‘압·여·목·성’ 토지거래허가구역 발효… 내년 4월 26일까지

오세훈 서울시장이 집값 상승 억제를 위한 방법으로 ‘토지거래허가구역’ 추가 지정 카드를 꺼내들었다. 해당 지역은 압구정과 여의도, 목동, 성수 등이다. 올해 초 공공재개발 1·2차 후보 사업장들에 대한 토지거래허가구역이 순차적으로 지정된 데 이어 이번이 세 번째다. 이곳들은 당초 재개발·재건축 등 정비사업이 대거 추진돼오고 있는 지역이다. 시는 이 지역들의 집값이 급등하는 등 투기수요 유입 우려가 높다고 판단했다. 따라서 일정규모 이상 주택 등을 거래할 때 구청장 허가를 받도록 의무화시켜 부동산 과열을 막겠다는 취지에서 토지거래허가구역으로 지정했다. 사실상 토지 등을 거래할 때 ‘허가’를 받도록 의무화해 집값 열기를 잠재우겠다는 것이다. 토지거래허가구역이란 무엇인지와 시행 효과 등에 대해 알아봤다.

▲서울시, 압구정·여의도·목동·성수 등 내년 4월 26일까지 1년간 토지거래허가구역으로 지정=서울시가 압구정, 여의도, 목동, 성수 등 투기수요 유입이 우려되는 4곳을 토지거래허가구역으로 지정했다. 집값 열기가 거세지면서 주택 등에 대한 거래를 직접 제한하겠다는 게 골자다. 이달 27일 발효돼 오는 2022년 4월 26일까지 약 1년 동안 주택 등을 거래할 경우 해당 구청장의 허가를 받아야 한다.

토지거래허가구역 지정 사례는 올해만 세 번째다. 실제로 시는 올 상반기 공공재개발 후보지 8곳(흑석2·양평13·용두1-6·봉천13·신설1 등)과 이달 초 신규 후보 사업장 16곳(상계3·금호23·홍은1·충정로1·거여새마을 등)을 토지거래허가구역으로 지정했다. 지난해에는 잠실~코엑스 일대에 조성 중인 국제교류복합지구 인근 4개동(잠실·삼성·청담·대치 등)을 토지거래허가구역으로 지정하기도 했다.

이 지역들은 정비사업 등 개발호재에 따라 투기수요 유입 우려가 높다고 판단했고, 시장 과열을 막기 위한 선제적 조치 차원에서 토지거래허가구역으로 지정했다는 게 시의 설명이다.

▲구청장 허가 필요한 면적은 법령상 기준면적의 10%로 대폭 하향 조정… 주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡ 초과 거래시 해당=토지거래허가구역은 일정규모에 해당하는 면적 이상의 주택·상가·토지 등을 거래할 때 사전에 이용목적을 명시해 시·군·구청장의 허가를 받아야 한다는 점이 핵심이다.

먼저 토지거래허가구역은 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 제10조에 따라 시·도지사가 투기적 거래가 성행하는 지역 등에 대해 도시계획심의위원회를 거쳐 지정할 수 있다. 법령상 토지이용계획이 수립·변경되는 지역, 법령의 제·개정 등으로 토지이용에 대한 행위제한이 완화 해제되는 지역, 법령에 의한 개발사업이 진행 또는 예정된 지역과 그 주변지역 등이 해당된다. 이 같은 요건을 토대로 지가변동률과 거래량 등 정량지표와 개발사업 영향 등 정상지표를 종합 고려한 후 지정 여부를 판단한다.

이를 근거로 시는 토지거래허가구역 내 도시지역 주거지역의 경우 18㎡ 초과, 상업지역은 20㎡를 초과하면 거래 계약시 구청장의 허가를 받도록 정했다. 이 외에 공업지역의 경우 66㎡ 초과, 녹지지역은 10㎡ 초과, 용도지역의 지정이 없는 구역은 9㎡를 초과하는 경우가 적용 대상이다. 이는 토지거래허가구역 지정이 가능한 면적 기준을 법령상 기준면적의 10% 수준으로 하향조정해 적용한 수치다. ‘투기억제’를 골자로 토지거래 허가구역 제도 취지를 극대화하겠다는 것이다.

실제로 ‘부동산거래신고법 시행령’ 제9조제1항제1호에 따르면 주거지역 180㎡초과, 상업지역 200㎡ 초과 등의 경우 관할관청으로부터 토지거래허가를 받도록 규정했다.

▲위반할 경우 2년 이하 징역 등 처벌에 체결한 토지거래계약도 전면 무효… 2년 실거주 요건에 매매·임대 금지 규정도 지켜야=구청장 허가 없이 토지거래계약을 체결하면 강력한 처벌 규정을 적용 받는다.

허가 없이 토지거래계약 체결시 2년 이하의 징역 또는 당해 토지가격의 30%에 상당하는 금액 이하의 벌금형에 처해진다. 허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약 역시 무효다.

또 허가를 받으면 일정기간 동안 자기거주·자기경영 등 당초 목적에 맞게 토지를 이용해야 할 의무를 부과 받는다. 일례로 주거용 토지의 경우 2년간 실거주용으로만 이용 가능하고, 매매나 임대가 원칙적으로 금지된다. 만약 목적대로 이용하지 않는 경우 시는 3개월 이내의 이행명령을 부여한다. 이때 취득가액의 10% 범위 내에서 의무 이행시까지 매년 이행강제금이 부과된다. 다만, 파산 위기 등 불가피한 사유로 인해 당초 허가받은 목적대로 이용하는 게 불가능한 경우 자치구 도시계획위원회 심의를 거쳐 이용의무 면제가 가능하다.

이혁기 기자 lee@arunews.com