경기 광명시 광명2R재개발구역이 관리처분인가를 받는 등 명품 아파트 건립이 가시화되고 있다. 이건국 광명2R구역 조합장은 조합원 재정착률을 높이는 데 집중하고 있다. 최대 현안은 이주비 대출 부문이다. 이 조합장은 관리처분총회 후 신속하게 금융기관 입찰을 진행했다. 변화하는 금융환경에서 가능한 빨리 이주비 대출 한도를 확정하기 위해서다. 원활한 이주를 도모함으로써 향후 높은 사업성, 개선된 주거환경 등 재개발 호재를 주민들과 함께 공유할 수 있기 때문이다. 실제로 광명2R구역은 광명뉴타운 내 선두권 재개발사업장으로서 서울과의 접근성 등 입지조건이 우수하다는 평가다. 이에 따라 오는 2020년 일반분양 시점에 사업성은 더 높아질 것이란 분석이다. 향후 광명시 분양시장의 척도가 될 광명2R구역 재개발을 이끌고 있는 이 조합장을 만나 주요 현안, 사업계획 등에 대한 이야기를 나눴다.
▲지난달 9일 관리처분계획인가를 받았다. 본격적으로 사업을 추진한 지 약 10년 만에 이주를 앞두고 있는 소감은=관리처분계획수립총회 당시 모든 안건이 전체 조합원 대다수의 압도적인 지지로 통과되면서 사업추진에 대한 조합원들의 열망을 느낄 수 있었다. 집행부는 조합원 재정착률을 높이는 데 주력할 것이다. 개략적인 사업성 분석 결과 일반분양 시점에는 사업 이익이 더욱 극대화될 것으로 기대되고 있다. 향후 재개발을 성공적으로 완료한다면, 그 기쁨을 오랜 시간 사업을 함께 추진해왔던 조합원들과 나누고 싶은 마음이 크다.
▲조합이 주민들의 재정착률을 높이기 위해 노력하고 있는 부분은 무엇인가=조합 집행부는 각 조합원별로 필요한 이주비 대출 한도 범위를 적용받을 수 있게끔 발 벗고 나섰다. 이주비 대출 부문은 정부의 규제 강화로 인해 일선 조합들이 해결해야 할 문제로 자리 잡았다. 우리구역 역시 정부의 투기과열지구 지정, 9·13 부동산 대책 등 규제가 중복되다보니 조합원들의 이주비 대출 관련 적용 기준이 복잡하게 얽혀있다. 금융기관 직원마저도 복잡한 규정으로 인해 혼란스러워하는 모습을 보일 때가 있다. 지분가액 대비 30~60%까지 이주비 대출 지급 적용이 가능하거나 대출 자체가 불가능한 조합원들도 있다. 조합은 금융기관 선정 이후 선정된 은행과 시공자 등 협력업체들과 지금도 계속 협의를 진행중에 있다. 조합원의 이주에 불편함이 없게끔 하는 것이 목표다.
▲사업을 추진하면서 가장 어려웠던 부분이 있다면=과거 시공자를 선정할 때 조합원들간에 갈등이 발생했었다는 점이다. 우리구역은 워낙 노후된 탓에 사업 초기 단계부터 재개발에 대한 주민들의 의지가 높았다. 하지만 시공자 선정 과정에서 과열 수주로 인한 건설사들의 갈등이 조합원들에게도 영향을 미쳤다. 당시 조합원 갈등이 심화됐고, 사업마저 지연됐다. 조합은 조합원들을 대상으로 사업 방향에 대한 설명회를 개최하는 등 조합원 갈등을 봉합시키는 데 주력했다. 그 결과 2016년 사업시행인가, 지난달 관리처분인가를 거쳐 현재 이주를 앞두고 있다.
▲이주가 마무리되면 다음 절차는 일반분양이다. 정부의 부동산 규제 여파로 인해 시장 침체 우려도 나오는데 일반분양에 대한 걱정은 없나=우리구역은 우수한 입지조건으로 성공적인 일반분양이 예상된다. 우선 서울에 대한 접근성이 뛰어나다. 단지가 접해있는 목감천을 건너면 바로 구로구 개봉동으로 이어진다. 또 광명동초등학교, 광명북중·고등학교가 가까워 교육환경도 뛰어나다. 목감천변, 현충공원과 이어진 녹지축 등 녹지공간이 충분하기 때문에 친환경적인 생활도 가능하다. 지하철1호선 개봉역과 7호선 광명사거리역 등 대중교통 이용도 편리하다. 서부간선도로와 남부순환도로를 통해 서울을 포함한 수도권 주요 도심지로의 이동이 용이하다.
▲사업성도 높을 것으로 예상되고 있는데=일반분양 시점에서 수익성이 상당 부분 상승할 것으로 예상된다. 관리처분계획 수립시에는 97.06%의 비례율을 적용했다. 안정적인 사업 추진을 위해 최대한 보수적인 사업계획으로 산출한 수치다. 조합원 분양가격은 3.3㎡당 약 1,350만원, 일반분양가격은 1,600만원을 적용했다. 그런데 오는 2020년 예정된 일반분양 시에는 상당히 높은 추가 수익이 예상되고 있으며, 비례율도 높게 상승할 것으로 기대되고 있다. 입지조건 등을 살펴봤을 때 3.3㎡당 최소 2,000만원 이상을 적용해도 성공적인 일반분양이 가능하다는 분석이다. 실제로 인근 사업장은 일반분양가로 3.3㎡당 2,000만원 이상을 책정했다.
▲앞으로 사업 일정에 대해 말해 달라=이제 곧 본격적인 이주가 시작될 예정이다. 현재 이주비 대출에 대한 조합원 자서 업무가 진행 중이다. 이주가 원만하게 이뤄진다면 금년 중 이주 완료 후 2020년 중순에는 일반분양이 진행될 것으로 기대한다. 2023년 중순 준공을 목표로 재개발사업을 진행 중이다.
▲원활한 사업 진행을 위해 정부차원에서 마련해야 할 제도적 장치가 있다면=조합원들을 포함한 원주민들의 이주 및 재정착을 위해 지원책이 필요하다. 재개발구역 내 영세 조합원들은 이주비, 중도금 대출에 어려움을 겪고 있다. 이들 중에는 결국 집을 매각하는 경우도 있다. 정부정책으로 조합원들이 불가피하게 보금자리를 떠나버리는 상황이 발생하는 것이다. 집값 안정화를 위해 내놓은 규제가 오히려 영세한 조합원들을 내몰고 있는 셈이다. 규제를 하더라도 섬세한 조정을 통해 선의의 피해가 발생하기 않도록 힘써줘야 한다.
▲마지막으로 조합원들에게 하고 싶은 말은=우선 그동안 재개발사업에 관심을 갖고, 적극적으로 협조해주신 조합원들에게 진심으로 감사를 드리고 싶다. 우리구역은 광명뉴타운 내 선두권 사업장으로 꼽힌다. 이처럼 사업을 빠르게 추진할 수 있었던 이유는 조합원들의 참여가 있었기 때문이다. 현재 조합원들의 협조 덕분에 관리처분인가를 받고 이주를 앞두는 등 본격적인 아파트 건립을 목전에 두고 있다. 이제 시작될 이주 과정은 조합원들의 협조가 더욱 필요한 단계다. 재개발사업의 경우 관리처분인가를 받고도 이주 과정에서 사업이 지연된 사례가 더러 있기 때문이다. 조합은 사업성을 향상시킬 수 있는 방안을 다각도로 검토 중이며, 앞으로 개최될 총회와 소식지 등을 통해 조합원들과 함께 고민해 결정할 것이다. 재개발을 성공적으로 완료하는 날까지 많은 격려와 협조 부탁드린다. 초심을 잊지 않고 끝까지 성공적으로 재개발이 완료될 수 있도록 노력하겠다.
이혁기 기자 lee@arunews.com