국토위 문턱에 걸린 ‘2년 거주의무’… 조합원 과도한 재산권 침해 논란

‘재건축 조합원 2년 거주의무’를 담은 법안이 국토교통위원회의 문턱을 넘지 못하고 있다. 특히 국토위 검토보고 과정에서 재산권 침해 등의 문제가 지적되면서 국회 통과에 난항이 예고되고 있다.

국회에 따르면 지난 24일 국토법안심사소위는 조응천 더불어민주당 의원이 발의한 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안을 상정했지만, 계속 심사가 필요해 통과를 보류키로 결정했다. 조 의원의 개정안에는 재건축 조합원 2년 실거주 의무 방안을 포함해 안전진단 의뢰주체 변경, 부실 안전진단 제재 강화, 전자적 의사표시 총회 허용 등의 내용이 담겨 있었다.

특히 재건축 조합원 거주의무는 정부가 지난 6·17 부동산 대책을 통해 발표한 주택시장 안정화 방안의 일환이어서 통과가 예상됐다. 하지만 법안 시행 시 조합원의 재산권 행사와 투기방지 효과 등에 문제가 있다는 지적이 나오면서 올해 내 국회 통과가 불투명한 상황이다. 재건축 조합원 거주의무 법안에 대한 주요 쟁점 사항에 대해 알아봤다.

▲‘조합원 거주의무’는 투기 방지 등이 목적… 수도권 한정한 규제가 타당한가=국토교통위원회 수석전문위원의 검토보고에 따르면 먼저 재건축 조합원 의무거주 규제를 수도권으로 한정하는 것이 타당한지 여부에 대한 검토가 필요하다고 지적했다.

개정안에 따르면 거주의무는 ‘과밀억제권역의 투기과열지구’에서 시행되는 재건축사업에만 적용토록 했다. 과밀억제권역이란 수도권정비계획법에서 정하고 있는 권역으로 현재 △서울시 △인천 일부 △의정부 △구리 △남양주 일부 △하남 △고양 △수원 △성남 △안양 △부천 △광명 △과천 △의왕 △군포 △시흥 일부 등으로 정하고 있다.

즉 투기과열지구로 지정됐더라도 과밀억제권이 아닌 수도권 이외의 지역은 거주의무가 적용되지 않는다는 것이다. 따라서 투기과열지구 전체로 규제를 적용해야 하는지, 과밀억제권역 내로 한정해야 하는지에 대한 검토가 필요하다는 것이다.

▲조합원 지위 양도 등으로 2년 거주가 원천적으로 불가능할 경우 재산권 침해 우려=재건축 조합원은 원칙적으로 조합원 지위 양도가 불가능하지만, 일부 예외적인 상황은 법적으로 허용하고 있다. 대표적으로 근무·생업, 질병치료, 취학, 결혼 등으로 인해 타 지역으로 이전하거나, 상속으로 취득한 주택, 해외 체류, 1주택자로서 일정기간 소유·거주한 경우 등이 해당된다.

문제는 예외적 허용으로 조합원 지위를 양수했는데, 2년 이내에 조합원 분양이 진행된다면 원천적으로 분양신청이 불가능하다는 점이다. 예를 들어 조합원 분양신청을 불과 1달 앞두고 재건축 주택을 상속 받았다면, 2년을 거주하지 못해 원치 않는 현금청산을 받아야 한다는 것이다.

더불어 예외적으로 조합원 지위가 허용되는 주택을 취득한 경우라도 구역별 사업 속도에 따라 권리행사 가능여부가 달라진다는 점도 고려해야 한다고 지적했다.

개정안에는 분양공고일 기준 2년 이상 거주요건을 충족하도록 규정하고 있다. 따라서 주택 취득 이후 재건축이 원활하게 추진되어 2년 이내 분양공고가 날 경우 분양신청 자격이 박탈된다. 반면 재건축사업이 지연되는 경우에는 분양신청 자격이 부여될 수 있다. 즉 소유권 취득시점에서는 분양신청 자격 여부를 예측할 수 없어 조합원의 권리행사에 문제가 발생할 수 있다는 것이다.

▲투기과열지구 신규 지정 시 거주기간 기준 시점 논란… 배우자·자녀 등 거주 시에도 인정해야=투기과열지구 신규 지정 시에도 분양자격이 주어지지 않는 불합리가 발생할 수 있다는 부작용도 지적됐다.

투기과열지구가 아닌 지역에서 재건축을 시행하던 중 분양신청 직전에 투기과열지구로 새롭게 지정되는 상황이 대표적이다. 이럴 경우 기존에 구역 내에 거주하고 있지 않은 조합원은 신규 투기과열지구 지정으로 거주요건을 충족할 수 없다. 따라서 수석전문위원은 법 시행 후 투기과열지구가 새롭게 지정되는 경우에는 해당 시점 이후부터 실거주 의무를 부여하도록 법령을 수정해야 한다고 주장했다.

더불어 개정안에는 해당 주택의 소유자가 2년 이상 거주하도록 명시하고 있는데, 거주대상의 범위를 넓혀야 한다는 지적도 나왔다. 즉 소유자가 아닌 배우자나 직계존비속이 해당 주택에 거주하는 경우에는 분양신청 요건을 충족한 것으로 인정할 필요가 있다는 것이다.

심민규 기자 smk@arunews.com