이번 호에서는, 분양신청통지와 연장에 대해 이야기하고자 한다.
분양신청권은 조합원들에게 있어 가장 중요하고 본질적인 권리이다. 조합원으로 남을지 아니면 현금청산자가 될지 그리고 어떤 종류의 건축물을 분양받을지 등은 조합원이 분양신청을 어떻게 하는가에 따라 결정된다. 따라서 정비사업조합으로서는 조합원에게 분양신청의 기회를 보장해 주어야 한다. 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)에서는 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 120일 이내에 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있는 날을 기준으로 한 가격 등을 비롯한 법정 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다고 규정하고 있다(제72조 제1항).
분양신청 통지절차는 조합원에게 분양신청의 기회를 보장하는 절차이자 관리처분계획 수립 전 반드시 거쳐야 하는 필수적인 절차이다. 모든 정비사업조합은 위 분양신청 통지절차에 대한 정관 규정을 두고 있다. 만약, 조합원에 대한 적법한 분양신청 통지절차가 진행되지 않았고, 이로써 해당 조합원이 분양신청을 하지 못해 현금청산자가 되었다면, 현금청산자로 분류된 해당 조합원에 대한 관리처분계획은 무효가 된다(서울고등법원 2019. 4. 17. 선고 2018누62432 판결 등 참조).
정비사업조합은 분양신청의 내용에 기초하여 관리처분계획을 수립하는데, 여기에는 다수의 이해관계가 복잡하게 연결되어 있다. 일률적이고 안정적인 관리처분계획이 되기 위해서는 분양신청의 기회부여와 행사 역시 일정한 기간 내에 확정되어야 한다. 이러한 이유로 도시정비법에서는 분양신청기간을 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 하고, 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다고 규정하고 있다(제72조 제2항). 이는 신속한 정비사업 수행이라는 취지를 달성하기 위함인데 위 규정은 강행규정으로 이해된다. 조합원 역시 위 분양신청기간 내에 심사숙고하여 분양신청 여부를 결정하여야 한다. 조합원 입장에서는 가족의 새로운 보금자리를 마련하는 결정이고, 재산권에 큰 영향을 미치는 만큼 분양신청에 대한 마음이 변할 수 있겠지만, 분양신청의 번복 역시 분양신청기간 내에만 가능하다는 것이 대법원의 확고한 입장이다(대법원 2011. 12. 22. 선고 2011두17936 판결 등 참조).
관련하여, 우리 정비사업조합은 분양신청기간 연장을 하지 않았는데, 이건 위법한 것이 아니냐 라는 질문을 받을 때가 있다. 그런데 도시정비법에서는 분양신청기간 연장 여부를 정비사업조합의 재량으로 인정하고 있다. 도시정비법 제72조 제2항을 보면, 분양신청기간의 연장은 필수가 아니라 선택사항임을 알 수 있다. 나아가 판례에 따르면, 분양신청 기간의 연장은 분양신청 기간 만료되기 전 적법한 절차를 거쳐 결정하는 경우에 가능하고, 만료된 이후에 임의로 분양신청기간을 연장하는 것은 위법하게 된다. 이러한 사례는 분양신청 기간이 만료되었음에도 불구하고, 분양신청을 번복하고 싶은 토지등소유자의 민원 등으로 발생하게 되는 것이 일반적이다. 지자체의 기간연장 권유를 믿고 그에 따라 총회결의 없이 기간연장을 하는 경우 여기에 기초한 관리처분계획은 위법하게 되니, 정비사업조합으로서는 이 점 유념할 필요가 있다.