[정비사업 관련 4대 법안 공포] 1기 신도시 통합정비 본격 채비… 재건축부담금도 확 준다

윤석열 정부의 주요 주택정책이자 업계의 최대 관심사였던 1기 신도시 정비를 위한 법안이 제정·시행에 들어간다. 또 재건축초과이익환수제도 지난 2006년 법령 제정 이후 처음으로 재건축부담금 산정기준이 개선된다.

정부는 지난달 26일 노후계획도시정비법을 비롯해 재건축이익환수법, 도시정비법, 도시재정비법 등 정비사업과 관련한 4개 제·개정 법안에 대해 공포했기 때문이다.

지난해 말 국회 통과와 법안 폐기의 기로에 섰던 법안들이 사실상 회기 마지막 본회의에서 가결됨에 따라 정비사업에 지각변동을 예고하고 있다.

해당 법안들은 3~6개월간의 유예기간을 거쳐 상반기 내에 모두 순차적으로 시행될 예정이다. 다만 일부 법안의 경우 시행령·규칙 등 하위법령에서 주요 내용이 다뤄지는 만큼 다소 시간이 필요한 상황이다.

‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’이 오는 4월 27일부터 본격적인 시행에 들어간다. 

당초 1기 신도시의 노후화를 해결하기 위한 취지로 시작됐지만, 전국의 노후계획도시를 대상으로 확대된 법령이 마련됐다.

이에 따라 노후계획도시는 택지개발사업 등으로 조성된 후 20년이 경과한 100만㎡ 이상인 지역으로 설정됐다. 수도권 1기 신도시 5곳을 포함해 전국적으로 50여개 계획도시가 정비대상이 될 것으로 예상되고 있다.

특별법에 따르면 국토교통부장관이 노후계획도시정비 기본방침을 수립하면 지자체가 노후계획도시정비기본계획을 수립하게 된다. 기본계획상 노후계획도시 특별정비예정구역이 일정한 요건에 해당하면 특별정비계획을 수립해 특별정비구역으로 지정할 수 있다.

특별정비구역에는 건축물의 건축과 건폐율, 용적률, 높이 등의 제한을 완화한 기준을 적용할 수 있다. 통합심의도 가능해 건축심의와 특별건축구역 지정, 경관심의, 교육환경평가서 심의, 교통영향평가서 심의 등을 일괄 처리함에 따라 신속한 사업추진이 가능하다. 또 특별정비예정구역에 포함된 재건축 예정단지는 공공성이 인정되는 경우 안전진단을 면제 받거나, 완화된 기준을 적용해 특별정비계획을 수립할 수도 있다.

또 지정권자는 노후계획도시 특별정비예정구역 중에서 노후계획도시정비 선도지구를 우선 지정해 정비할 수 있다. 선도지구로 지정되면 정부와 지자체의 재정적·행정적 지원을 받을 수 있으며, 기반시설도 우선 설치할 수 있는 혜택이 제공된다. 건축규제 완화로 증가한 용적률은 공공주택이나 기반시설 설치 등 다양한 방식으로 공공기여가 가능하다.

지난 2006년 재건축초과이익환수제도가 시행된 이후 약 18년 만에 재건축부담금 산정기준이 개선된다. 이번 재건축초과이익 환수에 관한 법률은 정부의 재건축부담금 현실화 정책에 따라 현실화하는 방안을 담고 있다.

당초 정부는 재건축부담금 면제금액을 1억원으로, 부과구간 단위금액을 7,000만원으로 각각 상향한다는 계획이었다. 하지만 법안 통과 과정에서 여·야의 합의로 당초 예정보다 면제금액이 다소 줄어들었다.

이에 따라 이번 재건축이익환수법에는 재건축부담금의 면제금액은 8,000만원으로, 부과구간도 5,000만원으로 각각 상향하는 것으로 개정됐다. 

또 부과개시시점의 경우 기존에는 최초로 추진위원회가 승인된 날이 기준이었지만, 개정법에서는 조합설립인가를 받은 날로 변경했다.

재건축 주택을 장기 소유한 조합원에 대한 감면 혜택도 추가됐다. 1세대1주택자에 한해 6년 이상 장기 소유한 경우 최대 70%까지 감경이 가능하다. 

재건축부담금 부과종료시점부터 역산한 보유기간에 따라 △6~7년 10% △7~8 20% △8~9년 30% △9~10년 40% △10~15년 50% △15~20년 60% △20년 이상 70% 등이 감경된다. 

고령자를 위한 재건축부담금 납부유예도 시행된다. 부과종료시점에서 1세대1주택자이면서 60세 이상인 경우에는 납부유예 신청이 가능하다. 대신 주택을 타인에게 양도하거나, 상속 등을 하는 경우에는 유예가 취소된다.

이번 개정법은 오는 3월 27일 시행 이후 재건축부담금을 결정·부과하는 재건축부터 적용한다. 다만 부과종료시점이 법 시행 전인 재건축에 대해서도 시행일부터 5개월 이내에 재건축부담금을 결정·부과할 수 있도록 했다.

도시 및 주거환경정비법에는 시공자 선정 과정에서의 투명성을 높이고, 조합의 해산·청산을 앞당기기 위한 개선책이 반영됐다.

우선 정비사업 계약업무 처리기준 등에서 규정하고 있는 시공자 합동설명회를 법적 의무사항으로 명시했다. 따라서 조합이 시공자를 선정하는 경우에는 시공과 관련한 정보를 제공할 수 있도록 2회 이상의 합동설명회를 개최해야 한다.

또 불법행위를 신고·접수할 수 있는 ‘신고센터’ 설치에 대한 법적 근거도 마련됐다. 시공자 선정은 물론 협력업체 선정, 추진위원·조합임원 선임과 관련해 금품·향응 등의 행위를 신고할 수 있는 신고센터를 법적으로 설치할 수 있게 된 것이다. 그동안은 지자체 조례나 기준, 조합정관 등을 근거로 운영해왔다.

특히 신고센터는 시공자 선정 시 시공과 관련이 없는 사항에 대한 내용도 신고할 수 있다. 이사비나 이주비, 이주촉진비를 제안하거나, 재건축부담금 대납 등 법률을 위반하는 방법으로 정비사업을 수행하는 경우도 신고가 가능하다.

조합의 해산·청산 절차의 투명성을 높이기 위해 조합정관에 청산인의 보수 등을 포함하는 방안도 마련됐다. 일부 현장에서 청산인이 과도한 보수를 받으며, 장기간 업무를 수행한다는 지적이 있는 만큼 적정 수준을 정관에 정하도록 한 것이다.

또 정부나 지자체의 감독권한에 조합 청산업무도 신설했다. 국토부장관이나 지자체가 조합이나 정비업체 등을 청산 관련 업무를 감독할 수 있으며, 점검반의 현장조사를 통해 시정요구는 물론 수사기관에 고발할 수 있는 권한도 추가됐다.

재정비촉진지구를 활성화하기 위한 방안이 담긴 도시재정비 촉진을 위한 특별법이 노후계획도시정비법과 동일한 4월 27일부터 시행된다.

우선 재정비촉진사업의 종류가 늘어났다. 현재는 재정비촉진지구 내에서 시행할 수 있는 사업은 △주거환경개선사업·재건축·재개발 △가로주택정비사업·소규모재건축사업·소규모재개발사업 △도시개발사업 △시장정비사업 △도시·군계획시설사업 등이다. 하지만 개정안에는 도시재생법에 따른 혁신지구재생사업과 공공주택특별법에 따른 도심 공공주택 복합사업도 추진할 수 있도록 했다.

재정비촉진지구 지정을 위한 면적 기준도 완화된다. 현재는 주거지형은 50만㎡ 이상과 중심지역은 20만㎡ 이상, 고밀복합형은 10만㎡ 이상으로 각각 규정하고 있다. 하지만 개정안에는 유형과 무관하게 재정비촉진지구의 면적을 10만㎡ 이상으로 개선했다. 다만 재정비촉진지구를 지정하기 위해서는 2개 이상의 재정비촉진사업을 포함해 지정토록 했다.

한국토지주택공사나 지방공사가 재정비촉진계획 수립을 제안할 수 방안도 마련됐다. LH 등이 재정비촉진계획을 제안하기 위해서는 토지등소유자 과반수의 동의를 받아야 한다. 이때 재정비촉진계획 수립 제안에 동의한 토지등소유자는 해당 공사에 대한 사업시행자 지정에 동의한 것으로 처리된다. 더불어 재정비촉진계획 수립 시 용적률의 한도를 법적상한용적률의 120%까지 상향되고, 고밀복합형 재정비촉진지구에서만 허용했던 높이제한 완화를 모든 촉진지구로 완화된다. 또 기반시설 설치비용의 지원 범위도 기존 50%에서 70%로 상향되고, 과밀부담금을 비롯해 개발부담금, 교통유발부담금, 광역교통시설 부담금 등은 면제할 수 있도록 했다.

심민규 기자 smk@arunews.com