Q. 정비사업구역 내 토지를 표준지 공시지가를 기준으로 평가할 때 어떤 기준에 의해서 표준지를 선정하나요?
A. 이번 회에는 토지의 평가에 적용하는 표준지 공시지가(비교표준지)의 선정요건 2번째로 ‘이용상황이 같거나 비슷할 것’에 대해 알아보겠습니다.
해당 요건을 이해하기 위해서는 이용상황을 어떻게 판단하는지가 선행되어야 합니다. 일반 관념으로 토지의 이용상황이란 건물이 없는 나지(빈땅)이거나 건물이 있는 경우로 나눌 수 있을 것이고 건물이 있다면 건물의 용도(예 주거용)로 토지용도(예 주거용)를 판단할 것이고 이는 감정평가에서도 마찬가지입니다.
먼저 건물이 있는 경우는 적법성 여부를 검토해야 합니다. 지난 회와 마찬가지로 마포구의 ○○정비사업구역에 편입된 △△동 2종일반주거지역 128-23번지 토지를 평가할 때 토지 지상에 2층 건물이 소재하고 1층은 상업용, 2층은 주거용으로 이용 중이라고 가정하겠습니다.
용도가 적법하고 인근에 △△동 2종일반주거지역 주상용 127-35번지 표준지와 2종일반주거지역 주거용 130-20번지 표준지가 소재한다고 가정할 때 비교표준지로는 이용상황이 동일한 127-35번지를 선정하게 됩니다.
그런데 1층 상업용 시설이 당초 주거용으로 허가를 받았고 상업용 용도변경을 위해서는 허가가 필요한 건물이라고 한다면 다른 사정이 없는 한 원칙적으로 1층은 당초 허가받은 주거용으로 보아야 하며 이 경우 주상용이 아닌 주거용인 130-20번지 토지를 비교표준지로 선정하게 됩니다.
둘째 건물이 없는 경우 먼저 살펴보아야 할 것은 일시적인 이용상황입니다. 일례로 평가대상 토지에 견고한 건물은 없으나 물건을 쌓아놓는 장소로 사용하고 있는 경우 지상권 등을 설정하고 해당 물건에 대한 건설폐기물 등의 적치 허가를 받아 지속적으로 사용하고 있는 경우는 일단 적치소로 보나, 건물을 철거한 후 신축하는 기간 사이에 임시로 사용하는 경우에는 토지가 적치소로 사용하고 있다고 보기는 어려울 것입니다. 이용상황이 ‘비슷한 용도’를 규정하는 이유도 이런 경우 때문이라고 할 수 있습니다. 예시와 같은 적치소가 인근에 일반적인 용도가 아닌 경우 인근에 동일한 용도의 표준지를 선정하기 어려울 수 있기 때문입니다.