정비사업을 진행하면서 수많은 소송사례가 발생하곤 한다. 많게는 수천 명이 자신의 재산권을 걸고 시행하는 사업인 만큼 다양한 이해관계가 존재하기 때문이다. 이번 제2기 정비사업 실무 아카데미에서는 실제로 발생한 매도청구, 수용재결 관련 소송과 형사처벌 사례 등을 소개하는 시간을 가졌다.한국주택경제신문 부설 평생교육원은 지난 14일 제2기 정비사업 실무 아카데미 18강, 19강을 열었다. 이날 강좌는 정비사업 전문 변호인단이 폭넓은 실무 경험과 법률 지식을 바탕으로 양질의 설명을 선보였다. 18강은 법무법인 조운 박일규 대표 변호사가,
14. 매도청구(1)매도청구란 무엇인가? 매도청구 대상자는?[ Key Point ]◯ 일반적으로 정비사업에 있어 매도청구는 재건축사업조합설립에 동의하지 않는 미동의자를 대상으로 하는 것을 말합니다.◯ 그런데 현금청산대상자에 대하여도 매도청구법리를 준용하면서 매도청구는 그 범위가 넓어지게 되었습니다.◯ 그러면 매도청구란 무엇이고, 매도청구 대상자는 누구인지에 관하여 살펴보도록 하겠습니다.1. 매도청구란 무엇인가?◯ 매도청구라 함은 재건축사업에 있어서 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 않은 자를 상대로 조합 또는 사업시행자가 매
관리처분인가를 받기 전에 현금청산자에 대한 수용재결을 진행한 것이 유효하다는 법원의 판결이 나왔다. 사업시행인가를 받았다면 사업시행자에게 수용권이 부여된다는 것이 재판부의 판단이다.서울행정법원 제11부는 지난달 21일 A도시환경정비사업의 현금청산자인 B씨를 비롯한 9명이 서울지방토지수용위원회를 상대로 낸 ‘수용재결취소’ 소송에서 원고 청구를 기각하는 판결을 내렸다.판결문에 따르면 A구역의 사업시행자는 지난 2017년 6월부터 7월까지 분양신청을 진행했지만, 토지등소유자인 B씨 등은 분양신청을 하지 않았다. 이에 2019년 3월부터
현금청산자가 의결에 참여한 사업시행계획의 효력에 관한 흥미로운 판결이 나왔다.인천의 한 재개발조합은 2011년 경 사업시행계획을 수립하고 분양신청을 실시하였다가 이후 기존 사업시행계획을 전면 폐지하고 새로운 사업시행계획을 수립하였는데, 조합은 ‘기존 사업시행계획이 폐지되었으니 후속 분양신청의 효력도 사라진 것’이라고 오해하고 분양미신청자들을 일괄적으로 조합원으로 회복시켜 새로운 사업시행계획을 위한 총회에 초대한 것이다.대다수의 분양미신청자들은 수익성이 대폭 개선된 사업에 참여할 수 있는 기회를 얻게 되었다며 환영했지만, 일부 분양미
1. 조합 총회란 ? 참석대상은?[ Key Point ] 조합의 의사결정을 하는 최고의결기관은 조합 총회입니다.그런데 조합은 재건축조합과 재개발조합이 있는데, 이 2개 조합의 개념이 약간 다르고 이에 따라 조합 총회의 개념도 달라지게 되고, 참석 대상자도 달라지게 됩니다.재건축조합과 재개발조합의 총회의 개념과 참석 대상에 관하여 살펴보도록 하겠습니다.1. 나의 실력을 테스트 해 보세요~◯ 조합 총회와 관련하여 아래 질문에 답하실 수가 있는가요? 1개라도 답하기가 애매한 것이 있으면 본 강의를 끝까지 보시기 바랍니다.① 재건축조합 총
현행 도시 및 주거환경정비법 상 분양공고 및 분양신청 절차는 이렇다. 조합은 사업시행계획인가 고시가 있은 날부터 120일 이내에 일간신문에 분양공고를 내야 하고, 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 한다. 다만 20일 범위에서 한차례만 연장할 수 있다.그런데 분양신청 기간이 끝난 이후 사업시행계획의 변경으로 세대수나 주택규모가 달라지는 경우 어떻게 될까. 이 경우 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다.도시정비법 제72조제5항은 사업시행자는 정관 등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우 분양신청을 하지 아
도시 및 주거환경정비법 제39조제1항은 여러 명이 하나의 조합원 지위를 나누어 가지는 경우를 예정하면서도 이들이 어떤 방식으로 권리를 행사할 수 있는지에 대해서는 정해놓지 않았다. 대부분은 정관에 대표조합원을 정하여 조합에 신고하고 그 대표조합원이 조합원으로서의 법률행위를 하여야 한다는 규정을 두고 있을 뿐이다.그런데 공동조합원 간의 분쟁으로 대표조합원 선임에 관한 합의를 할 수 없는 경우라면 어떨까?▲대표조합원은 누구?=우선, 법원은 대표조합원 선정이 있을 때까지 모두 공동조합원일 뿐 그 중 어느 1인도 대표조합원 지위에 있지 않
[Key Point] 관리처분계획인가를 받고 나면 동호수 추첨, 분양계약 등을 하고 이주, 철거, 착공, 입주, 해산, 청산을 하게 됩니다. 그런데 동호수 추첨, 분양계약보다 이주, 철거 등을 먼저 할 수도 있습니다. 이제 사업이 끝나가는 것입니다~.10. 조합원 분양면적배정 및 동·호수 추첨관리처분계획이 인가받게 되면 인가된 관리처분계획내용에 분양면적배정 방법 및 동·호수 추첨방법이 기재되어 있기 때문에 그 기준에 따라 조합원 분양면적배정 및 동·호수 추첨을 하게 됩니다.일반적으로 분양면적배정은 조합원이 개별적으로 신청한 분양면적
[Key Point] 사업시행계획인가를 받게 되면 사업시행계획인가고시가 있은 날로부터 120일 이내에 조합원들을 대상으로 하여 분양신청을 받게 됩니다.이때 분양신청은 어떻게 하는 것인지를 알아보도록 하겠습니다.8. 조합원 분양신청 가. 분양신청시기=사업시행계획인가를 받게 되면 사업시행계획인가고시가 있은 날로부터 120일 이내에 30일 이상 60일 이내의 기간(1회에 한하여 20일 이내로 연장가능)을 조합에서 정해서 조합원들을 대상으로 하여 분양신청을 받게 됩니다. 이 조합원분양신청은 자신이 분양받기를 원하는 면적유형을 신청하는 것으
1. 매도청구권 행사 제척기간 도과 후 조합설립변경인가처분에 기한 매도청구권 행사 요건(대법원 2016.12.29. 선고 2015다202162 판결)=주택재건축업조합이 총회에서 조합설립변경 결의하고 토지등소유자로부터 조합설립변경 동의서 받은 후 동의여부 최고에 대한 미회답 토지등소유자에게 매도청구를 한 사안입니다. 대법원은 “매도청구권 행사기간 제한은 매도청구 상대방의 정당한 법적 이익을 보호하고 재건축을 둘러싼 법률관계를 조속히 확정하기 위한 것이므로 매도청구권은 그 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실하나 매도청
4. 개정법 시행 후 사업시행계획인가(변경인가 포함) 신청하는 경우부터 적용되는 사항가. 시장·군수 등의 사업시행계획인가 기한(제50조제2항, 부칙 제10조제1항)=시장·군수 등은 특별한 사유가 없으면 사업시행계획서(인가사항 변경, 정비사업 중지·폐지 포함)의 제출이 있은 날부터 60일 이내에 인가 여부를 결정하고 통보하도록 하였습니다.나. 기반시설의 기부채납 기준(제51조, 부칙 제11조)=사업시행계획인가시 해당 정비사업과 직접적 관련이 없거나 과도한 기반시설 기부채납 요구 금지(제1항), 국토교통부장관의 기반시설 기부채납 부담원
경기 수원시 팔달115-3구역이 총회에서 집행부를 재정비하는 등 원활한 재개발사업 진행을 위한 발판을 마련했다.팔달115-3구역(조합장 오경만)은 지난달 18일 구역 인근에 위치한 농천교회에서 전체 조합원 379명 중 총 295명(서면결의 포함)이 참석한 가운데 집행부 재정비 등을 골자로 한 조합원 총회를 개최했다.이날 총회에서 조합원들의 관심이 가장 높았던 안건은 임원(조합장·감사·이사) 선출의 건과 대의원 선출의 건이다. 총회에서 임기가 만료된 집행부 재정비를 통해 원활한 재개발사업 진행을 도모하겠다는 것이다. 개표 결과 기존
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 관리처분계획인가, 착공, 입주, 해산·청산 1. 관리처분계획인가 조합에서 조합원들을 대상으로 조합원분양신청을 받게 되면 신축주택이나 상가 중 조합원분양분과 일반인들에게 분양할 일반분양분이 구별이 되게 된다. 즉,조합원 800명인 조합에서 1,000세대를 신축하게 되는데, 조합원 들이 분양신청을 전원이 하지 않고 750명만 분양신청을 하였다면 당초 200세대가 일반분양분이었는데 50세대가 증가하여 250세대가 일반분양분이 되고 750세대가 조합원분양분이 되는 것이다. 이런
1. 문제의 소재=필자는 사법연수원 수료 후 정비사업 쪽만을 전문으로 수십개의 조합을 자문하고, 수백개의 정비사업 관련 소송을 진행한 정비사업 전문 변호사로서 수 년 간 정비사업 관련 소송을 진행한 결과 법률 해석을 넘어서 입법적으로 개선이 필요한 사항들이 몇 개 눈에 띄곤 한다. 2. 분양계약 체결 절차 관련=대부분의 조합에서는 도정법에는 규정이 없는 분양계약 체결 절차를 진행하고 있고 조합 정관에서 분양신청을 하였더라도 분양계약 미체결시 현금청산자 즉, 분양미신청자에 준해서 현금청산을 받아나갈 수 있도록 하고 있다. 하지만 필자
도시정비법에서는 현금청산대상자들에 대한 청산금은 사업시행자와 현금청산대상자가 협의에 의하여 그 금액을 정하되, 협의가 성립되지 아니할 때에는 공익사업법에 의한 수용절차로 이행할 것을 예정하고 있다(대법원 2008.3.13. 선고 2006두2954 판결 등 참조). 현재 대법원 판례는 도시정비법상 주택재개발사업의 현금청산대상자로서 현금청산에 관한 협의가 성립되어 사업시행자에게 주거용 건축물의 소유권을 이전하는 자에 대하여는 현금청산에 관한 협의가 성립되지 아니하여 공익사업법에 의하여 주거용 건축물이 수용되는 자와 마찬가지로 공익사업법
주택재건축사업의 경우 재건축조합이 조합설립동의를 하지 아니한 자에 대해서 도시 및 주거환경정비법 제39조 및 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조에 의거하여 매도청구권을 행사할 수 있다. 이 경우 미동의자에게 재건축에의 참가여부를 최고하고, 최고 후 답변 없이 2개월이 지나면 그로부터 다시 2개월 이내에 매도청구를 하여야 한다. 한편 주택재건축사업에 동의한 자중 분양신청기간에 분양신청을 하지 않아 현금청산대상자가 된 경우에도 도시정비법 제39조를 준용하여 매도청구를 할 수 있다는 것이 대법원의 견해인데(대법원 2010.12
청산금 감정평가의 기준일 현금청산대상자에게 현금청산금을 지급하기 위한 협의를 하기 위해서도 감정평가가 필요하고, 협의가 안되어 법원에 소송을 제기하거나 토지수용절차에 따른 다고 하더라고 감정평가를 하게 된다. 그런데 이러한 감정평가를 할 때에 그 기준일은 언제를 기준으로 하여야 하는가? ♣ 현금청산대상자에 해당하게 된 날을 기준으로 함 현금청산대상자는 ➀ 분양신청을 하지 아니 한 자, ➁ 분양신청을 철회한 자, ➂ 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자 등 3가지 종류가 있는데, 이 3가지에 해당하게 되는 날자가 각각 다르게 된