1. 문제의 소재=경기도 소재 모 조합은 시공사와 지분제 계약을 체결하였으나(이하 ‘최초 공사 계약’이라 함) 이후 여러 사정 변화 등을 반영하여 지분제에서 도급제로 사업방식을 변경키로 하고 총회를 열어서 1차 변경 계약을 체결하였으나(이하 ‘1차 변경 결의’라고 함) 참석자 과반수 이상의 찬성만을 득하였고 다시 총회를 열어서 최초 공사 계약, 1차 변경 결의 내용 등을 반영하여 수정 보완한 2차 변경 결의를 재적 조합원 3분의 2 이상의 찬성 결의로 통과시켰다(이하 ‘2차 변경 결의’라고 함). 이에 대해서 일부 조합원이 조합원의
1. 정관의 일반적 효력=조합정관은 조합의 근본규칙을 정한 것으로 그 규정은 내부의 규범으로서 조합원을 구속한다. 현재 대법원은 정관의 법적 성질을 계약이 아니라 자치법규로 보고 있다(대법원 2019.10.31. 선고 2017다282438 판결).법인의 정관이나 그에 따른 세부사업을 위한 규정 등 단체내부의 규정은 특별한 사정이 없는 한 이를 유효한 것으로 시인하여야 할 것이다. 다만, 그것이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되는 등 사회관념상 현저히 타당성을 잃은 것이거나 결정절차가 현저히 정의에 어긋난 것으로 인정되는 경우 등에
정비사업조합의 총회결의에 절차상, 내용상 하자가 있는 경우에 무조건 결의무효 사유가 있다고 보지는 않는다. 절차상의 하자를 두고 말하자면 하자가 결의 결과에 영향을 미칠 정도로 중대한 것이어야 한다.사업시행계획수립을 위한 총회를 기준으로 법리적으로 설명하면 이렇다. 조합의 총회는 조합의 최고의사결정기관이고, 사업시행계획의 수립·변경은 총회의 결의사항이므로, 총회는 상위 법령 및 정관에 위배되지 않는 범위 내에서 사업시행계획을 수립·변경할 자율성과 형성의 재량을 가진다. 따라서 사업시행계획을 수립·변경하는 총회결의가 상위법령 및 정관
현금청산자가 의결에 참여한 사업시행계획의 효력에 관한 흥미로운 판결이 나왔다.인천의 한 재개발조합은 2011년 경 사업시행계획을 수립하고 분양신청을 실시하였다가 이후 기존 사업시행계획을 전면 폐지하고 새로운 사업시행계획을 수립하였는데, 조합은 ‘기존 사업시행계획이 폐지되었으니 후속 분양신청의 효력도 사라진 것’이라고 오해하고 분양미신청자들을 일괄적으로 조합원으로 회복시켜 새로운 사업시행계획을 위한 총회에 초대한 것이다.대다수의 분양미신청자들은 수익성이 대폭 개선된 사업에 참여할 수 있는 기회를 얻게 되었다며 환영했지만, 일부 분양미
1. 설립행위(정관작성)의 성격=민법상 비영리사단법인을 설립하려면 2인 이상의 설립자가 법인의 내부조직에 관한 근본규칙(정관)을 정하여 서면에 기재하고 기명날인하여야 하며(민법 제40조), 이것이 없는 정관은 무효이다.이러한 정관의 작성은 다름 아닌 사단법인의 설립행위이다. 정관은 단체자치에 관한 규율로서 정관이 사원을 구속하는 것은 사원의 자기결정에서 연유되는 것이다. 법인은 기본적으로 정관에 의하여 운영된다.정관작성행위, 즉 사단법인의 설립행위의 성질에 관해서는 합동행위설(다수설)과 특수계약설로 그 견해가 나누어져 있다. 전자는
정관변경의 내용에 ‘정비사업 목적의 다른 조합의 조합장 또는 정비사업전문관리업의 대표직을 역임한 적인 있는 조합원은 조합장에 입후보 할 수 없다’는 규정을 삽입한 경우 그 정관변경 결의의 적법 여부?(서울고법 2020)1. 정관의 자치법규성=재개발정비조합은 법령에 반하지 않는 한 자체적인 판단으로 규약 등에 조합장 등 임원의 자격을 정할 수 있고, 법인의 정관이나 그에 따른 세부 사업을 위한 규정 등 단체 내부의 규정은 특별한 사정이 없는 한 그것이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되는 등 사회관념상 현저히 타당성을 잃은
인천광역시 동구 송림3지구가 관리처분계획을 의결하는 등 막바지 재개발사업에 속도를 낼 전망이다.송림3지구 재개발조합(조합장 송옥섭)은 지난 24일 관리처분계획수립을 골자로 한 2020년 정기총회를 개최했다.먼저 관리처분계획수립의 건에 따르면 추정 비례율은 약 100%로 추산됐다. 조합이 추산한 분양 총수입은 약 3,924억704만원으로, 추정 사업비는 약 3,475억5,657만원이다. 또 분양 대상자별 종전자산 평가 총액은 약 448억5,046만원으로 평가됐다.설계개요를 살펴보면 송림3지구는 동구 송림동 42-215번지 일대로 구역
조합 임원은 조합장, 이사 및 감사를 의미하며 실질적으로 조합을 운영하는 주체이다. 조합의 운영 방향에 따라 조합원들의 이해관계가 달라지기에 조합 임원 선출, 해임 및 임기를 둘러싼 여러 다툼이 발생한다. 조합 임원 선출은 통상 조합 총회 의결로 이루어지며 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에서는 조합임원의 임기를 3년 이하의 범위에서 정관으로 정하되, 연임할 수 있다고 규정하고 있다(제41조제4항). 조합은 조합임원 내용에 대해서 관할관청으로부터 인가·신고를 받아야 하며 나아가 등기까지 하여야 한다. 이러한 연유로 조합 임원
정비사업 진행 도중에 조합원의 지위에서 이탈하여 현금청산자가 된 자들에게 그동안 조합이 사용한 정비사업비의 일부를 분담시킬 수 있는가의 문제는 꽤 오래전부터 논쟁거리였다. 종래 하급심에서는 현금청산자는 그동안 발생한 조합의 사업비를 분담하여야 한다는 판결과 현금청산자에게 사업비를 분담시키는 것은 부당하다는 판결이 혼재되어 있었다. 강제가입제를 취하는 재개발사업과 임의가입제를 취하는 재건축사업을 달리 봐야 한다는 견해도 있었다.그러다 2014.12. 대법원 판결이 나오면서(2013두19486) 재개발사업의 현금청산자에 대한 정비사업비
경남 창원시 문화구역이 집행부를 재정비하는 등 원활한 공공지원 민간임대 연계형 재개발사업 추진을 위한 발판을 마련했다. 문화구역 재개발조합(조합장 심재석)은 지난 20일 구역 인근에 위치한 마산종합사회복지관 4층에서 임시총회를 개최했다. 이날 총회에서 조합임원(조합장·이사·감사) 연임 및 선임의 건이 상정됐다. 개표 결과 기존 심재석 조합장을 포함해 이사와 감사 등 집행부들의 연임이 확정됐다. 아울러 궐위된 이사 1명에 대한 선출도 마쳤다. 또 기업형 임대사업자(우선협상대상자) 선정 및 계약체결의 건과 정비사업전문관리업자 선정 및
지난 기고에서는 도시 및 주거환경정비법상 정관의 경미한 변경에 관하여 주로 다투어지는 두 가지 이슈가 있다는 것. 그 중 ‘조합임원 피선임권’에 관한 문제는 도시정비법이 임원 피선임을 위한 소유요건과 거주요건을 직접 규율하는 것으로 개정되면서 정관변경 차원의 논의가 불필요해졌다는 것, 나머지 하나인 대의원 피선임 자격에 관한 정관변경이 경미한 사항인지 중대한 사항인지에 관한 논란은 시행령의 규율방식 탓이라는 것, 시행령은 정관의 경미한 변경사항으로 ‘법 제40조제1항제7호’가 아니라 ‘시행령 제38조제3호’로 표시하여 규율하고 있다
도시정비법은 정관변경의 절차를 크게 둘로 나누어 규율한다. 중대한 정관사항의 변경과 경미한 정관사항의 변경이 그것이다.정관의 중대한 변경은 반드시 총회를 개최하여 조합원 과반수 혹은 3분의 2 이상의 찬성의결을 받아 행정청의 인가를 얻도록 하였다.반면 정관의 경미한 변경은 정관이 정하는 방법(통상적으로 일반정족수에 의한 총회결의 또는 대의원회결의)에 따라 변경하고 행정청에 신고하면 족하다.정관의 경미한 변경에 관하여 흔히 문제가 되는 사안이 ‘임원의 피선임권’이다. 보통 정관에서 임원으로 선출되기 위해 일정기간의 거주 내지 소유를
조합임원에 입후보할 기회의 보장은 조합원의 기본적 권리 중 하나다. 그렇다고 누구나 조합임원에 입후보할 수 있는 것은 아니고 임원으로서의 적격자를 가리기 위한 최소한의 제한이 각 조합의 상황에 맞게 정관으로 설정된다. 입후보 제한 중 가장 보편적인 것은 보유요건 또는 거주요건이다. 일정기간 이상 해당 정비사업구역내 토지등소유권을 보유하거나 거주한 자에게만 조합임원 입후보 자격을 부여하는 것이다. 지나치게 장기여서 입후보 기회를 사실상 박탈할 정도에 이르지 않는다면 지역사정에 밝은 조합원을 임원으로 선출하려는 취지에 비추어 수긍이 가
▲재건축조합 내부의 규범을 변경하고자 하는 경우 총회결의가 적법하기 위한 요건 (대법원 2018.3.13 선고 2016두35281 판결) 주택재건축조합이 아파트조합원과 별도로 상가조합원들로 구성된 상가협의회와 상가독립정산제를 채택하는 업무협약을 체결한 후 총회에서 총조합원 2/3 이상의 동의를 받아 추인하였으나 이후 조합이 정기총회를 개최하여 상가협의회가 제시한 상가관리처분계획안을 반영하지 않은 채 별도의 상가에 관한 관리처분계획안을 포함하는 관리처분계획안 승인 결의하여 인가·고시를 받은 관리처분계획의 효력을 다투는 사안입니다. 대
Q. A재건축구역 내 상가소유자입니다. 조합설립 시부터 조합과 상가는 아파트와 분리하여 권리가액 등의 개발이익을 별도로 정산하고, 상가협의회가 상가에 관한 관리처분계획안을 자율적으로 마련하기로 약정하였습니다. 이러한 약정이 유효하기 위해서는 어떠한 절차를 거쳐야하는 건지요? A. 재건축구역 내 상가소유자들과 아파트소유자들은 이해관계가 다르기 때문에, 상가를 아파트와 분리하여 개발이익과 비용을 별도로 정산하고 상가조합원들로 구성된 별도의 기구인 상가협의회가 상가에 관한 관리처분계획안의 내용을 자율적으로 마련하는 것을 소위 ‘상가 독립
재건축조합 창립총회에서 건설사가 사업참여제안서에 조합원분양 후 잔여세대 일반분양시 일반분양금 총액이 예상 일반분양금 총액보다 10% 이상 초과할 경우 초과분을 조합원들의 수익으로 환급하는 조건을 포함시켰고, 이에 따라 조합원 80% 이상의 동의로 재건축결의가 이루어지고 동일한 내용으로 가계약하면서 건설사는 불가피한 상황 발생시 조합에 공사변경 요구를 할 수 있고 조합 요구에 의한 설계변경시 일반분양가 총액이 10% 이상 증가되는 경우 합의하에 조합원 무상지분 권리금액 조정키로 약정하였으나 그 후 건설사의 정부정책변경에 의한 추가비용
3. 관리처분계획 수립시 의결한 공사비 등 정비사업 비용이 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에 해당하는지 판단하는 방법(대법원 2014.6.12. 선고 2012두28520 판결)=주택재개발사업에서 조합설립동의 당시 철거 및 신축비용 개산액이 1,914억원 가량이었으나 사업시행계획 총회시 총사업비 2,414억원 가량으로 증액 이후 관리처분계획총회시 총사업비 2,747억원 가량으로 증액하여 각 조합원 과반수의 결의로 가결된 경우 정비사업비가 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로
충남 천안 천안주공4단지가 사업시행인가를 앞두는 등 재건축사업에 속도를 내고 있다. 천안주공4단지 재건축조합(조합장 정규칠)은 지난달 29일 천안 청수초등학교 체육관에서 사업시행계획수립을 골자로 한 임시총회를 개최했다. 이날 조합원들의 관심이 가장 높았던 사업시행계획서안 승인의 건은 원안 가결됐다. 사업시행계획에 따르면 천안주공4단지는 동남구 다가동 30번지 일대로 대지면적이 4만1,935㎡이다. 이곳에 용적률 270.76%, 건폐율 18.34%를 적용해 신축 아파트 1,225가구를 짓는다. 이와 함께 총회에서는 △기 수행업무 추인
1. 조합원 분양신청 절차 관련 법 조문=재건축·재개발조합의 조합원이 되는 이유는 궁극적으로 신축아파트나 상가점포의 분양을 받기 위함이라고 할 수 있다. 그리고 신축건축물에 대하여 조합원들이 분양신청을 먼저 하고, 나머지 남는 신축호수에 관하여 일반분양을 하게 되는 것이다. 이러한 조합원들의 분양신청절차에 관하여 「도시 및 주거환경정비법」에는 아래와 같이 규정하고 있다. 법 제72조(분양공고 및 분양신청) ①사업시행자는 제50조제7항에 따른 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계
■ 정관 변경 절차 가. 법령 내용 (법 제40조) 조합정관은 조합설립동의서에 ‘정관에 동의한다.’는 문구가 기재되어 있어 조합설립동의자에 의하여 동의가 된 다음, 창립총회에서 정관 안을 의결한 뒤 관할관청의 인가를 받아서 그 효력이 발생하게 된다. 그 뒤 변경을 하려면 그 정관조항을 3부분으로 나누어, ①조합원 2/3 이상 찬성을 받아야 하는 부분, ②조합원 과반수 찬성을 받아야 하는 부분, ③법 또는 정관으로 정하는 방법에 따라 찬성을 받아야 하는 부분 등 3부분으로 나누어 변경 동의율을 정하고 있다. 이중 ③항(경미한 변경사항