3. 공사비 검증 요청 의무화 (제29조의 2)=정비사업비 중에 가장 많은 부분을 차지하는 것이 바로 공사비이다. 그리고 시공자선정 후 당초 계약 체결된 금액으로 공사가 종료되는 것이 아니라, 중간에 공사비가 인상되는 경우가 상당히 많다. 특히 가계약, 본계약으로 나누어 계약을 체결하는 경우에는 더더욱 그렇다. 공사비 인상은 곧 바로 조합원들의 분담금 증가로 연결되기 때문에 매우 중요한 문제이다. 하지만 조합원들은 어느 정도의 공사비를 인정해 주는 것이 타당한 것인지를 잘 알지 못한다. 그래서 시공사가 요구하고, 이에 대하여 조합에
[Key Point]재건축‧재개발사업의 기본법령인 「도시 및 주거환경정비법」 개정안이 2019.4.5. 국회 본회의를 통과하여 법제처에서 곧 공포할 예정입니다. 그 내용을 살펴보도록 하겠습니다.1. 정비구역지정시 행위제한 예외 사유로 “위험건축물 보수·보강 행위” 추가정비구역이 지정된 뒤 그 정비구역 안에서 특정한 행위를 하려고 하면 시장‧군수 등의 허가를 받아야만 하는 경우를 법에 규정하고 있다.「도시 및 주거환경정비법」 (이하 ‘법’이라고 함) 제19조(행위제한)에는 시장‧군수 등의 허가를 받아야만 할 수 있는 행위로 “1.건축
[Key Point]조합설립인가를 받고 시공자등 협력업체를 선정한 뒤 사업시행계획을 수립하여 사업시행계획인가라는 것을 받게 됩니다(서울특별시등 공공관리의 경우에는 사업시행인가 후 시공자를 선정함). 이 사업시행계획이라는 것은 일종의 건축허가와 비슷한 것이라고 이해하시면 되는데 어떤 내용이 있는지 살펴보도록 하겠습니다.7. 사업시행계획인가가. 사업시행계획의 의미=우리가 주택을 지을 때에 우리 마음대로 짓는 것이 아니라 각종 법규에 맞게끔 지어야 하기 때문에 설계도면 및 각종 자료를 제출하여 관할관청으로부터 건축허가를 받아야만 집을 지
[Key Point]조합설립인가를 받고 난 뒤에 가장 중요하고 시급한 일이 조합의 시공자를 선정하는 일입니다. 조합에서는 시공자, 정비사업전문관리업자, 설계자, 변호사, 법무사, 감정평가사, 세무사 등 여러 종류의 협력업체들을 선정하여야 합니다. 그 중에 가장 중요한 부분이 시공자 선정입니다.6. 시공자등 협력업체 선정가. 2018.2.9.이전 협력업체 선정기준=조합이 재건축, 재개발사업을 시행하기 위해서는 많은 협력업체들이 필요합니다. 공사를 하기 위해서 시공자가 필요하고, 조합집행부가 사업시행을 하기 위해서는 전문가인 정비사업전
[Key Point]추진위원회가 구성된 뒤에 정비사업전문관리업자를 선정하여 조합을 설립하기 위한 창립총회를 개최하고 조합설립인가를 받아야만 합니다. 이 단계가 어떻게 진행되는지 살펴보도록 하겠습니다.4. 창립총회 개최가. 조합설립을 위한 절차 및 요건위와 같이 추진위원회가 관할관청으로부터 구성승인을 받은 뒤에 정비사업전문관리업자(약칭하여 ‘정비업체’라고 알려져 있음)를 선정하고 또 설계자도 선정하는 등 업무를 수행하다가 추진위원회가 하여야 할 가장 중요한 업무가 바로 ‘조합’을 설립하는 것입니다. 추진위원회는 조합을 설립하기 위한
2018.2.9.부터 시행된 「빈집 및 소규모주택정비사업」이란 것이 있습니다. 도시 및 주거환경정비법에 정비사업으로 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업이라는 것이 있는데, 이「빈집 및 소규모주택정비사업」이란 것은 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.1. 빈집 및 소규모주택정비사업이 생기게 된 연유=우리나라 주택 총호수가 약 1,600만호 정도가 되는데, 이 중 빈집의 규모가 약 120만호 정도가 됩니다. 조금만 더 지나면 전체 주택호수의 약 10%정도가 빈집이 될 가능성이 있기 때문에 정부에서 빈집과 관련된 특별법을 제정하여 시행하
1. 도시재생법에는 어떤 특혜가 있을까요?도시재생을 활성화 하기 위하여 2013년도에 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」 (약칭:도시재생법, 2013.6.4.제정, 2013.12.5.시행)을 제정하여 시행하였습니다. 이 법에서 정한 ‘도시재생’의 개념은 “인구의 감소, 산업구조의 변화, 도시의 무분별한 확장, 주거환경의 노후화 등으로 쇠퇴하는 도시를 지역역량의 강화, 새로운 기능의 도입·창출 및 지역자원의 활용을 통하여 경제적·사회적·물리적·환경적으로 활성화 시키는 것을 말한다(도시재생법 제2조).”고 되어 있습니다. 이 법
■ 도시재생사업에는 어떤 종류가 있는가요?지난 호의 강의를 듣고 이제 ‘도시재생’이 무엇인지는 대충 알게 되었습니다. 그러면 이렇게 도시재생을 하기 위해서는 어떤 사업을 하고 있는지, 즉 도시재생사업에는 어떤 종류가 있는지 알아보도록 하겠습니다. 그런데 외형적으로 볼 때에는 분명히 도시재생사업인 것 같은데, 법률상 도시재생사업에 포함되지 않은 사업이 있다고 합니다. 그것이 어떤 사업인지 궁금해집니다.1. 도시재생사업의 종류=도시재생사업에 어떤 종류가 있는지를 알아 보도록 하겠습니다. 현재 시행되고 있는 「도시재생 활성화 및 지원에
지난 호에 이어서 게재합니다.3. 최초의 도시재생사업다. 도크랜드 도시재생 방법 ■ 5개 지구의 개발 추진 상황도크랜드 지역을 5개 지역으로 나누어 개발을 하였다고 하는데, 5개 지역으로 나눈 현황은 아래 그림과 같습니다.1) 커내리 와프(Canary Wharf) ● 위 1표시 구역임● 50층 규모 금융빌딩, 업무시설, 호텔, 상가, 레스토랑, 주점 및 위락시설 건설● 개발 후 사진 (사진 Google 검색, 이하 같음)2) 아일 오브 독스(Isle of Dogs) ● 위 2 표시 구역임● 위락센터, 해양레포츠센터 건설● 개발 후
■ 도시재생에 관한 설명을 게재하면서우리가 재건축·재개발이라는 말을 많이 듣습니다. 이 재건축·재개발사업은 정비사업의 한 종류로서 이 사업의 개념을 알기 위해서는 정비사업이란 무엇인지, 더 나아가 더 넓은 개념인 도시재생이란 무엇인지에 관하여 알아볼 필요가 있습니다. 따라서 가장 먼저 도시재생에 관한 설명을 드릴텐데, 「1. 도시재생의 개념, 2. 도시재생사업의 등장배경, 3. 최초의 도시재생사업, 4. 런던 도시재생사업의 결과, 5. 도시재생은 어떻게 하여야 하는가, 6. 재정비촉진, 재건축·재개발과의 차이」에 관하여 순차적으로
2. 정비사업이란 무엇이며, 종류 별로 조금 쉽게 설명해 주실 수는 없는가요?가. 주거환경개선사업=지난 호에 설명하였습니다.나. 재개발사업=재개발사업은 “정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나, 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업”으로 규정되어 있습니다. 이는 기존의 주택재개발사업과 도시환경정비사업이 합쳐진 개념으로서 아래와 같이 구 주택재개발사업의 내용과 구 도시환경정비사업의 내용이 합해져 있다고 생각하시면 됩니다.1) 구 주택재
1. 정비사업의 종류가 그동안 어떻게 변경되어 왔는가요?가. 2003.7.1.~2012.8.1.=정비사업에 적용되고 있는 「도시 및 주거환경정비법」은 2003.7.1.부터 시행되었습니다. 최초 시행 당시부터 2012.8.1. 개정법 시행까지, 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업 등 4가지 사업이 있었습니다.나. 2012.8.2.~2018.2.8.=그런데 법이 개정되어 2012.8.2.부터는 최초 4가지 사업에 주거환경관리사업, 가로주택정비사업이 추가되어 총 6가지 사업이 되어 2018.2.8.까지 진행
1. 정비구역해제 여부에 관한 찬반최근 부동산경기가 되살아나서 그런지 몰라도 정비구역 해제에 관하여 반대하는 목소리가 높아지고 있습니다.정비구역을 지정해 놓으면 신축, 토지형질변경 등의 행위가 제한을 당하게 되어 소유자로서는 재산권행사에 제약을 받기 때문에 부동산경기 하락기에는 ‘어차피 정비사업이 진행이 되지도 않으면서 제약만 가해진다’는 이유로 정비구역지정을 해제해 달라는 민원이 많이 발생하게 됩니다. 반대로 부동산경기 상승기에는 정비사업이 제대로 진행되기 때문에 정비구역지정 해제를 반대하거나 새로운 정비구역 지정을 빨리 해 달라
1. 논쟁의 핵심=최근 관리처분계획을 인가하는 절차에 있어서 관리처분계획상 정비사업비가 사업시행계획서의 정비사업비보다 10%이상 증가한 경우에 ①이 때 10%이상인지 여부를 계산함에 있어 물가상승률 등이 포함되어야 하는지 아니면 물가상승률 등은 제외되고 계산되어야 하는지, ②정비사업비가 10%이상 증가한 경우에는 반드시 한국감정원등 공공기관에 인가 전에 관리처분계획의 타당성 검증을 요청하여야 하는지 여부 등에 관하여 논쟁이 많은 것 같다. 따라서 이하에서는 위 두가지 내용에 대하여 본 변호사 나름대로의 견해를 밝히고자 한다.2. 정
1. 임원 연임금지 개정 추진=최근 서울 강남구가 서울특별시 및 국토교통부에 ‘도시 및 주거환경정비법 관련 법령 개정’ 건의를 하였는데, 재건축‧재개발 등 정비사업의 조합임원에 대한 연임을 원칙적으로 금지하고, 지자체가 임원 선출을 위한 총회를 직권으로 소집할 수 있고, 이에 적용될 선거사무추진 기준을 마련해야 한다는 것이다.강남구가 개정을 제안한 이유는 조합장 및 조합임원들이 연임을 하여 장기집권을 함으로써 비리가 발생한다고 보기 때문이라는데, 일단 연임금지라는 것은 연달아서 당
신탁업자가 사업시행자가 되면 정비사업의 행태는 어떻게 변할까요?도시정비법이 개정되어 2016.3.2.부터는 신탁업자가 사업시행자가 될 수 있도록 되었다. 그런데 조합과 공동사업을 하는 것이 아니라 단독사업시행자가 될 수 있도록 개정이 되었는데, 만약에 신탁업자가 단독사업시행자가 된다면 정비사업의 행태는 어떻게 변하는 것일까?1. 2016.3.2.부터 신탁업자가 단독사업시행자로 진출 가능함◯ 도시정비법 제8조제4항의 개정으로 인하여, 조합설립동의요건 이상의 토지등소유자가 동의하는 경우 신탁업자를 사업시행자로 지정할 수 있도록 되었음.
3. 조합정관상 총회 소집 절차가. 도시정비법상 총회소집절차 관련 규정조합 총회의 소집과 관련하여 「도시 및 주거환경정비법」에는 특별한 규정이 없고 소집절차, 시기 및 의결방법은 조합정관으로 정하도록 규정되어 있다(도시정비법 제24조제5항) 나. 국토교통부 표준정관상 총회소집 절차 등에 관한 규정(1) 표준정관 규정따라서 각 조합정관에서 규정하는 바에 따라 달라지게 되는데, 아래에서는 국토교통부 표준정관에 따라서 해설을 해 보도록 하겠다. 국토교통부 표준정관에는 아래와 같이 규정되어 있다. 제20조(총회의 설치) ①조합에는 조합원
도시 및 주거환경정비법 상 현금청산 (2)나. 조합원 지위 양도 관련 도시정비법 법 제19조■ 2009. 2. 6. 시행 법률 제9444호제19조(조합원의 자격)⓵⓶위와 동일⓷사업시행자는 제2항 각호외의 부분 본문의 규정에 의하여 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자로서 조합원의 자격을 취득할 수 없는 자에 대하여는 제47조의 규정을 준용하여 현금으로 청산하여야 한다. ☞[해설] 조합설립인가일을 기준으로 하여 청산을 하는 것이 너무 가혹하다고 판단되어, 청산
♣ 지금 현재 정비구역해제, 추진위원회, 조합설립인가취소 동의율과 관련하여 도저히 이해가 가지 않는 기준 시행과 법령개정안이 발의되어 있는 상황입니다.행정처분이나 조직의 결성은 미래의 진행사항이 예측 가능하여야 하고, 또 한 번 처분이 되거나 설립이 되면 안정성이 있어야 합니다. 그런데 정비구역지정을 하였다가 바로 해제할 수도 있고, 추진위원회 설립 승인하였다가 또 조합설립인가를 하였다가도 바로 그 승인, 인가를 바로 취소 할 수 있도록 제도를 변경시킨다면 사람들이 어떻게 정부나 조직을 신뢰하고 열심히 일 할 수가 있겠습니까?국회의
1. 조합이란 무엇인가요?고 여사는 창립총회 때에 조합장으로 선출되었다. 중학교 다니는 자녀를 둔 주부인 고 여사가, 재건축아파트에 투자를 해 보겠다고 남편을 설득시켜서, 지은 지 20년이 넘은 낡은 아파트를 매수한 지도 벌써 5년~.단순히 재건축에 대한 열정으로 시작한 것이 재건축조합의 조합장이 될 줄이야~ 과연 이것이 고 여사에게 축하하여야 할 일일까, 아니면 불행의 시작일까?■ 조합장 당선 축하 세례 "어이구 우리 조합장님! 축하드려요~”“언니~ 축하해요~”고 여사는 요즈음 아파트 단지 내 길을 걸어 갈 때마다 축하하는 사람들