재건축초과이익환수제 시행으로 향후 2~3년 이내에 강남권에 아파트 공급절벽 현상이 발생할 수 있다는 지적이다. 재건축부담금 면제 단지는 속도전에 나서고 있지만, 규제 단지는 난항을 겪으면서 ‘사업속도 양극화’가 발생하고 있기 때문이다.
업계에 따르면 강남 4구에서 재건축초과이익환수제를 면제 받은 곳은 총 31개 단지로 약 3만여세대에 달한다. 재건축이 완료되면 공급되는 물량이 약 5만여세대에 달할 것으로 예상되고 있다. 조합원 물량을 제외하더라도 약 2만세대 가량이 일반분양이나 임대주택으로 공급될 전망이다.
이들 단지는 대부분 지난해 말 관리처분인가를 신청해 재건축부담금을 피했다. 재건축부담금 부과를 피하기 위해 공동시행방식 등을 적용해 사업을 앞당긴 결과다. 이에 따라 현재 사업속도를 감안하면 해당 단지들이 향후 2~3년 이내 일반분양에 나설 가능성이 높다. 사업단계가 비슷한 만큼 단기간 내에 일반분양이 몰리게 된다는 것이다.
문제는 3년 후에 분양에 나설 단지들이 급격히 줄어든다는 점이다. 초과이익환수제를 적용 받는 단지들이 재건축부담금 문제나 내부적인 사정으로 사업추진에 어려움을 겪고 있기 때문이다. 또 초기 단계의 사업장은 아예 사업을 미루는 곳까지 나타나고 있다.
여기에 재건축 안전진단 기준까지 강화되면서 신규 사업장이 줄어들고 있다는 것도 공급량 하략을 부추기는 원인이다. 진입장벽이 높아지면서 재건축사업 자체가 어려워 신규 공급이 더 힘들어지고 있는 상황이다.
일반적으로 강남권의 주택공급은 재건축이 80% 이상을 차지하는 것으로 조사되고 있다. 따라서 주택공급의 대부분을 차지하는 재건축이 지연될 경우 신규 분양에 절벽이 발생할 수 있다.
한 업계 전문가는 “정부가 신도시를 통해 아파트를 공급하겠다고 발표했지만, 실제 공급까지는 상당 기간이 필요한데다 주민 반대 등의 풀어야할 숙제도 만만치 않다”며 “수요 대기가 많은 강남권에 주택을 공급하기 위해서는 재건축 규제를 다시 검토할 필요가 있다”고 말했다.
심민규 기자 smk@arunews.com