Q. 감정평가의 3방식 중 비교방식의 논리적 근거는 무엇이고 구체적으로 어떤 과정에 의해서 가격산정이 이루어지나요?
A. 이번 시간에는 감정평가의 3방식 중 정비사업 관련 감정평가에서 가장 많이 쓰이는 방식이라고 할 수 있는 비교방식에 대해 알아보겠습니다.
먼저 비교방식의 논리적 근거를 살펴보겠습니다. 비교방식은 어떤 물건의 가치를 판단할 때 유사한 물건이 거래시장에서 얼마에 팔리는지에 따라 해당 물건의 가격을 책정할 수 있다는 경제논리에 근거합니다.
이것을 부동산에 적용해보겠습니다. 예를 들어 방배동 00아파트 남향, 15층, 33평형을 매매할 때 해당 단지내의 유사한 아파트가 얼마에 팔리고 있는지를 살펴보고 매매가격을 결정하는 것이 일반적일 것이고 비교방식은 이러한 의사결정 기준을 부동산의 가치를 판정하는 감정평가에 그대로 적용하는 것입니다.
구체적으로 비교방식을 적용하는 과정을 살펴보면 먼저 ①평가대상 물건과 비교할 거래사례를 선정하고 여기에 ②거래시점과 평가의 기준이 되는 시점사이의 시간격차를 보정하는 시점수정을 거친 후 ③사례와 대상물건의 지역간의 격차를 보정하는 지역요인 비교와 ④사례와 평가대상간의 가격에 영향을 미칠 수 있는 제반 사항을 비교하는 개별요인 비교함으로서 마무리 됩니다.
감정평가에서는 이러한 일련의 과정을 통해 가격을 구하는 방법을 ‘거래사례비교법’이라는 용어로 정의하고 있습니다. 그런데 거래사례비교법을 적용하기 위해서는 전제 조건이 하나 필요합니다. 대상물건이 시장에서 거래되는 것이어야 한다는 것입니다. 당연한 이야기라고 할 수 있겠으나 감정평가에 있어 시장성이 없어서 거래사례비교법을 적용하기 어려운 경우도 간혹 발생합니다.
예를 들면 공사중인 건물의 경우 이러한 물건을 거래하는 공개적인 시장이 존재한다고 보기 어렵기 때문에 거래사례비교법을 적용하는 것이 현실적으로 어렵다고 할 수 있으므로 이 경우에는 원가법 등 다른 감정평가방식을 적용하게 됩니다.