사업시행계획은 조합이 해당 정비사업에 대해 그린 모습을 담고 있다. 정비사업의 구역, 현재 거주하는 가구 수, 짓게 될 건축물의 동, 세대수, 용도폐지되고 새로 설치되는 정비기반시설 등이 사업시행계획 내용으로 포함된다. 조합은 사업시행계획을 수립하고 그 안을 총회에 상정하여 결의를 받은 다음, 관할 구청장 등에게 인가를 받는다. 사업시행계획 수립에는 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원의 과반수 찬성이라는 일반적인 정족수보다 가중된 조합원 과반수의 찬성이 필요하다(제45조제4항). 사업시행계획은 강학상 행정계획의 성질을 가지며, 인가
정비사업은 건축, 정비, 감정평가, 설계, 법률, 세무, 경비 등 여러 분야의 노력이 필요하다. 이 중 건축은 가장 중요한 분야로 꼽을 수 있다. 건축은 조합원 입장에서 아파트 브랜드와 가치에 직접적인 영향을 미치고 조합 입장에서는 사업비용 중 가장 큰 비중을 차지하기 때문이다. 그래서 시공자 선정은 늘 주목을 받는다. 도시정비법은 시공자 선정의 시기, 방법 등에 대해 구체적으로 규정하고 있다. 재개발조합의 경우 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 경쟁입찰의 방법으로 시공자로 선정하여야 한다. 2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우에는
땅은 사람처럼 생김새가 모두 다르다. 저마다의 위치, 형상, 면적, 지대 등 고유한 특징을 가진다. 이러한 토지의 특징으로 인해 재개발사업에서는 사업구역을 반듯하게 정하기 어려울 때가 있다. 특히, 드물게 사업구역 내 임야가 있다거나 면적이 크고 형상이 이상한 토지가 경계 부근에 있을 경우 그 어려움은 더 커진다. 반듯한 사업구역을 만들기 위해 어쩔 수 없이 일부 토지를 분할시키게 되는데, 이 때 잔여지, 잔여건축물이 생긴다. 참고로 재건축사업에서는 정비기반시설이 양호한 지역, 즉 도로, 구획 등이 이미 정비된 아파트 등을 사업구역
5월에는 가까운 산책로나 공원에서 푸른 나무와 꽃을 만날 수 있다. 자기만의 색깔을 뽐내는 꽃들도 있지만 대부분 주변의 나무와 꽃들 속에서 균형을 이룬다.정비사업도 그렇다. 수백 명, 수천 명의 조합원이 모여 자기 목소리를 내지만 균형을 찾아 해당 정비사업의 모습을 만들어 간다. 정비사업에 중요한 사항은 조합원 총회에서 결정하는데, 첨예하게 대립하는 사항도 조합원들은 자기 생각을 밝히면서 총회의 투표를 통해 하나의 결론에 이르게 된다. 총회 결의를 거쳐야 하는 대표적인 예로는 정비사업으로 지은 아파트와 상가를 누구에게 어떻게 배분할
조합원은 정비사업에 자신의 부동산을 출자한 자로서 정비사업과 관련하여 여러 권리를 가진다. 우리 사회가 주목하는 분양권, 정비사업에 목소리를 낼 수 있는 총회 의결권 등을 대표적인 예로 꼽을 수 있다. 총회 의결권은 조합원의 권리이자 의무로도 볼 수 있지만, 생업을 가진 조합원으로서는 총회에 직접 참석하여 의결권을 행사하기란 여간 어려운 일이 아니다.이러한 이유로, 도시 및 주거환경정비법 제45조제5항과 정관 등에서는 서면으로도 의결권 행사를 할 수 있다고 정하고 있다. 그런데 직접 참석해서 의결권을 행사하는 것과 달리, 서면결의서
매도청구소송은 재건축사업과 가로주택정비사업에서 현금청산을 하는 방법이다. 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법'), 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법(이하 '소규모주택정비법')은 사업시행자인 조합에게 매도청구권을 부여하고 있다. 조합은 매도청구소송을 통해 사업구역 내 부동산을 매매대금의 지급과 동시에 취득할 수 있다. 여기서 부동산의 시가는 감정평가를 통해 결정되는데, 법원은 법원에 등록한 감정평가사 자격이 있는 자에게 위 감정평가를 명한다. 부동산의 시가에는 당해 재건축사업으로 발생하는 개발이익이 반영되어야 하는 것이 대법
모아주택과 모아타운은 서울시가 저층 중심 주거지역 정비를 위해 마련한 제도로 소규모 주택정비 관리지역을 의미한다. 대규모 정비사업 시행이 어려운 지역이 그 대상이 된다. 대규모 재개발이 어려운 노후 저층주거지의 새로운 정비모델인 모아주택을 블록 단위로 모아 단지를 구성하면 모아타운이 되는 바, 모아주택은 모아타운의 작은 구성원으로 볼 수 있다.그 요건을 보면 모아주택은 대지규모가 1,500㎡ 이상이 되어야 하고 모아타운은 사업구역이 10만㎡ 미만으로 전체 노후도가 50% 이상이 되어야 한다. 일반적으로 재개발사업의 경우 2/3이상이
정비사업에는 정비사업구역 내 토지등소유자의 동의가 필요하다. 이들이 가진 건물을 부수고 그 땅 위에 건물을 짓는 사업이니만큼 이들의 동의는 정비사업의 첫 단추로 볼 수 있다. 정비사업의 종류별로 동의 비율은 조금 다르다. 재개발사업의 경우 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다. 위 소유자 요건과 면적 요건은 요건은 동시에 충족하여야 한다.재건축사업은 조금 더 복잡하다. 재건축사업은 주택단지의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3
정관은 법인의 조직과 활동을 규율하는 근본 규칙을 의미한다. 회사는 물론이고 여러 사람이 모인 단체나 모임에서도 정관을 마련한다. 정비사업 조합은 수백 명, 수천 명의 조합원들이 속해있는 만큼 당연히 정관을 가지고 있다.도시 및 주거환경정비법에서는 정관을 조합설립인가 신청시 필수적으로 첨부 서류로 정하고 있다(제35조제2항). 정관은 조합이 처한 개별적인 상황에 맞게끔 개별적으로 자율적으로 정할 수 있고 그러한 필요도 있지만 정비사업의 시행이라는 특수성이 존재하기에, 도시정비법에서는 정비사업비의 부담 시기 및 절차 등 정관에 반드시
매몰비용은 정비구역이 해제되어 정비사업의 진행에 따라 이미 지출된 비용을 의미하는데, 과거 금융위기 이후 여러 정비구역이 해제되면서 크게 주목받은 적이 있다. 정비구역이 해제되면 추진위원회 구성승인 또는 조합설립인가는 취소되므로, 그 동안 지출된 매몰비용을 누가 부담하는지가 문제된다.이에 대해서는 추진위원회 또는 조합이 부담한다는 견해, 토지등소유자가 권리가액의 비율대로 부담한다는 견해, 조합설립 또는 해산에 동의한 토지등소유자만이 부담한다는 견해 등이 있어 왔다. 일반적으로 조합은 매몰비용을 부담할 변제능력이나 부동산 등 적극 재
수용재결은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법) 제34조, 제50조 등에 근거한 행정처분을 의미한다. 사업시행자가 수용재결 신청을 하면 관할 토지수용위원회는 손실보상금을 정하여 피수용자의 토지 등을 수용하게 한다는 내용의 수용재결을 하게 된다. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제63조에서 토지보상법을 준용하는 바, 재개발사업조합은 위 규정에 따라 현금청산자에게 손실보상금을 지급하고 요건을 갖춘 세입자에게 주거이전비·이사비 등을 보상할 의무를 부담한다.수용재결은 강제수용 결정의 최종적 판단절
이번 호에서는, 분양신청통지와 연장에 대해 이야기하고자 한다.분양신청권은 조합원들에게 있어 가장 중요하고 본질적인 권리이다. 조합원으로 남을지 아니면 현금청산자가 될지 그리고 어떤 종류의 건축물을 분양받을지 등은 조합원이 분양신청을 어떻게 하는가에 따라 결정된다. 따라서 정비사업조합으로서는 조합원에게 분양신청의 기회를 보장해 주어야 한다. 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)에서는 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 120일 이내에 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있는