Q. 관리처분을 위한 종전자산의 감정평가를 출자가액을 산정하기 위한 것이라고 하는데 그 이유는 무엇이고 이러한 평가목적과 감정평가 금액과의 상관관계는 어떻게 되나요?A. 도시 및 주거환경정비법은 사업시행인가고시가 있는 날을 기준으로 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 가액(법 제48조제1항제4호)을 산정하도록 규정하고 있습니다.법에 종전자산의 성격에 관한 규정은 없으나 판례는 일관되게 조합원간의 상대적인 출자비율을 정하기 위한 평가라고 판시하고 있는데(2014두13294 등 참조) 그 이유는 재건축·재개발의 사업구조에서 찾을 수
Q. 공시지가 기준해서 감정평가하는 경우 시가와 공시지가간의 차이가 있어 평가금액이 낮게 나올 수 있지 않나요?A. 금번 회에는 필자가 현장에서 가장 많이 듣는 질문에 대해 이야기 하려고 합니다. 그 주요 내용은 관련 법규를 살펴볼 때 토지를 감정평가하는 경우 공시지가(정확하게는 표준지 공시지가)를 기준하기 때문에 산출되는 가격수준이 공시지가와 유사하게 나오지 않느냐는 것입니다.이에 대해 필자는 크게 두 가지를 설명드리는데 첫째, 만약 공시지가 수준으로 평가가 이뤄져야 한다면 감정평가를 하는 의미 자체가 없을 것이고 둘째, 감정평가
Q. 최근 분양가상한제 적용이 논의되고 있는데 이 경우 분양가격 산정은 어떤 방식으로 이루어지나요?A. 민간택지에서 분양가상한제가 시행될 가능성이 높아지고 있습니다. 분양가상한제는 대출요건 등의 금융제도, 청약자격 및 양도세 등의 세제개편 등의 최근 주택시장 안정화 방안의 일환으로 논의되고 있는 것으로 보입니다.주택법 등의 규정을 살펴보면 분양가격을 제한하기 위해 이 제도가 시행되는 것을 규정하고 있는데 분양가를 ①택지비와 ②건축비로 구성하고 세부적인 산정방법을 규정하고 있습니다. 여기서 택지비는 대게 종전의 토지가격이 아니라 아파
Q. 감정평가에서 공시지가 기준법이란 무엇이고 감정평가 3방식과는 어떤 관계가 있나요?이번 회에는 토지를 감정평가함에 있어서 실무에서 가장 중요한 위치를 차지한다고 볼 수 있는 ‘공시지가 기준법’에 관해서 살펴보겠습니다.공시지가 기준법이 중요한 이유는 감정평가 방법에 관한 기본 법령이라고 할 수 있는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제3조에서 ‘감정평가업자가 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 적정한 실거래가
Q. 감정평가의 비교방식에서 개별요인비교할 때 어떠한 사항들을 감안하나요?A. 이번 회에는 개별요인을 비교할 때 가로상태, 접근성 이외에 어떤 대분류 항목을 적용하는지 살펴보도록 하겠습니다.먼저 환경적인 요인이 있습니다. 이때의 환경인자는 일조 등의 자연환경뿐만 아니라 인근 토지의 이용상태, 상하수도 등의 공급시설 또는 혐오시설 등의 인문환경까지 포함하는 것을 말합니다. 또한 주위 상태뿐만 아니라 평가대상 부동산이 그 환경과 적정하게 어울러져 있는지도 비교대상이라 할 수 있습니다. 환경요인을 분석하는 이유는 부동산은 움직이지 않으므
Q. 감정평가의 비교방식에서 개별요인비교할 때 어떠한 사항들을 감안하나요?A. 지난 회에서 개별요인의 개념 등에 관해 설명하였고 이번에는 감정평가에 적용하는 개별요인의 항목에는 어떤 것들이 있는지에 관해 살펴보고자 합니다.주지하는 바와 같이 부동산의 개별 특성을 구성하는 항목은 세부적으로 매우 다양합니다. 따라서 세부사항을 나열하기 보다는 세부항목을 공통적으로 묶은 대분류로 구분하여 설명하고자합니다.첫째 개별요인으로는 해당 필지가 접하고 있는 도로(가로)상태를 들 수 있습니다. 거래사례가 8m 노폭의 도로에 접하고 있고 평가대상 토
Q. 감정평가의 비교방식에서 개별요인비교란 무엇이고 감정평가에서 어떻게 적용하나요?A. 지난회까지 언급했던 시점수정, 지역요인 비교까지의 분석이 부동산이 위치하는 지역적 또는 다소 거시적인 부분의 분석이라고 한다면 지금부터는 선정된 사례와 평가대상 부동산 간의 개별적 또는 미시적인 부분의 분석을 통해 가격을 산정하는 절차가 필요한데 이것을 평가에서는 개별요인비교라고 합니다.개별요인비교를 이해하기 위해서는 먼저 그 개별요인의 개념을 아는 것이 필요합니다. 부동산이 다른 재화와 가장 구별되는 점이라고 할 수 있는 것은 움직이지 않는다는
Q. 감정평가의 비교방식에서 지역요인비교란 무엇이고 감정평가에서 어떻게 적용하나요? A. 비교방식에서 거래사례 선정, 사정보정, 시점수정(여기까지는 지난 기고문을 참조바랍니다)까지의 작업을 완료하고 난 후에는 지역요인 비교를 거치게 됩니다. 지역요인 비교란 거래사례와 평가대상 부동산이 소재한 지역 간에 격차가 있는 경우 수치상으로 반영하는 절차를 말합니다. 지역요인이 발생하는 이유는 부동산이라는 재화가 가지고 있는 고유한 특성 때문이라 할 수 있습니다. 부동산은 위치가 고정되어 있어서 일단의 지역을 형성하는 특징이 있습니다. 그리고
Q. 감정평가의 비교방식에서 시점수정이란 무엇이고 감정평가에서 어떻게 적용하나요? A. 비교방식에서 거래사례를 선정하고 사례 가격이 적절하지 못한 경우에 이를 정상화(사정보정)하고 나면 사례의 시점과 평가의 기준시점간의 시간적 차이에 대한 보정이 필요한데 감정평가에서는 이를 ‘시점수정’이라고 합니다. 시점수정이 필요한 이유는 첫째, 평가는 반드시 물건의 가격을 구하기 위한 기준날짜(기준시점)가 필요하고 둘째, 현실적으로 기준시점과 동일한 날짜에 거래되는 사례를 찾기 어려우며 셋째, 부동산의 가격이 시간의 경과에 따라 변화하기 때문입
1. 개요재건축초과이익 환수에 관한 법률에 의한 ‘재건축초과이익 부담금’(통칭 ‘재건축부담금’이라 하며 이하 ‘재건축부담금’이라 함)은 △내년 재시행 여부 △재건축부담금 취지와 현 재건축부담금 제도 사이의 합목적성 관계 △부담금 산정방법 및 시행될 경우 실제 부담금의 규모 등 몇 가지의 불확실성으로 인해 향후 부동산 시장에 영향을 미칠 주요한 변수 중 하나로 인식되고 있는 것 같습니다.필자는 이와 관련하여 독자 여러분의 이해를 돕고자 재건축부담금이 어떤 방식으로 산정되는지 살펴보고자 합니다.2. 재건축부담금 산정과정표는 필자가 실제
Q. 감정평가의 비교방식에서 사정보정이란 무엇이고 비교방식에서 어떻게 적용되나요? 사정보정은 비교방식으로 물건을 평가할 때 거래사례의 선정 기준에 의해 여러 매매사례 중 평가에 적용할 거래사례를 선정한 후 만일 선정한 거래사례가 가격수준이 적절하지 못한 경우에 이를 수정하는 작업이라고 할 수 있습니다. 감정평가 실무기준에서는 사례의 가격수준의 부적정할 수 있는 사유를 ①거래사례에 특수한 사정이나 개별적 동기가 반영되어 있거나 ②거래 당사자가 시장에 정통하지 않은 것 등에서 기인할 수 있다고 보고 있습니다. 예를 들어 당사자의 사정에
Q. 감정평가의 비교방식에서 거래사례는 어떤 기준에 의해서 선정하나요? A. 사례의 선정은 감정평가에서 비교방식을 적용하기 위해서 가정 먼저 거쳐야 되는 과정이라고 할 수 있습니다. 거래사례의 선정기준을 살펴보기 위해서는 관련 규정에서 해당 평가방법에 대해 어떻게 규정하고 있는가를 먼저 이해하는 것이 필요합니다. 비교방식에서 가격을 구하는 방법을 거래사례비교법이라고 하며 「감정평가에 관한 규칙」에서는 “거래사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정(事情補正), 시
Q. 감정평가의 3방식 중 비교방식의 논리적 근거는 무엇이고 구체적으로 어떤 과정에 의해서 가격산정이 이루어지나요? A. 이번 시간에는 감정평가의 3방식 중 정비사업 관련 감정평가에서 가장 많이 쓰이는 방식이라고 할 수 있는 비교방식에 대해 알아보겠습니다. 먼저 비교방식의 논리적 근거를 살펴보겠습니다. 비교방식은 어떤 물건의 가치를 판단할 때 유사한 물건이 거래시장에서 얼마에 팔리는지에 따라 해당 물건의 가격을 책정할 수 있다는 경제논리에 근거합니다. 이것을 부동산에 적용해보겠습니다. 예를 들어 방배동 00아파트 남향, 15층, 3
Q. 부동산의 가격을 평가하는데 있어 감정평가의 3방식을 적용한다고 하는데 3방식의 논리적 근거는 무엇이고 그 중 원가방식이란 어떤 것인가요? 지난 기고문에 이어 원가방식에 대해 알아보고자 합니다. 원가방식은 재조달원가를 산정하고 감가수정을 하여 대상물건의 가격을 구하는 것이고 재조달원가는 흔히 얘기하는 공사비와 일맥상통하나 원가를 산정하는 것이 아닌 가격을 평정하는 감정평가에서 고려되어야 하는 사항이 있습니다. 첫째, 시점에 따른 금액의 가변성 둘째, 원가의 적정성이 등이라 하였습니다. 그다음 셋째, 원가의 구성요소를 어디까지로
Q. 부동산의 가격을 평가하는데 있어 감정평가의 3방식을 적용한다고 하는데 3방식의 논리적 근거는 무엇이고 그 중 원가방식이란 어떤 것인가요? A. 감정평가의 3방식에는 원가방식, 비교방식, 수익방식이 있습니다. 이것은 감정평가에만 적용되는 특별한 개념이라기보다는 재화의 가격이 형성되는 원리를 그대로 반영한 것으로 그 논리적 근거는 어떤 재화의 가격을 판단할 때 고려할 수 있는 일반적인 상식에서 출발합니다. 우리가 어떤 물건에 가격을 지불하고자 한다고 가정해보겠습니다. 이 경우 첫째 참작할 수 있는 사항은 ‘그 물건을 만드는데 얼
Q. 정비사업구역 내 토지를 표준지 공시지가를 기준으로 평가할 때 어떤 기준에 의해서 표준지를 선정하나요? A. 이번 회에는 토지의 평가에 적용하는 표준지 공시지가(비교표준지)의 감정평가 실무기준상의 선정요건 마지막 4번째로 ‘인근지역에 위치하여 지리적으로 가능한 한 가까이 있을 것’에 관해 살펴보고 선정요건 4가지를 종합 검토하겠습니다. 지리적으로 가까이 있다는 개념 자체는 비교적 이해하기 쉽습니다. 다른 요건은 동일한 평가대상 토지와 각각 20m, 60m 떨어져 있는 표준지가 있다고 하면 평가이론을 전혀 알지 못하는 사람이라 하
Q. 정비사업구역 내 토지를 표준지 공시지가를 기준으로 평가할 때 어떤 기준에 의해서 표준지를 선정하나요? A. 지난 칼럼에 이어서 토지의 평가에 적용하는 표준지 공시지가(비교표준지)의 선정요건 세 번째로 ‘주변환경이 같거나 비슷할 것’에 관해 살펴보겠습니다. ‘주변환경’이라는 용어를 이해하기 위해서는 부동산이라는 재화가 가치는 고유의 특성중 하나인 고정성을 이해하는 것이 도움이 됩니다. 부동산은 글자 그대로 움직이지 않는 특성을 지니고 있기 때문에 개별 부동산의 다른 물리적인 상황도 중요하지만 ①부동산이 위치한 지역의 환경이 미치
Q. 정비사업구역 내 토지를 표준지 공시지가를 기준으로 평가할 때 어떤 기준에 의해서 표준지를 선정하나요? A. 이번 회에는 토지의 평가에 적용하는 표준지 공시지가(비교표준지)의 선정요건 2번째로 ‘이용상황이 같거나 비슷할 것’에 대해 알아보겠습니다. 해당 요건을 이해하기 위해서는 이용상황을 어떻게 판단하는지가 선행되어야 합니다. 일반 관념으로 토지의 이용상황이란 건물이 없는 나지(빈땅)이거나 건물이 있는 경우로 나눌 수 있을 것이고 건물이 있다면 건물의 용도(예 주거용)로 토지용도(예 주거용)를 판단할 것이고 이는 감정평가에서도
Q. 정비사업구역 내 토지를 표준지 공시지가를 기준으로 평가할 때 어떤 기준에 의해서 표준지를 선정하나요? A. 지난 시간에 이어서 토지의 평가에 적용하는 표준지 공시지가(이를 비교표준지라고 합니다)의 선정요건에 대해 알아보겠습니다. 비교표준지를 선정하기 위해 첫 번째로 검토해야 할 사항은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 상의 용도지역·지구·구역 등 공법상의 제한사항입니다. 예를 들어보겠습니다. 마포구의 ○○정비사업구역에 편입된 △△동 128-23번지 토지를 평가하는데 해당 토지는 2종일반주거지역입니다. 인근에 △△동 2종일반주거
Q. 정비사업구역 내 토지를 표준지 공시지가를 기준으로 평가할 때 어떤 기준에 의해서 표준지를 선정하나요? A. 지난 기고문에서 평가 대상이 되는 토지의 가치를 산정하는 경우 표준지 공시지가를 기준으로 한다고 말씀 드렸습니다. 감정평가를 위해 전국에 분포된 50만 여개의 표준지를 대상토지와 전부 비교하는 것은 현실적으로 불가능하고 합리적이지도 않기 때문에 평가에 사용할 적정한 표준지를 선정이 필요합니다. 이것을 비교표준지 선정이라고 하며 감정평가이론과 관련법령에서는 평가사의 자의성 등을 방지하기 위해 몇 가지 기준을 제시하고 있습니