주택재개발정비사업 시행자인 조합의 재결신청 지연으로 인해 지급받은 지연가산금은 양도가액에 포함되지 아니하며 소득세법 제21조제1항제10호의 기타소득에 해당하지 않는 것입니다(사전-2017-법령해석소득-0033, [법령해석과-2846], 생산일자 : 2017.10.12.).1. 사실관계 및 질문사항=00시 소재 토지 건물이 00년 도시정비법 제28조 규정에 따라 사업시행 및 고시되었으나 협의가 되지 않아 사업시행자인 조합에게 재결신청청구를 하였다. 그 후에 해당 조합원은 재결보상금 및 지연가산금을 지급받았다. 사업시행자의 재결신청 지
도시정비법 제35조에 따라 설립된 정비사업조합(이하 조합)의 조합원이 이주비 대출에 대한 이자비용을 조합의 수익사업 부분에서 상환의무 없이 지원받은 경우, 해당 이주비는 소득세법 제17조제1항에 따른 배당소득에 해당하는 것입니다(사전-2023-법규소득-0735, [법규과-3159], 귀속년도: 2023, 생산일자: 2023.12.19.).1. 질문의 상세내용=질의인은 △△시 소재 △△다구역 재개발조합(이하 정비사업조합)의 조합원으로서, 23.10.14. 주택담보대출의 방식으로 종전자산평가액의 40%(조합의 이자 지원 한도금액)의 대
조합의 조합원이 도시정비법 제89조제1항에 따른 청산금에 해당하지 않는 것으로 조합의 수익사업에서 발생한 이익을 조합원에게 분배받는 경우 해당 분배금액은 배당소득에 해당한다.1. 배당소득 여부에 대한 질문 상세내용=정비사업조합의 조합원은 도시정비법에 의해 설립한 재개발정비사업조합의 조합원으로서 관리처분계획인가에 따라 종전에 소유하던 주택과 토지를 제공하였다. 당초 조합원입주권을 받으며 각각의 평가액의 차액에 해당하는 금액을 추가 부담하기로 하였으나 수익사업에서의 수익 발생으로 조합원입주권과 수익사업 발생 이익을 분배받게 되었다. 이
1. 광고선전비=광고선전비는 일반분양과 관련하여 지출되는 비용으로서 광고선전비(모델하우스 건립 및 운영비 포함)와 분양수수료가 있다. 광고선전비는 신문 등 분양광고비와 모델하우스 건립 및 운영비로 구분된다. 신문 등 분양광고비는 판매비와 관리비 성격인 반면 모델하우스 건립 및 운영비는 아파트 등 건물의 판관비 또는 분양건설원가적 성격을 지니고 있다.1) 매입세액 공제방법매입세액공제와 관련된 항목별 산식은 다음과 같다.- 신문 등 분양광고비, 분양수수료의 매입세액공제액 [매입세액 × 일반분양분(국민주택규모 초과분 면적 + 상가분 면적
1. 감정평가용역비1) 종전자산에 대한 감정평가용역비=정비사업조합은 관리처분계획의 인가를 위하여 조합원들이 출자하는 종전 토지 및 건축물울 감정평가하기 위하여 구청장 등이 추천한 2개 이상의 감정평가업자가 종전 부동산을 평가하게 된다. 종전자산은 건설용지에 해당되며 당해 건설용지에 대한 감정평가용역비는 토지관련 원가에 해당된다.감정평가용역비는 감정평가업자가 전액 세금계산서를 교부하여아 한다. 조합입장에서는 토지관련원가로 전액 매입세액불공제를 받게 된다.2) 종후 자산에 대한 감정평가용역비=감정평가업자는 종전자산에 대한 평가와 함께
1. 도시설계용역비1)일반적인 내용=도시설계업자는 지형현황측량, 구역지정 및 정비계획수립, 환경성 검토, 교통성 검토, 경관성 검토, 문화재지표조사 등 정비구역지정 업무를 자문 또는 대행하는 용역을 제공한다. 도시설계용역은 주된 업무가 구역지정 업무이며 환경성 검토, 교통성 검토, 경관성 검토, 문화재지표조사 등은 별도 계약에 의하여 다른 협력업체와 용역제공을 할 수도 있다.도시설계업자의 용역비(기술용역비)는 국민주택규모이하 여부에 불구하고 전부 과세대상용역에 해당되어 세금계산서를 교부하여야 한다. 조합입장에서는 도시설계용역비를 토
1. 건축설계용역비=건축설계용역비는 건축설계업자가 정비사업조합에 제공한 건축설계용역에 대한 대가이다. 건축설계업자는 건축사업무 및 보수기준과 기타관련 법규 등에 의하여 정해진 내용의 기본설계 및 실시설계의 용역으로 정비사업의 시행에 필요한 설계도서 및 대관청 인·허가 업무와 이에 부수되는 업무를 수행한다.건축설계용역비는 조특법 제106조제1항제4호(대통령령이 정하는 국민주택 및 당해 주택의 건설용역(대통령령이 정하는 리모델링 용역을 포함한다))에 의거 국민주택 규모 이하의 주택설계용역비에 대하여는 부가가치세가 면세된다. 따라서 건축
1. 정비사업조합의 토지관련 매입세액 종류=정비사업조합의 경우 토지관련 매입세액을 나열하면 다음과 같다.도시설계용역비, 감정평가용역비(종후자산에 대한 감정평가용역비는 별개), 측량비, 지질조사비, 석면처리비, 이설비, 택지조성비산출용역비, 경관용역비, 건축물 철거용역비, 소화전이전비, 전화케이블이전비, 환경영향평가용역비, 교통영향평가용역비, 안전진단용역비, 신탁등기비, 기타 공통매입세액 중 토지 안분액 등이 있다.2. 건물의 직접 건설원가 관련 매입세액=건물의 직접 건설원가 관련 매입세액은 건축설계용역비, 건설공사용역비, 친환경 건
1. 개요=정비사업조합은 정비사업을 진행하면서 협력업체 등으로부터 제공받은 재화나 용역에 대하여 매입세금계산서를 수취하여 일정액을 환급 또는 매입세액공제를 받게 된다.1)토지관련 매입세액 : 전액 매입세액 불공제2)건물의 직접 건설원가 관련 공통매입세액 : 수익사업(일반분양) 중 국민주택규모 초과분 주택과 상가분에 대한 매입세액 공제3)토지 및 건물관련 공통매입세액 : 토지 및 건물관련 총공통매입세액-a-b 분에 대한 매입세액 공제a : 토지 및 건물관련 총공통매입세액×토지공급가액/(토지공급가액+건물공급가액)b : (토지 및 건물관
1. 일반적인 개요=정비사업조합은 조합원으로부터 토지 등을 현물출자 받아 관리처분계획에 의거해 새로운 주택 등을 관리처분방식에 의해 환지방식으로 공급하고, 건설경비를 조달할 목적으로 체비지인 일반분양분을 매각하는 수익사업을 수행한다. 새로운 주택 및 그 부속토지를 공급함에 있어 정비사업조합이 직접 건설공사를 하는 것이 아니라 건설회사에 일괄 도급하여 건물을 건설하게 한 후, 이를 분양 판매한다. 따라서 정비사업조합의 업태는 건설업이 아닌 부동산업에 해당되고 주거용 건물개발과 공급업(주택) 및 비주거용 건물개발과 공급업(상가)에 해당
1. 일반분양분의 이익을 조합원에게 배분=도시 및 주거환경정비법상의 정비사업조합은 통상 조합원 개개인으로부터 토지나 주택을 출자 받아 조합원에게 1~2세대씩 분양할 아파트 외에 여분의 아파트와 상가 등을 추가로 건축하여 일반분양한 후, 그 대금으로 건축비를 일부 충당함으로써 각 조합원이 부담할 건축비를 경감하는 방식으로 정비사업을 시행하고 있다.예를 들어, 조합원들에게 아파트 50세대를 우선 분양하고 남은 50세대 아파트는 일반분양 후, 그로 인한 수익금을 각 조합원들에게 지분비율에 따라 배분하여 각 조합원이 납부할 건축비에 충당한
정비사업조합에서 청산금을 조합원으로부터 징수하는 경우와 청산금을 환급하여 주는 경우가 있다. 이러한 사례에서 발생 가능한 관련세법의 쟁점에 대하여 알아보고자 한다.재건축조합이 2개의 감정평가기관이 평가한 종전부동산의 평가금액에 비례율을 적용하여 권리가액(자기지분)을 산정한 후 조합원이 신규로 배정받은 아파트의 분양가액에 따라 권리가액을 초과하는 조합원에게는 조합원분담금으로서 징수하고, 권리가액을 미달하는 아파트를 배정받은 조합원에게는 조합원환급금을 지급하고 있다.1. 조합원분담금의 수익사업 해당여부=조세특례제한법 제104조의7제2항
1. 정비사업전문관리용역계약에 따른 용역비 지급=조합은 2016년도에 용역비는 합계 50억원(부가가치세 별도)으로 하고 그 지급시기 등은 제5조에서 다음과 같이 정하며, 계약기간은 계약체결일로부터 조합청산총회 종료일까지로 하여 위 주택재개발정비사업 전문관리용역계약서(이하 ‘정비사업전문관리용역계약서’라 한다)를 작성하였다.제15조(용역금액) CD용역비는 정비구역 결정고시 건축연면적(평)에 평당 3만8,000원(부가가치세 별도)을 곱한 50억원으로 한다. 다만, 사업시행인가 후 연면적이 확정되면 확정된 연면적(평)으로 가감 정산한다.1
1. 주택재개발정비사업 신축공사설계 계약서조합은 2016년도에 ◯◯◯◯사업단과 사이에 용역비는 합계 ◯억원(부가가치세 별도)으로 하고 그 지불시기 및 지불금액은 아래와 같이 정하며 설계용역업무 수행기간은 계약일로부터 준공일까지로 하는 내용의 주택재개발정비사업 신축공사 설계계약서(이하 ‘설계용역계약서’라 한다)를 작성하였다.설계용역계약서의 경우에도 용역비의 분할지급과 관련하여 용역계약시 10%, 추진위설립시 10%, 구역지정완료시 10%, 조합설립인가 완료시 10%를 지급하는 것으로 정하고 있는 등 설계용역계약과 관련한 대금으로 조합
1. 주택재개발정비사업 정비구역 지정 용역계약서=조합설립추진위원회(이하 추진위원회)는 2015년에 정비구역 지정 용역사와 사이에 용역대가는 ◯억원(부가가치세 별도)으로 하되, 그 지급 시기는 공동시행사(건설사) 선정 이후 조합과 협의하여 지급하기로 하고, 용역계약기간은 계약체결일부터 구역지정 심의완료시까지로 하는 내용의 재개발정비사업 정비구역 지정 용역계약서를 작성하였다. 추진위원회는 2017년에 용역사에게 정비구역 지정 용역 대금으로 ◯억원(부가가치세 포함)을 지급하고 동일자로 공급가액 ◯억원의 세금계산서 1매를 교부받았다.2.
요즘 주택건설시장이 급랭하다보니 정비사업조합과 시공사 간의 다툼도 많이 증가하였다. 다툼의 내용에는 여러 가지가 있겠지만 여기에서는 시공사가 조합에 대여한 자금에 대하여 정비사업조합이 시공사에게 자금을 반환하는 과정에서 발생될 수 있는 쟁점사항에 대하여 논하고자 한다.작년 말경에서부터 시작되었던 건설시장 침체분위기에서 본인이 여러 기관의 자문위원으로 참석하면서 느끼는 바는 정비사업조합을 추진하려는 조합들이 상당히 많이 감소할 것이란 판단이 들었다. 공공기관인 시청, 구청에서 각 정비사업조합의 사업 타당성 등을 분석하다보니 상대적으로
1. 사례의 내용=재개발조합원 김00은 2008년부터 서울소재 지상상가 1호를, 다른 재개발조합원인 박00은 2013년일부터 같은 상가 2호를 각각 소유하였는데 위 상가조합원들은 위 각 구분소유부분을 타인에게 임대하여 부동산임대업을 영위하였다.그러던 중 위 두 사람은 2020년 위 지역 일대에 대하여 재개발사업을 시행하던 정비사업조합과 사이에 상기 두 사람이 조합에 위 상가를 재개발하게 하도록 각 구분소유부분을 제공하되, 조합으로부터 기존 상가보다 1평이 증가된 재개발상가의 구분소유부분과 재개발추진으로 인한 피해 및 영업손실보상금으
Q 증여 시 기준시가를 증여가액으로 하는 것이 가능한가? 사전증여를 통한 공유지분 확보(25평+50평 분양받는 경우)A 증여일 전 6개월, 증여일 후 3개월 안에 동일 주택거래 사례가 없는 경우에 기준시가로 신고하는 것이 가능하며(국세청에서는 증여일 전 2년 이내나 증여일 후 9개월 이내에 주택거래사례가 있는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 증여가액으로 결정할 수 있음) 거래 사례가 있더라도 단독주택은 동일한 유형의 주택이 없기 때문에 기준시가로 신고하더라도 문제가 되는 경우가 많지 않습니다.Q 단독주택 증여 시 기준시가를 증
Q 종전주택을 취득한 후 보유하고 있던 지역주택조합 조합원 지위가 2021.1.1.이후 분양권이 된 경우 소득세법 시행령 제156의3조 ‘종전주택 취득일부터 1년 이상 지난 후 분양권 취득’ 규정을 적용할 때 분양권 취득일이 지역주택조합의 사업계획 승인일인지 공급계약 체결일인지 여부?A 소득세법 시행령 제156조의3에 따른 ‘종전주택을 취득한 후 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득’하는 규정을 적용할 때 지역주택조합 조합원의 지위가 2021.1.1.이후 분양권이 된 경우 그 분양권의 취득시기는 주택법 제15조에 따른 ‘사업계획승인
Q 2년 이상 보유한 주택을 주택재개발조합에 제공하고 2개의 조합원입주권 및 청산금을 수령한 경우 청산금 수령분에 1세대 1주택 비과세 여부는?A 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 종전주택을 당해 조합에 제공하고 2개의 조합원입주권과 청산금을 지급받기로 한 경우 해당 청산금에 상당하는 종전주택(이하 청산금 해당주택)의 1세대 1주택 비과세 적용 여부는 청산금 해당주택의 양도일 현재를 기준으로 판단하는 것이며, 이 경우 청산금 해당주택의 양도시기는 도시 및 주거환경정비법 제86조 및 소득세