Q 증여 시 기준시가를 증여가액으로 하는 것이 가능한가? 사전증여를 통한 공유지분 확보(25평＋50평 분양받는 경우)
A 증여일 전 6개월, 증여일 후 3개월 안에 동일 주택거래 사례가 없는 경우에 기준시가로 신고하는 것이 가능하며(국세청에서는 증여일 전 2년 이내나 증여일 후 9개월 이내에 주택거래사례가 있는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 증여가액으로 결정할 수 있음) 거래 사례가 있더라도 단독주택은 동일한 유형의 주택이 없기 때문에 기준시가로 신고하더라도 문제가 되는 경우가 많지 않습니다.
Q 단독주택 증여 시 기준시가를 증여가액으로 신고한 경우, 국세청이 추징사례가 있는가? 추징 시 추가로 가산세를 부과하는지?
A 단독주택의 기준시가 증여의 매매사례가액 적용에 대해 국세청이 추징한 사례는 찾기 어려우며 추징 시 가산세는 부과되지 않습니다.
Q 가로주택사업 시 입주권을 2개 받는 공동명의자의 경우 입주 시 각각의 명의로 등기가 가능하지 않아 공동명의로 2채를 등록하는 경우, 지분교환 시 세금 계산은?
A 공동소유자가 각 공유지분을 서로 단독 소유로 정리할 경우 공유물 분할에 해당되어 양도소득세가 과세 되지 않으나 상호지분 청산 시 시가 차액에 관한 청산분은 과세 대상에 해당됩니다.
질문1. 입주권 2개(25평, 25평) 소유 공동소유자(갑, 을, 각 지분 1/2)가 입주 후 지분교환으로 갑 25평(시세 20억), 을 25평(시세 20억)으로 소유권 이전을 하였을 경우
-공유물분할로 과세 대상에 해당되지 아니함.
질문2. 입주권 2개(34평, 25평) 소유 공동소유자(갑, 을, 각 지분 1/2)가 입주 후 지분교환으로 갑 34평(시세 28억), 을 25평(시세 20억)으로 소유권 이전을 하였을 경우
-시가 차액에 대한 청산분은 과세 대상에 해당함.
- 과세 대상 금액 계산
공동소유자 지분 금액 = (28억+20억)÷2 = 24억
지분 초과 청산 금액 = 28억-24억 = 4억 (과세 대상 금액)
Q 공동명의 25평+50평 중 25평(1채) 매도 시 세금 납부? 장기보유공제가 가능한가? 다주택자로 과세되는가? 25평 매도 가능한 시점은?
A 2022.5.10.~2024.5.9. 기간 중 양도 시 장기보유공제가 가능하며 다주택자로 과세되지 않습니다. 25평 매도 가능한 시점은 준공 후 3년 이후에 매도 가능합니다.
Q 공동명의 75평 매도 시 세금 납부는? 장기보유공제가 가능한가? 수증자 과세 최소시점은? 75평 매도 가능한 시점은?
A 장기보유공제가 가능하며, 수증자 과세 최소시점은 10년 후 양도가 가장 절세가 되며, 75평의 매도 가능한 시점은 언제든지 가능합니다.
Q 아파트＋오피스텔로 분양받는 경우 오피스텔을 임대사업 할 경우 1주택자 자격이 유지되는가? 50평(또는 25평) 아파트＋오피스텔/상가 (조합원분양가)
A 오피스텔을 주거용으로 10년 이상 장기임대할 경우나, 업무용으로 임대 시에 1주택자 자격이 유지됩니다.
Q 50평(또는 25평)아파트＋현금보상(일반분양가 기준) 받을 경우, 현금보상 기준은?
A 기존 부동산의 권리가액을 기준으로 해서 분양받은 평형의 분양가액을 차감하고 남은 잔액을 현금보상 받게 됩니다. 현금을 보상받을 시 보상받은 부분에 대한 취득 시의 가액을 산정하여 현금보상가액과 취득시 가액의 차액에 장기보유공제를 적용 후 양도소득세를 부과하게 됩니다.