Q. 최근 분양가상한제 적용이 논의되고 있는데 이 경우 분양가격 산정은 어떤 방식으로 이루어지나요?
A. 민간택지에서 분양가상한제가 시행될 가능성이 높아지고 있습니다. 분양가상한제는 대출요건 등의 금융제도, 청약자격 및 양도세 등의 세제개편 등의 최근 주택시장 안정화 방안의 일환으로 논의되고 있는 것으로 보입니다.
주택법 등의 규정을 살펴보면 분양가격을 제한하기 위해 이 제도가 시행되는 것을 규정하고 있는데 분양가를 ①택지비와 ②건축비로 구성하고 세부적인 산정방법을 규정하고 있습니다. 여기서 택지비는 대게 종전의 토지가격이 아니라 아파트용지의 가격을 의미한다고 할 수 있고 건축비는 공사에 드는 직접공사비와 간접공사비, 설계비, 감리비, 금융비용등의 부대비용을 말합니다.
분양가상한제가 가격측면에서 가지는 의미는 주변 시장상황 등에 따라 책정가능한 분양가로 가격산정을 하는 것이 아니라 분양에 소요되는 원가를 분석하여 그 비용한도에서 가격을 산정하는 것이라 할 수 있습니다. 그리고 가격을 제한할 수 있는 큰 축은 택지비와 직접공사비에 있다고 할 수 있습니다. 그 이유는 직접공사비의 경우 관련법에 의해 고시하는 기본형건축비를 기준하기 때문에 실제 공사에 투입되는 비용과는 차이가 있을 수 있으며 택지비는 조성된 아파트용지로서 주택법에 의해서 감정평가한 금액으로 산정하게 되는데 아파트용지 원가(또는 공급가)로서의 측면을 고려하기 때문입니다.
합리적인 공급자라 한다면 재화에 투입되는 원가보다는 가격을 높게 받을 수 있는 경우에 재화를 공급할 것이고 분양가상한제는 공급가격을 ‘받을 수 있는 가격’보다는 ‘투입되는 원가’에 방점을 찍고 있기 때문에 가격제한의 기능을 한다고 할 수 있습니다.
분양가상한제는 일견 분양가 인하라는 순기능이 있어 보이지만 가격제한이 부동산시장의 왜곡을 초래할 수 있어 제도시행에 좀 더 신중한 접근이 필요하다고 봅니다.