조합 이사회 성원 부족조합 이사회가 성원부족으로 계속 무산될 경우에 어떻게 해야 하는가요?■ 김민우 변호사의 Key Point재건축·재개발조합에서 대의원회, 총회에 상정할 안건을 가장 먼저 심의하는 조합 이사회는 비록 심의기관이자 집행기관에 불과하지만 안건 상정을 심의하는 기관이라는 의미에서 실제적으로 중요한 역할을 하고 있는 것이 사실입니다.그런데 이런 이사회가 성원부족으로 무산이 되는 경우가 발생합니다. 조합장과 이사들 간의 다툼 때문에 주로 발생하는데, 이런 경우 이사회를 개최하지 못하기 때문에 대의원회, 총회도 개최하지 못하
1. 청산인의 선임 등=조합이 해산의결을 한 때에는 해산의결 당시의 이사가 청산인이 된다(표준정관 제56조제2항, 민법 제82조 본문). 그러나 정관 또는 총회의 결의로 달리 정한 바가 있으면 그에 의한다(민법 제82조 단서). 청산인은 1인이라도 무방하다. 청산인이 수인일 경우 대표청산인을 선임할 수 있고, 대표청산인은 청산 중인 조합의 대표기관이다. 청산인은 도시정비법 및 정관에서 정한 조합 임원의 결격사유가 유추적용되지 않으며, 반드시 조합의 임원과 동일한 자격이 요구되지 않는바(서울북부지방법원 2020.5.7. 선고 2019
1. 회의의 진행상 하자=부당하게 조합원의 발언을 제한하거나 퇴장시키는 경우, 조합원과 관계없는 사람들을 동원하는 등 불안정한 분위기를 조성하여 결의하는 경우, 결의에 반대가 예상되는 조합원의 출석을 지연시키고 이를 틈타 안건을 가결시킨 경우, 그 총회의 결의는 무효이다.총회의 개회시각과 관련 회의 개회시각이 부득이한 사정으로 당초 소집통지된 시각보다 지연되는 경우에도 사회통념에 비추어 볼 때 정각에 출석한 조합원들의 입장에서 변경된 개회시각까지 기다려 참석하는 것이 곤란하지 않을 정도라면 절차상의 하자가 되지 않는다.그러나, 개회
5. 대의원회의 운영=정관 제23조(총회의 운영 등)는 대의원회에 준용되는바(표준정관 제26조제3항), 대의원회는 이 정관 및 의사진행의 일반적인 규칙에 따라 운영하며, 의장은 대의원회의 안건의 내용 등을 고려하여 ①조합직원 ②정비사업전문관리업자․시공자 또는 설계자 ③그 밖에 의장이 총회운영을 위하여 필요하다고 인정하는 자 등 조합원이 아닌 자를 총회에 참석하여 발언하도록 할 수 있다.6. 대의원회의 의결방법=대의원회는 사전에 통지한 안건에 관하여만 의결할 수 있다. 다만 사전에 통지하지 아니한 안건으로서 대의원회 회의에서 정관으로
1. 대의원회의 총회 권한 대행=총회의 권한 중 대의원회가 대행할 수 있도록 정한 취지는 조합과 그 조합원을 위하여 일정 부분 총회의 권한을 대행하는 대의원회의 의결을 통하여 대의원 다수의 뜻을 모아 신중하게 결정, 처리하기 위한 것이다.총회의 권한이나 대의원회가 대행할 수 있는 사항은 다음과 같다(법 제45조제1항, 시행령 제43조). ①정관의 변경에 관한 사항중 경미한 사항의 변경의 경우(법 또는 정관에서 총회의결사항으로 정한 경우 제외) ②정비사업비의 세부 항목별 사용계획이 포함된 예산안 및 예산의 사용내역 ③정비사업비의 조합
1. 문제의 소재=도시 및 주거환경정비법상 재건축사업에서 매도청구권에 관한 법리는 도시정비법이 시행된 지 20여년이 경과한 현재로서는 어느 정도 정립되어 있는 것으로 보인다. 매도청구는 크게 ㉠조합설립 미동의 또는 건축물과 부속토지 중 어느 하나만 소유하여 재건축에 참여할 수 없는 자에 대한 것(제64조)과 ㉡분양신청을 하지 아니한 자 등 재건축사업에서 탈퇴한 현금청산자에 대한 것(제73조)으로 준별되나 통상 이 두가지 경우를 포함하여 지칭하는데, 최근 대법원에서 판결한 사안들은 아직까지 해석에 관한 다툼이 존재하는 부분이거나 실무
이번 호에서는 대법원 2023.6.1. 선고 2022다232369 판결에 대해 알아보자. 재건축사업은 조합원에게 옛집을 새집으로 바꿀 수 있는 기회를 제공한다. 조합원이 이 기회를 가지기 위해서는 재건축사업 조합설립에 동의를 하고 이후 분양신청도 해야 한다. 다수의 토지등소유자가 기대감을 가지고 조합설립 동의와 분양신청을 하겠지만 반대의 선택을 하는 경우도 있다.조합설립에 동의하지 않거나 분양신청을 하지 않은 경우, 재건축사업 조합에서는 이들의 부동산 소유권을 취득하기 위해 매도청구를 해야 한다. 조합설립은 재건축사업 초기에, 분양
1. 대의원회 구성=대의원회를 구성하도록 한 취지는 대의원들로 하여금 조합의 업무집행에 대한 감시 및 견제 기능을 수행하도록 하여 조합 업무를 추진하는데 있어 조합원들의 이해와 요구를 반영하고, 조합업무의 적정성과 공정성을 담보하려는 것이다. 또한 대의원회에서 총회 부의안건에 대한 충분한 토론 및 심의를 거쳐, 조합원들에게 결의를 위한 정보를 제공하는데 그 목적이 있다. 조합원의 수가 100명 이상인 조합은 대의원회를 두어야 하며(법 제46조제1항), 대의원회는 조합원의 10분의 1 이상으로 하되 조합원의 10분의 1이 100명을
도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발사업은 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 이루어지는 바, 해당 지역에는 관청으로부터 건물의 허가나 신고를 득함이 없이 건축되는 ‘무허가건축물’의 비중이 상대적으로 높다. 이에 무허가건축물 소유자도 적법한 건축물을 소유한 자와 똑같이 정비사업조합의 조합원 지위를 갖는지가 중요한 문제로 대두되는데, 도시정비법에서는 ‘정비구역 내 소재한 토지 또는 건축물의 소유자’에게 조합원 지위가 인정된다고만 규정하고 있을 뿐, 무허가건축물 소유자도 조합원 지위를 가질 수 있는지에 대해서는
정비사업조합은 동호수 추첨 이후 확정된 종후자산에 관하여 분양계약을 체결한다. 일반적으로 정비사업조합 정관에는 “조합원은 관리처분계획인가 후 ○일 이내에 분양계약체결을 하여야 하며 분양계약체결을 하지 않는 경우 그 권리를 현금으로 청산한다”는 규정을 두고 있다(표준정관 참조). 이를 위하여 조합은 분양신청을 한 조합원에게 분양계약 체결을 요청하는 통지를 보내는데, 분양계약의 내용에는 조합원이 조합에게 공사의 진행 정도에 따라 분양대금을 분할하여 지급하는 내용도 포함된다. 분양대금은 종후자산과 종전자산의 차액이 되는데 많은 경우 종후
1. 문제의 소재=도시 및 주거환경정비법은 정비사업조합을 법인(法人)으로 보고(제38조제1항), 도시정비법에 규정된 사항을 제외하고는 민법 중 사단법인에 관한 규정을 준용하도록(제49조) 규정하고 있는데, 사업완료에 따라 조합을 해산하면서 아직 조합의 채무가 확정되지 않은 상태에서 잔여재산을 분배할 경우 해산된 조합의 조합원에게 (조합의 채권자에 대한) 불법행위 책임을 추궁할 수 있는지 여부가 문제된다.2. 관련 판례=조합의 협력업체가 조합으로부터 그 용역대금을 지급받지 못한 상태에서 그 지급을 위한 소송을 제기하여 진행 중이었으나
부산지역 재개발·재건축 구역 중에서 사업을 끝내고도 해산이 지연되는 곳이 30%에 달하는 것으로 나타났다. 이에 부산광역시의회 박진수 시의원은 지난 8일 열린 도시균형발전실 행정사무감사에서 조합 청산까지 투명한 운영과 관리가 필요하다고 지적했다.이날 박 의원은 재개발·재건축조합 해산과 관련해 그동안 부산시의 관리가 부실한 점을 지적하고 제도 개선과 함께 투명한 조합운영과 사업청산을 통해 조합권의 재산권을 지킬 수 있도록 관리해 나가야 한다고 주장했다.박 의원에 따르면 현재 부산시의 재개발·재건축사업 대상 구역은 총 258개소로 이
4. 본인확인 방법=서면결의서의 제출 또는 징구시 본인확인절차를 거쳤다면 서면결의서에 본인확인란의 일부가 누락되었거나, 서명란에 이름이 생략되었더라도 찬성·반대란에 조합원의 (인감)도장이 날인되어 조합원이 누구인지 알 수 있는 경우에는 위 서면결의서는 유효하다.투표용지에 무인 내지 지장을 날인하게 하는 방식은 그 자체로 본인확인이 가능하지 않고 진위 여부 확인을 위한 추가적 절차가 필요한 것으로 도시 및 주거환경정비법이 본인확인의무를 규정한 취지와 맞지 않고, 정관에서 이러한 방식을 허용하는 명시적 근거가 없는 한 본인확인의무를 다
추진위원회 운영규정이란 무엇이며, 반드시 지켜야 하는 것인가요 아니면 안 지켜도 별 문제가 없는 것인가요?1. 운영규정의 개념, 법적 성격■ 김민우 변호사의 질문조합설립추진위원회에도 조합정관처럼 추진위원회를 운영하는데 필요한 운영규정이 있다고 들었습니다.그리고 정비구역 지정 후 추진위원회 구성 승인을 받으려면 추진위원회 구성동의서를 토지등소유자로부터 받아야 하는데, 그때 추진위원회 운영규정을 반드시 첨부하라고 하던데요? 그래서 ① ‘추진위원회 운영규정’이라는 것이 무엇인지, ② 운영규정을 왜 만들어야 하는지, ③ 그리고 이 운영규정
1. 문제의 소재도시 및 주거환경정비법은 ‘정관변경’에 관하여 총회의결방식을 택하고 그 내용에 따라 ①전체 조합원 2/3 이상 찬성을 요하는 사항 ②전체 조합원 과반수 찬성을 요하는 사항 ③도시정비법 또는 정관으로 정하는 방법에 따라 의결할 수 있는 경미한 사항으로 구분하고, 시장·군수 등의 인가를 받거나(①, ②의 경우), 신고를 하도록(③의 경우) 규정하고 있다.2020.12. 부산시 표준정관에 따르면 ③의 경미한 사항은 대의원회 의결로 변경하도록 규정하고 있고 대부분의 정비사업 정관도 동일하게 규정되어 있다. 그런데 대의원에
정비사업을 하다 보면 관리처분계획에 따라 분양하는 아파트와 부대복리시설뿐 아니라 정비기반시설을 포함한 각종 부수적인 공사가 따른다. 그 각종 부수적인 공사를 하는 공사업체도 도시정비법상 시공자에 해당하여, 선정을 위해서는 반드시 사전에 총회를 거쳐야 할까.직관적으로는 당연히 아니라는 답이 떠오르기 쉬우나 객관적인 근거로 논리적으로 설명하자면 의외로 쉽지가 않다. 우선 도시정비법에서는 시공자에 대한 별도의 정의 규정을 두고 있지 않기 때문이다.그렇다면 법 해석의 원칙으로 돌아가야 할 텐데, 대법원은 법률 문언의 의미가 명확하지 않을
임의가입제를 택하고 있는 재건축에서는 조합설립에 동의한 토지등소유자만 조합원이 된다. 그러나 언제까지 조합설립에 동의하면 조합원이 될 수 있는지에 대해 도시정비법에 명시적인 규정이 없다. ‘조합설립에 동의하지 않은 자는 분양신청기한까지 조합설립동의서를 제출하여 조합원이 될 수 있다’는 재건축조합 표준정관에 따라 대부분의 재건축조합 정관에 그와 같은 규정을 두고 있을 뿐이다.이런 규정을 둔 재건축조합의 경우 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자는 조합에서 매도청구권을 행사한 경우, 나아가 매도청구소송이 이미 확정된 경우라 하더라도 분
서울시는 정비사업조합에 대한 실태점검을 위하여 업무편람을 마련하고, 이를 근거로 조합에 대한 실태점검을 수행하고 있다. 이에 대한 개략적인 내용을 알아보고자 한다. 1. 결산보고 및 자금입출금 보고- 표준정관 32조 기업회계기준에 따라 결산 후 장부를 출력하여 조합원이 언제든 열람할 수 있도록 보관 및 재무제표를 제출하여 대의원회 결산 승인 및 조합원에게 총회 보고 또는 서면 보고- 기본 재무제표는 자금수지계산서, 재무상태표, 손익계산서 및 부속명세서는 공사원가명세서, 자산부채명세서, 사업비명세서- 도시 및 주거환경정비법에 따른 월
여름휴가 기간이 지나고 한국주택경제 정비사업 실무 아카데미가 재개됐다. 조합방식은 재개발·재건축 등 정비사업에서 가장 보편적으로 통용되고 있는 사업방식이다. 그 주체인 조합에 대한 모든 것을 안광순 변호사와 나철용 변호사가 전격 해부했다.한국주택경제신문 평생교육원은 지난 10일 제1기 정비사업 실무 아카데미 9강을 열었다. 이날 강사로는 법무법인 현의 파트너 변호사인 안광순 변호사와 수석 변호사 나철용 변호사가 나서 주제로 ‘조합설립과 운영’을 다뤘다.먼저 안 변호사는 조합은 무엇인지, 왜 설립해야하는지, 어떤 법적 성격과 지위를
1. 총회소집의 게시 및 통지기간=총회를 소집하는 경우, 회의개최 14일 전부터 회의목적, 안건, 일시 및 장소 등을 게시판에 게시하여야 한다(표준정관 제20조제7항).총회를 소집하는 자는 총회가 개최되기 7일 전까지 회의목적, 안건, 일시 및 장소를 정하여 조합원들에게 통지하여야 한다(법 제44조제4항). 예컨대 5월 10일에 총회를 열려면, 기간의 초일은 산입하지 않으므로 5월 9일부터 기산하여 1주일이 되는 5월 3일 오전 영시(즉 2일 오후 12시)에 기간이 만료하기 때문에 2일 중에는 총회의 소집통지를 발송하여야 한다(민법