서울시가 동절기(12월~2월) 정비사업 현장에서 조합원의 세입자에 대한 부동산 명도 강제집행을 금지하고 나섰다. 동절기에는 사업시행자인 조합뿐만 아니라 조합원도 세입자의 부동산 명도 강제집행을 진행할 수 없도록 조례개정을 추진하겠다는 방침이다.시는 지난달 9일 ‘정비사업 동절기 강제철거 예방대책 운영 철저 통보’ 공문을 시내 25개 자치구에 하달했다.공문에 따르면 시는 지난 2013년부터 동절기(12월~2월) 강제철거 예방 대책을 시행 중이다. 이 기간에는 시 조례에 따라 구청장이 건축물의 철거를 제한할 수 있도록 정했다. 또 법원
Q. A 재개발조합입니다. 우리 조합은 관리처분계획인가 후 현금청산 절차를 진행 중입니다. 그런데 현금청산자, 조합원, 세입자 중 일부가 건물 인도를 거부하고 있어 많은 걱정을 하고 있습니다. 관리처분계획인가가 되면 조합이 건물인도를 받을 수 있는 것이 아닌지, 그리고 위 사람들에게 손해배상을 구할 수 있는지 궁금합니다. A. 재개발사업에서 현금청산 절차는 법적 분쟁이 가장 빈번히 발생하며 이해당사자들 사이에 갈등이 극에 달하는 시기이다. 현금청산금을 조금이라도 더 받기 위해 제기하는 소송, 건물인도를 구하는 소송, 법원 집행관의
한국주택정비사업조합협회(이하 한주협)이 관리처분인가 후 핵심업무에 대해 설명하는 자리를 마련했다. 한주협은 지난 17일 서울지방변호사회관 지하1층 대회의실에서 김래현 법무법인(유)현 변호사가 강사로 나선 가운데 ‘사례로 풀어보는 관리처분 이후 핵심 업무’를 주제로 제 11차 정기 수요강좌를 열었다. 강의에서는 관리처분인가 이후 사업비 증가의 주요 요인으로 이주지연을 꼽았다. 구역내 부동산 점유자들은 관리처분인가고시에 따라 이주를 시작해야 한다. 이때 이주 절차가 지연될수록 이주비 금융비용과 착공 지연으로 인한 공사비가 늘어난다는
파산이 선고되면 채무자의 재산과 관련해서는 파산 선고 당시에 채무자가 가진 국내외의 모든 재산은 파산재단을 구성하고 그 이후의 파산절차는 파산재단에 속하는 재산을 대상으로 이루어지며 채무자는 파산재단을 구성하는 재산에 관한 관리처분권을 잃고 이 관리처분권은 파산관재인에게 전속한다. 한편 위임계약 등이 당사자 일방의 파산으로 당연히 종료하는 등 기존의 법률관계에 영향을 미치게 되고 파산재단의 관리처분권이 파산관재인에게 이전되는 결과 파산재단에 관한 소송에 관하여는 파산관재인이 당사자가 되고 파산선고 전의 소송절차 중 파산재단에 속하는
Q. A 재개발조합입니다. 개정된 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 따르면 현금청산 절차도 상당부분 바뀌었다고 들었습니다. 어떠한 부분이 변경되었는지 그리고 조합이 현금청산 절차에서 유의해야 할 점이 있는지요. A. 현금청산 절차는 현금청산자가 소유한 주택 등을 감정평가를 통해 돈으로 청산하고 위 주택을 조합이 인도받는 절차를 의미하는데, 그 시기는 관리처분계획인가 이후부터 진행된다. 위 절차에는 사업에 반대하는 자와 찬성하는 자, 사업을 해야 하는 자와 막으려는 자 사이의 법적다툼이 폭발하는 시기이다. 착공이 되더라도 현
서울시가 전부 개정된 도시 및 주거환경정비법에 맞춰 도시 및 주거환경정비 조례 개정에 나섰다. 제정 수준에 가까운 개정이 진행되다보니 조례도 전부개정 작업에 들어갔다. 입법예고를 마친 개정조례안은 무려 90조에 달할 정도로 내용이 대폭 증가했다. 어지간한 법령보다 많은 조항이 담긴 셈이다. 문제는 서울시 도시정비조례에는 정비사업에 대한 규제가 대부분을 차지한다는 점이다. 조합 운영에서부터 사업절차에 이르기까지 온통 사업을 통제하거나, 주민을 보호한다는 명목으로 조합의 희생을 강요하고 있다. 대표적인 것이 바로 이주 관련 내용이다.
인허가 기간이 대폭 단축된다. 정비사업에서 인허가는 사업기간의 상당 부분을 차지했던 탓에 불만이 적지 않은 단계였다. 하지만 인허가 기간을 법령에 명시하고, 관계기관장 협의를 의제 처리하는 등의 절차 단순화가 규정됐다. 다만 인허가를 신청하기 위한 절차까지 단순해진 것을 아니다. 오히려 정보 공개를 충실히 하도록 유도하는 등 투명성 제고를 위한 신규 조항들이 신설됐다. 즉 조합은 사업시행인가 등을 받기 위한 절차를 충실히 이행하도록 하되, 실제 인허가 기간을 단축시킬 수 있는 합리적인 방안이 마련된 것이다. 인허가 기간단축
시, 법원·경찰에 철거 금지 촉구사업추진기간 지연될 때마다금융비 이자비용 부담 가중결국 조합원 분담금 늘어나무악2, 시장이 철거중단 개입이자비용만 매달 2억원 발생조합장도 동네 주민이긴 매한가지전체이익 따지면 철거할 수밖에“오늘부터 공사는 없다. 내가 손해배상을 당해도 좋다.” 박원순 서울 시장이 지난 2016년 5월 이른바 옥바라지 골목으로 불리던 종로구 무악2구역 재개발 철거 현장에서 한 말이다. 이 한 마디로 조합은 시와 철거를 반대한 일부 주민들과의 합의를 도출하기까지 3개월여의 시간 동안 매달 막대한 대출금 이자비용을 충당
재건축정비사업 조합은 도시정비법 제39조에 따라 조합 설립에 동의하지 아니한 자, 조합설립에 동의할 자격이 없는 자에 대하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조를 준용하여 매도청구를 할 수 있다. 매도청구권의 법적성질은 형성권이므로, 조합이 매도청구권을 행사한다는 의사표시를 하고, 그 의사표시가 상대방에게 도달한 때에 상대방의 승낙을 기다리지 않고 곧바로 목적물에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립된다(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549, 21556, 21563 판결 참조). 다만, 소유권은 이전등기를
가. 신탁수익금 가압류=신탁수익금은 채권가압류에 의하여야 하고, 가압류는 피보전권리에 의하여 보전의 필요성과 당사자능력 및 소송능력을 갖춰야 한다. 가압류 신청에는 신청 취지 바로 위에 그 피보전청구권을 표시하고 그 금액을 기재한다. 그 청구권이 금전채권이 아닌 경우에는 금전으로 환산한 가액을 기재한다. 이와 같이 피보전채권액을 기재하도록 함은 담보액이나 해방공탁금, 가압류 집행의 한도를 정하는데 필요하기 때문이다. 피보전권리는 예비적 선택적으로 기재하여도 된다.채권자는 가압류신청을 기각하거나 각하하는 결정에 대하여 즉시항고할 수
정비 구역 내에 거주하고 있지 않은 토지등소유자 건물에 대한 명도 시 유념해야 할 부분 몇 가지를 알아보자.정비사업조합은 도시 및 주거환경정비법 제49조제6항은(제3항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다)를 근거로 관리처분인가 후 이주를 하지 않은 소유자 또는 세입자에 대한 명도 소송을 제기한다.명도 소송은 직접 점유자를 상대로 하므로 소유자라고
부동산을 이용하는 사기 수법은 다양하다. 남의 물건을 팔아먹거나 임대해 보증금을 가로채는 경우, 하자 있는 물건을 터무니없는 값으로 팔아먹는 경우가 대표적일 것이다. 근저당권을 이용하는 사기 유형도 꽤 많다. 가짜 근저당권을 피담보채무와 함께 넘기는 경우는 회수 가능성이 적은 부실채권(NPL) 투자가 유행하면서 자주 보이는 사기 수법이다. 부동산 소유자가 이런 저런 사정으로 채무가 없는데도 지인에게 가짜 근저당을 설정해 주는 경우도 보인다. 채권자들에게 빚을 갚지 않기 위해 쓰는 수법이다. 사기죄로 의율되는 경우도 있겠지만 기본적으
조합이 사업구역 내 건축물과 토지의 점유를 확보하기 위한 수단으로 활용되는 명도소송은 대상자의 범위를 기준으로 망라적 명도소송과 선별적 명도소송으로 구분해 볼 수 있다. 망라적 명도소송은 말 그대로 관리처분인가를 득하는 즉시 구역 내 모든 점유자를 대상으로 명도소송을 제기하고 이후 이주 상황을 보아가며 점차 소를 취하해 결국 끝까지 이주를 거부하는 대상자를 상대로 판결을 얻어 강제집행하는 소제기 방식이다. 이른 시기에 소송이 시작되기에 그만큼 명도가 당겨져 사업비 대출로 인한 금융비용을 절약할 수 있는 장점이 있는 반면 변호사에게
명도소송의 제기시점을 두고 많은 조합들이 고심한다. 예전에는 이주기간이 지나도록 집을 비우지 않는 점유자들만을 상대로 선별적인 소송을 제기하는 것이 일반적이었다. 이 시기에 소송을 시작하는 이른바 선별적 명도소송의 최고 미덕은 명도소송 제기 건수를 줄여 변호사에게 지출되는 소송비용을 최소화할 수 있다는 것이다. 허리띠를 졸라 한 푼이라도 아껴야 한다는 소박한 마인드로 본다면 더할 나위 없이 훌륭한 선택으로 여겨질 수 있기에 얼마간 유행이 지난 감이 있긴해도 여전히 이 방안을 선호하는 조합이 상당수 있을 정도다. 그러나 직관적으로
도시 및 주거환경정비법 제1조는 “이 법은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는데 이바지함을 목적으로 한다”고 규정하고 있다. 즉 정비사업은 도시환경개선과 주거생활의 질 향상을 본질적인 목적으로 하는 사업이지 경제적 약자의 희생을 토대로 다수의 경제적 이익을 도모하고자 하는 것이 아니다. 물론 정비사업으로 인하여 본인의 의사에 반하여 생활의 터전을 상실하게 되는 사람이 있고, 그 중
현행 6개 유형의 정비사업을 3개로 통합하는 등의 내용이 담긴 도시 및 주거환경정비법 전부개정법안이 지난 20일 임시국회 본회의를 통과했다. 또 같은 날 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법도 원안대로 가결함에 따라 가로주택정비사업과 소규모 재건축 등도 내년 본격 시행을 앞두게 됐다. 특히 이번 법안은 법사위원회에서 체계자구심사에서 수정가결을 받은 만큼 일부 법령이 변경됐다. 전체적으로 법적 용어를 통일하거나 자구를 정리하는 수준이지만, 일부 조항의 경우 구체적인 내용이 변경되기도 했다. 소규모정비법은 빈집정비사업과 소규모주택정비
재건축·재개발 등 주택정비사업이 보상금을 노린 ‘이주 알박기’로 골머리를 앓고 있다. 추가 보상을 요구하는 일부 현금청산자와 세입자가 이주를 거부함에 따라 사업이 지연되면서 조합원들의 손해가 가중되고 있는 것이다.실제로 강북의 A재개발구역은 올해 초 일반분양을 예상하고 있었지만, 현금청산 조합원이 이주를 거부함에 따라 분양이 늦춰지게 됐다. 조합은 현금청산자에 대한 수용재결을 진행했지만, 동절기 강제집행 금지에 걸려 이주기간 증가가 불가피한 상황이다.해당 현금청산자는 추가 보상금을 지급하지 않을 경우 이주를 나갈 수 없다고 주장하고
주거지에서 강제로 이주를 해야 한다는 것은 삶과 직결되는 인권의 문제다. 그래서 이주·철거는 법적 테두리 내에서 절차에 맞춰 진행을 해야 하는 것으로 보호 장치를 마련했다. 이주민에 대한 주거권 보장을 위해 제도를 강화하는 것에 대해서는 누구나 공감을 할 수 있는 부분이다.하지만 법적 안전장치가 악용된다면 이야기는 달라진다. 특히 다수의 사람들이 피해를 받게 된다면 법이나 제도를 개선해야 할 필요가 있다. 이주민을 보호하면서 다른 사람에게도 피해가 발생하지 않도록 해야 한다는 것이다.정부는 11·3 대책을 발표하면서 100% 철거
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 관리처분계획인가, 착공, 입주, 해산·청산 1. 관리처분계획인가 조합에서 조합원들을 대상으로 조합원분양신청을 받게 되면 신축주택이나 상가 중 조합원분양분과 일반인들에게 분양할 일반분양분이 구별이 되게 된다. 즉,조합원 800명인 조합에서 1,000세대를 신축하게 되는데, 조합원 들이 분양신청을 전원이 하지 않고 750명만 분양신청을 하였다면 당초 200세대가 일반분양분이었는데 50세대가 증가하여 250세대가 일반분양분이 되고 750세대가 조합원분양분이 되는 것이다. 이런
서울시와 종로구는 중단된 무악2구역 재개발사업에 대해 조합과 ‘옥바라지 골목 보존 대책위원회’간 합의를 마치고 공사를 재개키로 했다고 지난달 26일 밝혔다.무악2구역은 지난 5월 17일 오전 7시경 대책위가 옥바라지 골목 보존을 요구하며 점거중인 구본장 여관에 대한 강제집행 과정에서 물리적 충돌로 부상자가 발생한 바 있다. 이 과정에서 박원순 서울시장이 직접 현장에서 공사를 중단시킨 구역이다.당시 박 서울시장은 “원만한 협의를 위해 노력하던 중 갑자기 폭력적인 강제집행을 실시한 조합에 유감”이라며 “사람마저 철거의 대상일 수는 없고