노후계획도시특별법 기대와 우려 | 연내 통과 유력한 노후도시특별법… 넘어야 할 산도 많아

1기 신도시를 비롯한 전국의 노후계획도시를 정비하기 위한 특별법 제정이 급물살을 타고 있다. 윤석열 대통령과 국민의힘은 물론 더불어민주당까지 나서서 연내 노후계획도시특별법 제정에 한목소리를 내고 있기 때문이다.

이에 따라 내달 6일까지 3차례 개최할 예정인 국토법안심사소위원회에서 구체적인 논의가 이뤄질 것으로 예상되고 있다.

다만 노후계획도시특별법이 제정되더라도 기반시설 부족 문제와 리모델링 홀대론 등 남은 과제도 만만치 않다. 노후계획도시특별법 주요 내용과 대상지역, 문제점을 짚어봤다.

현재 국회에는 노후계획도시 정비와 관련해 △심상정 △송언석 △장철민 △황희 △하태경 △유경준 △김은혜 △안철수 △김도읍 △박찬대 △김병욱 △송석준 등이 각각 특별법을 발의해 다수의 법안이 계류 중이다. 하지만 송원석 의원이 제출한 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법안’이 국토교통부의 용역 결과를 반영한 법안이어서 사실상 ‘적통’으로 평가를 받고 있다.

송 의원이 발의한 특별법에 따르면 법령의 적용대상인 노후계획도시는 대규모 주택공급 등을 목적으로 조성된 100만㎡ 이상인 지역으로 조성 후 20년 이상 경과한 지역으로 설정했다. 구체적인 사안에 대해서는 대통령령으로 정하는 기준을 충족하도록 했다. 이에 따라 1기 신도시를 비롯해 수도권 택지지구와 지방 거점 신도시 등이 특별법을 적용 받는 주요 노후계획도시가 될 전망이다. 다만 하나의 택지지구가 100만㎡에 미치지 못하는 경우 인접·연접한 2개 이상의 택지 면적의 합이 100만㎡ 이상인 경우도 정비가 가능토록 했다. 또 동일한 생활권을 구성하는 연접 노후 구도심 등도 노후계획도시에 포함될 수 있도록 대통령령으로 정한다는 계획이다.

‘노후계획도시특별정비구역(이하 특별정비구역)’으로 지정되면 용적률·건폐율 등 도시·건축규제와 안전진단 규제 등이 완화 적용되고, 각종 지원과 특례사항이 부여된다. 

우선 특별정비예정구역의 경우  도시 및 주거환경정비법에서 정한 기준보다 완화된 안전진단 기준을 적용할 수 있을 전망이다. 자족기능 향상과 대규모 기반시설 확충 등 공공성이 확보되면 안전진단을 면제해 곧바로 특별정비구역으로 지정할 수 있다. 특별정비구역은 종상향 수준으로 용적률을 완화하고, 용도지역도 지역 여건에 따라 변경이 가능하다. 리모델링의 경우 특별정비구역 내 세대수 추가 확보 효과를 높이기 위해 현행보다 높은 세대수 증가를 허용할 예정이다.

또 통합심의위원회를 구성해 각종 인·허가에 필요한 심의·지정·계획수립 등을 통합해 심의하고, 사업추진에 필요한 비용도 국가나 지자체가 지원할 수 있는 근거도 마련했다.

노후계획도시 정비는 계획수립 단계와 특별정비계획 수립· 지정고시, 개별 사업계획·관리처분계획 인가, 착공 등의 순서로 진행된다. 

우선 국토교통부장관이 수립하는 노후계획도시정비 기본방침과 시장·군수가 수립하는 기본계획은 동시에 투트랙으로 수립한다는 계획이다. 기본방침은 지자체가 수립하는 기본계획의 가이드라인으로 △노후계획도시정비의 목표와 기본방향 △노후계획도시의 현황 및 정비 필요성 등 조사·분석에 관한 사항 △사업추진을 위한 절차 및 체계 △특례 및 공공기여에 관한 사항 △이주단지 조성, 순환용 주택 공급 등 이주대책 수립 등을 포함해 수립하게 된다.

또 시장·군수가 수립하는 기본계획에는 △노후계획도시의 공간적 범위 △목표 및 추진방향 △기존 개발계획의 달성도와 미비점 평가 △공간구조 개선 계획 △광역교통시설 및 기반시설 정비에 관한 계획 △특별정비예정구역 지정에 관한 사항 △특별정비구역 지정계획 △단계별 노후계획도시정비사업의 추진계획 △건폐율·용적률 등에 관한 밀도계획 △선도지구에 관한 사항 △이주대책 및 부동산가격 안정화 계획 등이 포함된다.

노후계획도시정비 기본방침과 기본계획은 모두 10년 단위로 수립할 수 있으며, 수립된 날부터 5년마다 타당성 검토를 해야 한다. 

이어 특별정비계획은 시장·군수가 시·도지사와 협의를 통해 수립하고, 특별정비구역으로 지정·고시하게 된다. 특별정비구역 지정 대상지는 △일정 폭원 이상의 도로 등으로 구획된 일단의 토지 내에 주택단지, 학교, 공원 등을 통합적으로 정비할 필요가 있는 구역 △주요 역세권 및 상업·업무지구가 인접한 주거지역과 통합해 복합·고밀개발이 필요한 구역 △광역교통시설 등 기반시설의 확충 및 개선을 우해 주택단지를 포함해 개발·정비가 필요한 구역 △자족기능 확충 등 도시기능 강화, 이주단지 조성을 위해 필요한 구역 등이다.

특히 특별정비구역은 시장·군수가 직권으로 지정하는 것에 더해 주민제안도 가능하도록 길을 열어뒀다. 해당 구역의 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 지정권자에게 제안하면 적정성 등을 종합적으로 판단해 지정 여부를 결정하게 된다.

이후 개별적으로 사업을 추진하게 되면 통합심의 절차로 인·허가 기간을 최소화한다는 계획이다. 통합개발을 위해 필요한 경우 특별정비구역의 단일사업시행자를 지정할 수 있도록 했다. 이후 사업별로 관리처분계획이 인가되면 이주·철거 절차를 거쳐 착공에 들어가게 된다.

노후계획도시특별법 상 노후계획도시는 조성 후 20년 이상이 경과하고, 100만㎡ 이상의 면적을 확보해야 하는 만큼 전국 50여개 구역이 적용 대상이 될 전망이다. 지난 1991~1996년 준공된 1기 신도시를 겨냥한 법안인 만큼 성남 분당과 고양 일산, 안양 평촌, 군포 산본, 부천 중동이 직접적인 대상지다. 

서울에서는 △개포 △고덕 △목동 △상계 △수서 △신내 △중계1·2 등이 노후계획도시에 해당한다. 하지만 강남지역인 개포와 고덕의 경우 대부분의 아파트가 재건축을 완료했거나 진행 중이라는 점을 감안하면 실제 노후계획도시에는 제외될 전망이다. 

경기도 지역에서는 1기 신도시 외에도 안양 포일, 광명 철산·하안, 고양 화정, 수원 영통, 고양 능곡 등이 노후계획도시 기준에 충족한다. 일부 재건축이 진행 중인 곳들도 있지만, 대규모 개발에 따른 혜택을 볼 수 있을 것으로 예상된다. 이어 인천에는 구월과 연수, 계산이 노후계획도시로 손꼽힌다.

광역시에서는 대전의 경우 노은·둔산1·2, 송촌이 대상지다. 광주에서는 상무1·하남·문흥·일곡·풍암이, 대구에서는 칠곡1·3·성서가 해당된다. 부산의 경우 해운대1·2와 화명2에서 노후계획도시 정비가 가능할 전망이다.

노후계획도시는 일반 정비사업과 달리 대규모 통합정비가 이뤄지는데다, 용적률 특혜로 인한 기반시설 부족 등의 문제가 발생할 수 있다는 지적이다.

실제로 주택산업연구원의 보고서에 따르면 분당, 일산 등 1기 신도시의 경우 평균 용적률은 188% 달하는 것으로 조사됐다. 따라서 주민들은 적정 수준의 개발이익을 내기 위해서는 300~500% 가량의 용적률 적용을 희망하고 있는 상황이다.

문제는 용적률 급등에 맞춰 기반시설을 공급할 수 있는지 여부다. 용적률 상향으로 인해 증가되는 세대수만큼 상·하수도와 도로, 공원·녹지 등을 공급해야 하는데 부지가 부족할 수 있다는 지적이다.

서울시도 용적률 혜택과 기부채납 기준 등에 대한 조정이 필요하다는 입장을 밝힌 바 있다. 자칫 기반시설에 대한 기부채납이 부족한 경우 교통난 등으로 인한 주거의 질이 떨어질 수 있다는 우려에서다.

동시에 사업이 추진될 경우 대규모 이주에 따른 이주난도 문제다. 수도권 5개 1기 신도시만 하더라도 수용인구가 117만명으로 세대당 4.1명이 거주하고 있는 것으로 나타났다. 노후계획도시특별법이 시행돼 일시에 사업이 추진된다면 자칫 대규모 이주 사태가 발생할 가능성이 있다.

리모델링에 대한 혜택이 상대적으로 부족하다는 점도 우려되는 부분이다. 재건축의 경우 용적률과 층수 등에 대한 특혜 수준의 규제 완화가 적용되지만, 리모델링에 대해서는 구체적인 유도책이 없다. 현행보다 많은 세대수를 건립할 수 있도록 지원한다는 계획이지만, 재건축과 비교하면 무의미한 수준이다. 이에 따라 업계에서 제기되고 있는 ‘리모델링 홀대론’을 잠재울 수 있는 추가 대책이 필요하다는 지적이 나온다.

심민규 기자 smk@arunews.com