도시 및 주거환경정비법의 위임으로 국토교통부가 고시한 추진위원회 운영규정은 ‘정비사업전문관리업자의 선정’을 주민총회 의결사항으로 정하고 있으므로 추진위원회는 주민총회의 의결을 거쳐 정비업체를 선정한다.그렇다면 이미 선정한 정비업체를 해지할 때도 반드시 주민총회나 추진위원회의 의결이 있어야 그 해지가 유효할까. 운영규정에 따르면 추진위원장은 추진위원회를 대표하고 추진위원회의 사무를 총괄하므로(제17조제1항), 추진위원장은 추진위원회의 사무에 관하여 포괄적인 권한을 갖고, 다만 운영규정에서 정한 주민총회나 추진위원회 의결사항은 그 포괄
1. 문제의 소재=분양신청을 하지 않은 현금청산자 등에 대한 조치와 관련하여 2017.2.8. 개정 전 구 도시 및 주거환경정비법 제47조는 ‘사업시행자는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다’고 규정하고 있을 뿐, 사업시행자가 강제로 청산하고 해당 토지등의 소유권을 취득하는 방법에 대해서는 아무런 규정이 없었다.이에 대법원은 재건축조합이 현금청산 대상자를 상대로 구 도시정비법 제47조에 근거하여 소유권이전등기 청
1. 문제의 소재=도시 및 주거환경정비법(이하‘도시정비법’)에 따라 조합원은 서면으로 의결권을 행사할 수 있고(제45조 제5항), 이는 조합장을 포함한 임원을 선출하는 경우에도 마찬가지다. 또한 실무상 총회를 개최하는 경우 업무의 효율과 통일성을 위하여(조합원 수가 많은 조합에서 총회 무산을 방지하고 원활한 총회 진행을 위하여) 이른바 OS요원이라는 홍보요원을 동원하여 서면결의서를 징구하는 것이 대부분이다. 그런데 총히 안건 중에서도 ‘임원 선출(선거)’안건의 경우에도 홍보요원을 통한 서면결의서의 징구가 가능한지 살펴보고자 한다.2
1. 문제의 소재(쟁점 정리)=부산시 동래구청장으로부터 2015년 조합설립인가를 받은 재개발정비사업조합의 조합원인 A는 사업구역 내에서 다세대주택 1채와 오피스텔을 소유하고 있고, 오피스텔을 주거용으로 임대하였다. A는 위 오피스텔은 건축물대장상 용도가 근린생활시설이지만 사실상 주거용으로 사용되고 있으므로, 2주택(이른바 1+1 주택공급) 공급기준이 되는 주거전용면적에 오피스텔의 면적도 포함되어야 한다고 주장한다. 본 사안의 쟁점은 건축물대장상 용도가 근린생활시설이지만 그것이 사실상 주거용으로 사용되는 경우, 2주택 공급기준이 되는
1. 문제의 소재=학교용지 확보 등에 관한 특례법(이하 ‘학교용지법’이라 함)에서는 개발사업에 따라 공동주택을 분양하는 자에게 학교용지 부담금(이하 ‘부담금’이라 함)을 부과할 수 있으나, 도시정비법에 따른 정비사업 시행 결과 정비구역 내 가구 수가 증가하지 않는 경우에는 부담금을 부과할 수 없는 예외를 정하고 있다. 그런데 부담금의 부과는 무엇보다 개발사업 전후로 얼마만큼 가구 수가 증가하였는지를 기준으로 산정되어야 하는바, 개발사업 이후의 가구 수는 개발사업에 따라 발생하는 세대 수로서 확정적인 반면 개발사업 이전의 가구 수는
추진위원회에서 뽑은 정비업체가 조합에 승계되는지에 대한 논란은 이제 어느 정도 정리가 된 것 같다. 법제처, 국토교통부, 하급심 법원들은 승계된다, 승계되지 않는다는 서로 다른 결론을 내놓았지만, 서울고등법원이 2021년, 2022년 연이어 승계되지 않는다는 결론을 내렸고 두 판결이 모두 대법원에서 심리불속행의 형태로나마 확정되면서 승계되지 않는다는 쪽으로 추가 기울었다. 앞으로 정비업체를 뽑아야 하는 추진위원회는 정비업체 계약 시 계약 범위를 조합설립인가 시까지로 한정하고 그 이후의 업무에 대한 고려없이 용역비 및 지급비율을 정하
1. 문제의 소재대부분의 재개발, 재건축 조합 정관은 임원 및 대의원의 선임을 총회 의결 사항으로 정하면서, 총회 의결 방법과 관련하여 특별히 정한 경우를 제외하고는 ‘조합원 과반수 출석과 출석 조합원 과반수의 동의’를 얻도록 정하고 있다.그런데 선거관리규정에서는 ‘후보자의 수가 정수와 같은 경우에는 무투표 당선으로 결정’한다고 규정하고 있는 경우들이 있어, 해당 선거관리규정의 효력과 실제 총회 의결 방법이 문제될 수 있다. 2. 무투표 당선을 정하고 있는 선거관리규정의 효력이와 관련하여, 부산고등법원은 “임원은 총회에서 조합원 과
전국의 모든 정비사업조합들은 관리처분계획인가 고시가 있으면 구역 내 조합원들의 이주를 위하여 수개월 가량의 ‘이주기간’을 설정하고, 해당 기간 동안 이주를 완료하도록 조합원들에게 안내한다. 그러나 의외일지도 모르겠으나, 이러한 ‘이주기간’은 도시정비법 등 관련 법령에 규정되어 있는 제도가 아니다.도시 및 주거환경정비법 제81조제1항의 해석에 따르면 관리처분계획인가 고시가 있으면 조합은 즉시 구역 내 부동산들의 사용수익권을 취득하므로, 조합원 등 권리자들에게 즉각적으로 부동산의 인도를 청구할 수 있다. 반면에 관련 법령 어디에도 조합
도시 및 주거환경정비법상 재개발조합은 정비계획 입안권자가 수립한 정비계획의 범위에서 구체적인 사업시행계획을 수립하여 공동주택, 부대 및 복리시설과 기타 정비기반시설 등을 조성하게 된다. 정비계획을 수립할 때에는 각 시설별 부지의 위치 및 면적을 특정하고, 해당 부지에 신축할 수 있는 건축물의 용도별 건폐율, 용적률, 높이 등의 상한만 정할 뿐 구체적인 건축계획은 향후 조합이 수립할 사업시행계획에서 정해진다.조합이 사업시행계획 수립 시 집합건물인 공동주택과 상가를 신축하고 관리처분계획에 따라 이를 조합원들에게 배분하는 형태가 현재 진
1. 서설=지역주택조합의 조합원 자격을 취득하기 위해서는 ❶조합설립인가 신청일을 기준으로 해당 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여야 하고(거주 요건), ❷조합설립인가 신청일부터 해당 주택의 입주가능일까지의 기간 동안 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않거나 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채만을 소유하고 있어야 하며(무주택 요건), ❸같은 기간 동안 조합원 본인이 주민등록표상 세대주여야 한다(세대주 요건). 또한 ❹본인 또는 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이 아닐 것(중복가입 금지 요건)도
1. 서설주택법 제11조 제2항은 주택을 마련하기 위해 주택조합설립인가를 받기 위해서는 해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원 및 해당 주택건설대지의 15퍼센트 이상에 해당하는 토지의 소유권을 모두 확보해야 한다고 규정하고 있고, 동법 제11조의3 제1항 역시 지역주택조합 조합원을 모집하기 위해서는 해당 주택건설대지의 50퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고해야 한다고 규정하고 있다. 여기서 추진위원회가 확보해야 하는 토지 사용권원과 관련하여, 통상 비중의 차이만
1. 문제의 소재=2023.2.23. 최근 대법원은 재개발조합 설립인가 당시에는 1인이 사업구역 내 다수의 주택을 소유하였으나, 그 후 수인에게 이를 양도하여 분양신청기간 만료일 기준 수인이 소유하게 된 사안에서, “주택재개발사업 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우에는 원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 보아야 한다”고 판시하여(대법원 2023.2.23. 선고 2020두36724 판결), 조합설립인가 후
구 도시정비법(2019.2.6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것) 제19조에서는 ‘조합원의 자격’에 대하여 “정비사업의 조합원은 토지등소유자(주택재건축사업의 경우에는 주택재건축사업에 동의한 자에 한한다)로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다”고 규정하였다.그러다 2019.2.6. 개정된 도시정비법에서는 투기방지를 위해 ‘수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우, 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수
대법원이 조합설립 후 다물권자의 물건을 매수했다면 분양자격이 없다는 판결을 최종 확정했다.대법원(주심 이흥구 대법관)은 유모씨가 부산 해운대구 온천4구역 재개발조합을 상대로 제기한 ‘아파트수분양권확인등] 소송에서 지난 23일 원고의 상고를 기각했다.대법원은 “도시 및 주거환경정비법의 내용과 취지, 체계 등을 종합해보면 재개발 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 수인이 소유하게 된 경우에는 원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다”고 판결했다.대법
대법원이 조합설립인가 이후 다주택자의 물건을 매수했다면 분양자격이 없다는 판결을 내렸다. 그동안 다물권자의 물건을 양수한 사람에 대한 분양자격을 두고 광주고등법원과 부산고등법원에서 정반대의 판결을 내리면서 혼란이 가중됐지만, 이번 판결로 분양권 불인정으로 정리될 전망이다.대법원은 유모씨가 부산 동래구 온천4구역 재개발조합을 상대로 제기한 아파트수분양권확인등 소송에서 오늘(23일) 최종 조합 승소 판결을 내렸다.현행 도시 및 주거환경정비법에 따르면 조합설립인가 이후 다주택자의 물건이 거래돼 여러 사람이 소유하게 될 경우 한 사람을 대
수년간 학생 수가 감소한 지역의 재개발사업에 학교용지부담금을 부과한 것이 정당하다는 대법원의 판결이 나왔다. 최근 3년 이상 취학인구가 감소했다는 이유만으로 면제 사유에 해당하는 것이 아니라 인구 유입이나 지역상황 변화 등을 고려해 행정청이 재량으로 부담금을 부과할 수 있다는 취지다.대법원 제2부(주심 민유숙)는 지난 12월 부산의 A재개발정비사업조합이 연제구청장을 상대로 한 ‘기타부담금 부과처분 취소’ 소송에서 원고 승소 판결을 내린 원심을 파기하고, 사건을 부산고등법원으로 환송했다.당초 부산고법은 연제구청의 학교용지부담금 부과처
가족 간에 집을 서로 바꿔 살고 있는 경우 이를 무상거주로 보아 주거이전비를 지급하지 않아도 될까.공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법) 시행규칙 제54조제2항의 개정(2020.12.11. 국토교통부령 제788호로 개정)으로 재개발사업에서 주거이전비를 지급받는 주거용 건축물의 세입자의 범위에 무상거주자가 포함되었다.위 개정 시행규칙의 부칙에는 제54조제2항의 적용시점에 대해 별다른 언급이 없으나, 부산고등법원은 주거이전비 지급 여부가 사업시행계획 인가 고시일에 이미 확정되는 점을 고려하여 위 개정 시행
1. 서설=주택법 시행령 제20조제3항, 제4항은 주택법 시행규칙이 정하는 사항은 반드시 총회 의결을 거쳐야 하고 이 경우 조합원 20/100 이상이 직접 출석해야 한다고 규정하고 있고, 주택법 시행규칙 제7조제5항 각호는 총회 의결 사항을 규정(한정적 열거)하고 있다.지역·직장주택조합 표준규약서 제23조제1항 각호는 위 주택법 시행규칙에서 정한 총회 의결 사항 및 기타 다른 사항을 총회 의결 사항으로 정하고 있고 대부분의 지역주택조합은 위 표준규약서를 토대로 조합규약을 제정하고 있다.도시 및 주거환경정비법은 정비사업조합의 총회 의
포스코건설이 부산 대연8구역 재개발의 시공권을 유지하게 됐다. 부산고등법원이 민원처리비가 금전·재산상의 이익제공에 해당한다는 이유로 총회결의 효력정지를 결정한 원심을 취소하는 결정을 내렸기 때문이다.부산고등법원 제5민사부(재판장 김민기)는 지난 8일 대연8구역의 시공자 선정 총회에 대한 총회 결의 효력 정지 가처분 신청에서 원심을 취소하고, 가처분 신청을 모두 기각한다고 결정했다.이번 소송의 쟁점은 포스코건설이 제안한 ‘민원처리비’에 대한 위법성 여부다. 포스코건설은 지난 2020년 9월 사업제안서를 통해 시공자 선정 시 조합원에게
재건축조합이 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자에게 매도청구권을 행사한 이후에도 그 토지등소유자는 조합설립동의서만 제출하면 언제든 조합원이 될 수 있을까. 이와 관련하여 최근 부산고등법원 판례가 나왔다.부산의 한 재건축조합이 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자들을 상대로 매도청구소송을 제기했다. 3년 넘도록 다투어진 1심에서는 오로지 매매대금 산정 시점과 감정평가액의 타당성만이 쟁점이었다. 그런데 2심 진행 중 조합설립 미동의자인 피고들이 갑자기 조합에 조합설립동의서를 제출하면서, 조합원인 자신들을 상대로 매도청구권을 행사할 수