1. 조합설립인가가 취소될 경우 인가 이후 한 행위의 효력가. 조합설립인가의 사업진행 내용◯ 재건축·재개발 등 정비사업의 진행절차를 보면 아래의 그림과 같습니다.◯ 조합설립인가가 나면 정비사업 진행의 반을 넘어섰다고 말할 수 있을 정도로 그 이전의 기간이 길게 진행이 됩니다. 그래서 조합설립인가 이후에는 정부정책이나 부동산경기 악화 등의 사유가 사업진행의 발목을 잡지 않는 한 빠른 속도로 사업을 진행할 수가 있습니다.◯ 그래서 가장 중요한 시공자를 선정하고, 그동안 정비사업전문관리업자나 설계자를 선정하지 않았다면 가장 먼저 이 협력
일선 재건축·재개발 현장에서 법적 근거가 없는 ‘예비신탁사’ 선정이 성행하고 있다. 정비사업의 극초기 단계에서 가칭 추진위원회가 특정 신탁업체를 예비신탁사로 선정하는 것이다. 문제는 가칭 추진위원회의 경우 법적 대표성이 없는 임의단체로 예비신탁사를 선정할 권한이 없는데다, 예비신탁사라는 지위마저도 사실상 허구에 불과하다는 점이다. 이에 따라 업계에서는 예비신탁사 선정은 신탁업체들이 정비사업에 깃발을 꽂기 위한 꼼수로 활용되고 있다는 지적이 나온다.최근 서울은 물론 지방에서도 가칭 추진위가 예비신탁사를 선정해 양해각서(MOU)까지 선
지분 쪼개기로 토지등소유자를 늘린 후 조합설립에 동의하는 방식으로 조합설립인가를 받은 것은 위법하다는 대법원의 판결이 나왔다. 인위적으로 늘린 토지등소유자는 동의율에 포함되지 않는 만큼 조합설립인가를 취소해야 한다는 것이다.대법원 제2부(주심 천대엽)은 지난 18일 서울의 A재개발구역 내 소유자인 B씨 등이 성북구청과 재개발조합을 상대로 낸 ‘주택재개발정비사업 조합설립인가 처분 취소’ 소송에서 조합설립인가를 취소하라는 원심을 확정했다.판결문에 따르면 A재개발구역은 지난 2004년 추진위원회를 승인 받았으며, 2019년 11월 창립총
1. 조합설립인가 내용의 변경절차가. 조합설립인가 동의율◯ 조합설립인가를 받기 위해서는 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라고 함) 제35조(조합설립인가 등)에 따라 아래의 동의율을 받아야만 합니다. 나. 조합설립변경인가 동의율◯ 그런데 위와 같은 동의율을 충족하여 인가를 받은 뒤에 인가내용을 변경해야 할 필요성이 발생하여 변경을 할 때에도 인가받을 때와 같은 동의율을 충족하도록 하면 변경자체가 너무 힘들어서 변경인가 동의율은 조금 완화하였습니다.◯ 변경인가 동의율 : 총회에서 조합원의 3분의 2 이상의 찬성으로 의결◯
임의가입제를 택하고 있는 재건축에서는 조합설립에 동의한 토지등소유자만 조합원이 된다. 그러나 언제까지 조합설립에 동의하면 조합원이 될 수 있는지에 대해 도시정비법에 명시적인 규정이 없다. ‘조합설립에 동의하지 않은 자는 분양신청기한까지 조합설립동의서를 제출하여 조합원이 될 수 있다’는 재건축조합 표준정관에 따라 대부분의 재건축조합 정관에 그와 같은 규정을 두고 있을 뿐이다.이런 규정을 둔 재건축조합의 경우 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자는 조합에서 매도청구권을 행사한 경우, 나아가 매도청구소송이 이미 확정된 경우라 하더라도 분
조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자가 매도청구 확정 이후 소유권이전등기를 진행하기 전에 조합설립에 재동의했다면 조합원 자격이 있을까? 이에 대해 대법원은 정관에서 정한 조합설립 동의기간 내에 동의한 토지등소유자는 조합원이 될 수 있다는 취지의 판결을 내렸다.대법원은 지난 6월 1일 수원의 한 재건축구역 내 토지등소유자인 A씨가 조합을 상대로 낸 ‘재건축 조합원 지위 확인’ 소송에서 원고 승소 판결을 내리고 사건을 원심법원으로 환송했다.판결문에 따르면 A씨는 조합설립에 동의한 후 동의를 철회했고, 조합은 A씨를 상대로 매도청구권을
서울 중구 신당10구역이 조합직접설립제도를 활용해 올 연말 조합설립을 목표로 하고 있다. 추진위원회 단계를 생략해 사업기간을 단축하겠다는 것이다.구도 신당10구역 주택정비형 재개발 직접조합설립을 지원하기 위해 나섰다. 구는 이달부터 연말까지 조합설립 기간으로 보고 신당10구역 조합설립계획을 공고했다.공고문에 따르면 공공지원자인 구청장은 조합설립계획 수립, 정비업체 선정, 주민협의체 구성 등을 지원하게 된다. 주민협의체의 경우 위원장은 외부전문가를 공공지원자가 위촉한다. 부위원장은 토지등소유자 중에서 선출한다. 위원의 경우 토지등소유
1. 사안의 개요=재개발·재건축 구역에서 조합설립인가 후 1세대를 이루고 있는 토지등소유자들이 각 A부동산과 B부동산을 소유하고 있다가, 그 중 B부동산을 소유한 토지등소유자가 위 부동산을 세대를 달리하는 제3자에게 매도할 경우, 제3자에게 단독 조합원 지위가 인정될 수 있을지 여부에 관해서 최근 판결례를 소개하고자 한다.2. 구 도정법 제19조 제1항 제2호 및 제3호의 중첩 적용 여부=구 도시정비법 제19조제1항은 ‘정비사업의 조합원은 토지등소유자로 한다’는 원칙을 정하면서, 각 호에서 토지등소유자가 여러 명이더라도 1명만을 대
개포지구 재건축의 3기 시대가 열렸다. 개포지구는 개포주공 저층단지인 1기 재건축이 사실상 마무리된 상황에서 중층단지가 2기 재건축의 배턴을 이어받았다. 이어 개포우성으로 대표되는 3기 재건축이 시작되면서 개포지구의 대변혁에 화룡점정을 찍을 전망이다. 특히 개포우성4차아파트는 개포지구 3기 재건축을 이끌 모범사업장으로 평가받고 있다. 지난달 27일 개포우성단지 중에서는 최초로 창립총회를 개최해 조합설립이 가시화되고 있다. 지난해 9월 추진위원회 승인을 받았다는 점을 감안하면 불과 9개월 만이다. 개포우성4차 재건축이 인근 단지들의
서울 강남 개포우성4차아파트가 초대 조합장으로 김의중 위원장을 선임하는 등 재건축사업을 본격적으로 추진하기 위한 준비를 마쳤다.개포우성4차아파트 재건축정비사업 추진위원회(위원장 김의중)는 지난 27일 강남구 도곡동에 소재한 강변교회에서 창립총회를 개최했다. 추진위는 전체 토지등소유자의 90%에 육박하는 조합설립동의서를 확보할 정도로 철저한 준비 과정을 거쳤다.이에 따라 이날 총회에서 김 위원장이 조합장으로 당선됨에 따라 추진위에 이어 조합도 이끌어가게 됐다. 지난해 9월 추진위 승인 이후 불과 1년도 되지 않아 조합설립이 가시화되면
조합설립인가는 특정한 위치와 면적의 사업구역을 전제로 사업시행자 지위를 부여하는 행정처분이다. 일단 사업시행자 지위를 취득해 관련 업무가 개시되더라도 정책적, 경제적 필요에 따라 사업구역의 위치나 면적을 변경할 필요가 생기기도 한다.사업구역 변경이 이슈로 떠오르는 경우는 주로 구역면적 증가와 관련 있다. 면적이 줄어드는 경우 일부 토지 제척을 위한 법령상 절차준수에 논의가 집중되어 단순한 문제로 취급되기 마련이고 사례도 많지 않다. 사업 면적의 확대는 얘기가 좀 다르다. 구역을 확대해 사업 외연을 확장하면 사업시행자의 덩치도 함께
서울 강북구가 정비사업 사전 주민설명회를 개최한다. 구는 지난 23일에 이어 25일과 26일 조합설립동의서가 교부된 미아동, 번동, 수유동 일대 토지등소유자를 대상으로 설명회를 개최한다고 밝혔다.참여 대상은 지난달 조합설립동의서가 교부된 미아동 187-5 일대, 미아동 187-1 일대, 번동 469-27 일대, 수유동 478-3 일대, 수유동 58-85 일대, 수유동 57-47 일대 가로주택정비사업 토지등소유자이다.설명회에서는 정비사업 전문가가 강사로 나서 사업추진절차부터 내용, 분담금, 동의 및 철회 기준 등에 대한 강의와 질의응
1. 재개발조합설립에 동의한 조합원만 재개발조합 임원이 될 수 있을까요?◯ 재건축조합과 재개발조합의 가장 큰 차이점중 하나가 재건축조합은 조합설립에 동의한 자만 조합원이 됩니다.◯ 반면, 재개발조합은 조합설립에 동의하지 않은 자도 조합설립이 되면 강제적으로 조합원이 됩니다.◯ 그러다 보니 재개발조합원은 조합설립에 동의한 자와 동의하지 않은 자가 모두 조합원이 되는데, 이럴 경우에 조합임원 피선출 자격요건으로 ‘조합설립에 동의한 자만 임원 피선출자격이 있다’라는 조항을 둘 수가 있을까요? 가. 법령상 임원 피선출요건◯ 「도시 및 주거
피고는 서울 노원구 일대에서 재건축정비사업을 시행할 목적으로 2015. 4. 10. 조합설립인가를 받은 정비사업조합이다. 원고 甲과 乙는 2015. 12. 4. A가 소유하고 있던 2채의 아파트 중 1채를 매수하여 각 1/2 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 원고들은 甲을 대표조합원으로 선임하고 그 선임동의서와 조합설립동의서를 피고에게 제출하였으나, A는 분양신청기간 종료일까지 조합설립동의서를 제출하지 않았다. 피고는, 원고들과 A 사이에 대표조합원을 선임하지 않았음을 이유로, 원고들에게 분양신청통지를 하지 않았고 그
1. 정관개정 의결 정족수조합이 설립인가를 받은 뒤에 사업을 진행하다보면 조합 정관을 개정할 필요성이 있습니다.이때 정관 개정은 아무렇게나 할 수 있는 것이 아니라 도시 및 주거환경정비법에 그 개정절차가 아래와 같이 정해져 있습니다. 조합 정관은 조합설립동의서에 ‘정관에 동의한다.’라는 문구가 기재되어 있어 조합설립동의자에 의하여 동의가 된 다음, 창립총회에서 정관 안을 의결한 뒤 관할관청의 인가를 받아서 그 효력이 발생하게 됩니다.그 뒤 변경을 하려면 그 정관조항을 3부분으로 나누어, ①조합원 2/3 동의를 받아야
서울 강북구가 오는 18일과 20일 정비사업 사전 주민설명회를 개최한다. 오는 18일 번동 469-30번지를 시작으로 20일에는 수유동 57-4번지, 49-62번지, 56-31번지 일대 토지등소유자들을 대상으로 설명회가 열린다.사전 주민 설명회는 그동안 사업시행자가 충분한 설명 없이 동의서를 징구함에 따라 발생하는 주민 갈등과 혼란을 예방하기 위해 마련됐다. 특히 조합설립 전 동의서 검인(교부) 단계에서 설명회를 개최하는 것은 지자체 중 최초 사례다.“여러분들이 옷을 하나 살 때에도 여러 매장을 방문하고 이것저것 꼼꼼하게 따져보고
서울 강남구 개포우성7차가 설계업체로 디에이그룹엔지니어링종합건축사사무소를 선정했다. 개포우성7차아파트 재건축추진위원회(위원장 마종혁)은 지난 8일 서울주택도시공사 2층 대강당에서 주민총회를 열고 이같이 결의했다. 이날 디에이건축은 종합건축사사무소 건원을 여유 있게 제치고 조합원들의 선택을 받았다.마 위원장은 “오늘 토지등소유자 여러분들을 모시고 처음 주민총회를 개최하게 됐다”며 “앞으로 조합설립에 필요한 추정분담금 심의나 조합설립동의서 징구 등 모든 업무가 공정하고 투명하게 진행될 수 있도록 노력하겠다”고 말했다. 이어 “위원장으로
Q. 정비구역을 수립할 때도 분담금 추산액을 포함하도록 도시 및 주거환경정비법이 개정되었습니다. 조합설립동의를 할 때 추정분담금과 어떤 차이가 있나요?A. 최근 정비계획의 내용에 ‘토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거’를 포함하는 도시정비법 조항이 신설되었습니다(법 제9조제1항 2의2호, 법률 제18941호, 2022.12.11. 시행). 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 추진위원회 등에서 제공하는 추정분담금(법 제35조제10항)과는 별개로 도시계획인 정비계획에 추정분담금을 포함한 것입니다. 문언상 정비계획을 수립할 때 추정분
1. 법령의 내용◯ 사업구역 내의 토지등소유자 현황을 조사하다보면 등기부상에 있는 주소지로 연락을 해도 연락이 되지 않고 더 이상 연락처를 알 수 없는 사람들이 있습니다.◯ 이런 경우에는 그 사람 때문에 각종 동의율 달성에 장애가 되는 경우가 있는데, 이런 경우를 대비하여 도시정비법에는 소재불명자를 토지등소유자의 숫자에서 제외할 수 있는 방법을 규정하고 있습니다. 도시 및 주거환경정비법 시행령에는 아래와 같이 규정되어 있습니다.제33조(토지등소유자의 동의자 수 산정 방법 등) ①4.토지등기부등본·건물등기부등본·토지대장 및 건축물관리
부산 연제구 일대의 ‘재건축 대장주’로 불리는 망미주공아파트의 조합설립이 가시화하고 있다. 연산5구역으로 명명된 망미주공은 지난 2021년 추진위원회 승인 당시 이미 전체 토지등소유자의 약 67% 가량이 재건축에 동의한 바 있다. 현재 추진위에서는 조합설립을 위한 준비절차를 마치고, 동의서 징구 작업에 돌입함에 따라 조만간 법적 동의율을 충족할 수 있을 전망이다. 망미주공은 부산 최초의 친환경 아파트로 혁신적인 단지 설계가 적용된 단지다. 필로티와 테라스 등 당시 유행했던 성냥갑 아파트와는 달리 차별화된 건축 방식을 통해 명품 아파