1. 법령의 내용
◯ 사업구역 내의 토지등소유자 현황을 조사하다보면 등기부상에 있는 주소지로 연락을 해도 연락이 되지 않고 더 이상 연락처를 알 수 없는 사람들이 있습니다.
◯ 이런 경우에는 그 사람 때문에 각종 동의율 달성에 장애가 되는 경우가 있는데, 이런 경우를 대비하여 도시정비법에는 소재불명자를 토지등소유자의 숫자에서 제외할 수 있는 방법을 규정하고 있습니다. 도시 및 주거환경정비법 시행령에는 아래와 같이 규정되어 있습니다.
제33조(토지등소유자의 동의자 수 산정 방법 등) ①
4.토지등기부등본·건물등기부등본·토지대장 및 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기록이 없고 기록된 주소가 현재 주소와 다른 경우로서 소재가 확인되지 아니한 자는 토지등소유자의 수 또는 공유자 수에서 제외할 것
◯ 위 조문 내용상으로는 소재불명자가 되려면 아래의 요건을 갖추어야 합니다.
①토지등기부등본·건물등기부등본·토지대장 및 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시, ②주민등록번호의 기록이 없고, ③기록된 주소가 현재 주소와 다른 경우로서, ④소재가 확인되지 아니한 경우여야 합니다.
2. 소재불명자 제도의 입법취지
◯ 소재불명자 제도를 두게된 입법취지는 일부 건축물이나 토지등기부등본등을보면 ‘이름, 주소’만 기재되어 있는 경우가 있고, 그 주소지로 조합설립동의, 사업시행계획 동의 등을 받기 위한 우편물을 보내도 주소불명 등으로 반송되는 경우가 있기 때문입니다. 그러면 이런 경우에 그 사람의 주소지를 어떻게 알 수 있을까요? 현실적으로 매우 어렵습니다.
◯ 소재가 파악되지 않아 연락이 안되는데, 총 토지등소유자 숫자에 계속 포함시켜두면, 소재불명자 때문에 동의율을 충족하지 못할 수가 있게 됩니다. 따라서 일정한 요건하에 소재불명자로 인정되기 위한 요건을 정하고 소재불명자로 판명되면 총 토지등소유자 숫자에서 제외하도록 한 것입니다.
◯ 그런데 만약에 소재불명자 해당 요건을 완화하면, 소재가 확인되지 아니한다는 이유만으로 토지등소유자의 수에서 제외되는 건축물 또는 토지의 소유자는 향후 추진위원회나 조합으로부터 그 어떤 통지 등을 받지 못하는 채 정비사업을 진행하게 되어 매우 불리하게 됩니다.
◯ 따라서 이 요건을 엄격하게 해석하여야 할 수 밖에 없는 것입니다. 위에서 말한 요건을 보면 주민등록번호가 기재되어 있지 않고 + 기록된 주소가 현재 주소와 다르고 + 소재가 확인되지 않는 등 3가지 요건을 모두 갖추어야 합니다. 단순히 연락이 안 된다고 하여 토지등소유자의 숫자에서 제외하여서는 안 됩니다.
3. 사례 1. 주민등록번호 뒷자리가 1******* 로 되어 있는 경우
◯ 위 사람의 경우에는 주민등록번호가 기재되지 않은 것이 아닙니다. 개인신용정보를 공개하지 않기 위하여 뒷자리를 생략하여 등기부등본에 기재를 한 것입니다. 따라서 이런 경우에는 소재불명자에 해당되지 않습니다.
◯ 대법원 2012. 12. 13. 선고 2011두21218판결에서도 ‘소외 1, 2 소유의 각 토지의 토지대장에 소외 1, 2의 주민등록번호가 존재하는 사실을 인정한 후, 피고가 소외 1, 2를 소재불명자로 처리한 것은 위법하다고 판단하면서, 소외 1, 2의 주민등록번호를 확인할 수 없다는 피고의 주장에 대하여는 토지대장에 기재되어 있는 주민등록번호 뒷자리가 ‘1******’로 기재되어 있는 것은 주민등록번호를 외부에 공개하지 않기 위한 것일 뿐 토지대장을 관리하는 관할 관청에는 주민등록번호 뒷자리까지 존재한다는 것이고, 토지대장을 관리하는 관할 관청은 다름 아닌 피고라는 이유로 이를 배척하였다. …법리오해의 위법이 없다.’라고 판시한 바가 있습니다.
4. 사례 2. 사망한 자의 상속인들이 소재 불명인 경우
◯ 사망한 자(소유자)의 경우에는 상속인을 찾을 수가 있습니다. 사망한 자의 주민등록번호와 함께 관할관청에 사망한 자의 주민등록표, 호적관련 서류등을 발급신청하면 받을 수가 있습니다. 그 서류들로 상속인들을 추적하여 소재지를 파악할 수가 있는 것입니다.
◯ 그런데 위와 같이 추적작업을 하였음에도 불구하고 도저히 소재지를 알 수 없어 상속인들에게 통지를 할 수가 없는 경우는 어떻게 해야 할까요?
◯ 대법원 2014. 5. 29. 선고 2012두11041 판결에서는 ‘조합설립인가처분 이전에 이미 사망한 토지 또는 건축물 소유자를 소재가 확인되지 아니한다는 이유로 토지등소유자의 수에서 제외하기 위해서는 위 토지 또는 건축물 소유자의 상속인의 존재 및 소재를 확인하기 위한 가능하고도 충분한 노력을 다하였음에도 그러한 사실을 확인할 수 없음이 분명한 경우이어야 하고, 위 시행령 조항에서 정한 관련 공부에 위 토지 또는 건축물 소유자의 주민등록번호가 기재되어 있더라도 달리 볼 이유가 없다.’라고 판시하였습니다.
5. 사례 3. 공유자 중 일부가 소재불명자인 경우
◯ 대법원 2017. 2. 3. 선고 2015두50283 판결에 의하면 ‘소유권 또는 구분소유권이 여러 명의 공유에 속하는 경우에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 토지 등 소유자로 산정하여야 하므로, 도시정비법제16조제3항에 따라 토지 또는 건축물 소유자의 동의율을 산정함에 있어서 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여러 명이 공유하고 있는 경우 그 토지 또는 건축물의 소유자가 조합설립에 동의한 것으로 보기 위하여는, 그 공유자 전원의 동의로 선임된 대표자가 조합설립에 동의하거나 대표자의 선임 없이 공유자 전원이 조합설립에 동의할 것을 요하고, 그중 일부만이 조합설립에 관하여 동의한 경우에는 유효한 조합설립 동의가 있다고 볼 수 없다. 여러 명의 공유에 속하는 토지의 공유자 중 일부가 소재불명자이면 앞서 본 바와 같이 유효한 조합설립 동의를 할 수 없다는 점에서 토지의 단독소유자가 소재불명자인 경우와 다르지 아니하므로, 공유자 중 일부가 소재불명자인 경우도 단독소유자가 소재불명인 경우와 마찬가지로 조합설립 동의 대상이 되는 토지 또는 건축물 소유자의 수에서 제외하여야 한다.’라고 판시하였습니다.
◯ 주의할 사항이 있습니다. 위 대법원 판결 사건의 사안에 적용되는 법에는 당시 “4. 토지등기부등본·건물등기부등본·토지대장및 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기재가 없고 기재된 주소가 현재 주소와 상이한 경우로서 소재가 확인되지 아니한 자는 토지등소유자의 수에서 제외할 것”이라고 규정되어 있었습니다. 따라서 현행법을 기준으로 한다면, 소재불명자인 공유자가 있는 토지 자체의 공유자 전원을 제외하는것이 아니라 공유자 중 소재불명자만 제외하고 나머지 공유자들은 전원 동의를 받아야 합니다.