해 주는 것이 아니라 주고 재개발사업의 경우에 먼저 ‘도시 및 주거환경정비법’에 규정된 손실보상금액지급대상에 해당되어야 하고, 아울러 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 규정된 일정한 보상대상자의 요건에 해당되는 경우에만 지급이 됩니다.
◯ 우리가 주위로부터 흔히 들은 ‘이사비, 주거이전비, 동산이전비’ 등과 같은 용어로 지급되는 보상금을 말하는 것입니다.
◯ 이러한 보상금은 조합의 부채이기 때문에 관리처분계획에 넣어서 조합원분담금을 산정할 때에 계산을 미리 해야 하는 것입니다.
9. 시행령 제62조(관리처분계획의 내용)에서 규정하고 있는 내용들
◯ 도시정비법 제74조(관리처분계획의 인가 등)제1항제9호에는 ‘9. 그밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 관하여 대통령령으로 정하는 사항’을 관리처분계획에 포함하도록 규정하고 있습니다.
◯ 그래서 시행령 제62조(관리처분계획의 내용)에 아래의 사항을 규정하여 이 내용들도 관리처분계획에 포함하도록 하고 있습니다.
1. 법 제73조에 따라 현금으로 청산하여야 하는 토지등소유자별 기존의 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 명세와 이에 대한 청산방법
2. 법 제79조제4항 전단에 따른 보류지 등의 명세와 추산가액 및 처분방법
3. 제63조제1항제4호에 따른 비용의 부담비율에 따른 대지 및 건축물의 분양계획과 그 비용부담의 한도·방법 및 시기. 이 경우 비용부담으로 분양받을 수 있는 한도는 정관 등에서 따로 정하는 경우를 제외하고는 기존의 토지 또는 건축물의 가격의 비율에 따라 부담할 수 있는 비용의 50퍼센트를 기준으로 정한다.
4. 정비사업의 시행으로 인하여 새롭게 설치되는 정비기반시설의 명세와 용도가 폐지되는 정비기반시설의 명세
5. 기존 건축물의 철거 예정시기
6. 그 밖에 시·도조례로 정하는 사항