통상 건물이든 토지든 부동산은 한 가정이 가진 재산에서 가장 큰 비중을 차지한다. 사는 사람이나 파는 사람이나 계약을 제대로 하고 상대방으로부터 제때에 제대로 이행 받는 것이 중요하다. 공인중개사를 잘 만나 그 거래에 따른 위험요소를 잘 설명 듣고 위험요소를 피할 대책을 세운 후 거래를 한다면 계약에서 이행과정까지 순탄하게 진행될 것이다. 훌륭한 공인중개사라면 거래가 깨어지는 한이 있더라도 위험요소에 대해 제대로 설명해 줄 것이다. 현실적으로는 중개수수료를 놓쳐 가면서까지 위험요소에 대해 설명해 주지 않는다. 오히려 눈을 감아버리고 거래를 유도한다. 물론 그런 중개인은 성실의무 위반으로 손해배상을 하게 될 것이다. 신뢰할 수 있는 중개인을 만나는 것이 첫 번째다. 평소에 신뢰할 수 있는 중개인인지 확인을 해 두자.
매수인이라면 등기부등본을 떼어 보고 건축물관리대장을 떼어 보자. 건축물관리대장을 보면 건물의 이력을 확인할 수 있고, 위법 건축물인지 아닌지 알 수 있다. ‘민원24’ 사이트에 들어가면 발급받을 수 있다. 국토교통부의 ‘토지이용규제정보서비스’ 사이트에 들어가서 토지이용계획과 행위제한내용을 확인하자. 여기서 개별공시지가와 지적도면도 확인할 수 있다. 매도인이나 중개업자 말만 믿지 말고 스스로 확인하고 또 확인하여야 한다.
다음으로 현장에 가서 물건을 꼼꼼히 확인하여야 한다. 공부(公簿)와 현황이 일치하는지 확인하여야 한다. 가격 협상에 들어가면 매수인 쪽은 국토교통부 ‘주택실거래가조회’ 사이트에 들어가서 해당 지역의 주택 실거래가를 확인해 보고 매물과 비교 분석해 보자. 노력하는 만큼 손실을 회피할 수 있다.
매매대금이 정해지면 상대방에게 요구할 거래조건에 대해 이야기를 해야 한다. 상대방이 선량하게 이행할 것이라는 전제는 하지 말자. 상대방에게 사정이 생겨 제대로 이행하지 못하는 상황이 생긴다는 전제를 하고 계약을 해야 한다. 그 전제 위에 내가 요구할 사항에 대해서는 솔직하게 이야기하자.
우리나라 사람들은 계약 조건을 세세히 제시하면 상대방을 못 믿는다는 인상을 주게 된다고 착각한다. 자신도 역시 법 없이도 사는 선량한 사람이라고 어필하고 싶어 한다. “계약은 이행되어야 한다(pacta sunt servanda)”는 로마 법언(法諺)이 있다. 이 말은 인류의 시작과 함께 효력을 발휘해 온 인간사의 대원칙일 것이다. 이 말만 믿고 상대방이 계약을 지킬 것으로만 신뢰하는 사람은 선량한 사람이 아니라 어리석은 사람이다. 역설적이지만, 계약은 계약을 깨는데 대비하여 맺는 것이다.
매수인은 언제까지 무엇을 어떻게 이행하고, 매도인은 언제까지 무엇을 어떻게 이행한다는 것을 세세히 정하자. 매도인이나 매수인이 언제까지 어느 의무를 이행하지 않는 경우에는 어떻게 한다고 구체적으로 정하자. 민법에는 일방이 어느 의무를 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있다고 되어 있다. 계약서에 적지 않아도 민법에 따라 계약을 해제하면 된다. 그러나 이 계약에서는 이 조건이 중요하므로 이 조건을 위반할 때에는 어떤 방법으로 계약을 해제하고 상대방에게 어떤 제재를 가할 것인지를 구체적으로 정할 수 있다. 이 때문에 계약서를 작성하는 것이다.
중개업소에서 사용하는 한 장짜리 계약서만 믿지 말자. 그 계약서에 몇 줄의 특약사항을 적는데 만족하지 말자. 내가 요구하는 사항, 내가 이행할 사항을 세세히 적자. 그런 사람이 선량한 사람이다.
변호사/법무법인 우면
문의 02-3465-2200 woomyon.com
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