Q. 재건축구역내에서 건축허가를 받았으나 사용승인을 받지 못한 건물을 소유하고 있습니다. 일반건축물처럼 감정평가를 받을 수 있나요?
A. 건물의 평가대상 여부가 중요한 이유는 조합원 권리가액의 크기에 영향을 미칠 뿐만 아니라 특히 재건축사업에서 분양자격과 맞물려 있는 경우가 많기 때문입니다.
감정평가는 관계법령에 따른 일련의 적법한 절차를 밟아 조성된 물건을 평가함을 원칙으로 합니다. 예를 들어 토지가 불법으로 형질변경 되었다면 변경 전 이용상황을 기준으로 평가하고 건물이 허가를 받지 않았다면 기존(특정)무허가건축물에 해당되는 경우를 제외하고는 감정평가 대상이 되지 않습니다.
그런데 건축허가를 받아 신축하였으나 건축물을 사용하기 위한 허가인 사용승인을 받지 않은 미사용승인건물은 어떠할까요?
서울시 도시 및 주거환경정비 조례를 기준으로 살펴보겠습니다. 2008년 7월 30일 개정 전 조례는 미사용승인건축물을 무허가건물로 보고 조합의 정관에서 정하는 경우 기존무허가건축물로서 감정평가 대상이 될 수 있었습니다. 따라서 권리가액 및 분양자격을 인정하는 경우가 제한적이었다고 할 수 있었습니다.
그러나 개정 조례는 정관을 필요조건으로 하지 않고 건물의 구조나 준공년도는 재산세대장 등을 기준하도록 하고 있습니다. 이와 관련하여 주목할 점은 관련 규정이 도시 및 주거환경정비법에 있는 것이 아니라 자치단체 조례를 근거하며 지역별로 차이가 있다는 것입니다.
예를 들어 서울시 조례는 정관에 관한 사항이 삭제되었으나 인천시 조례의 경우 해석상 과거 서울시 조례와 유사하게 정관에서 정하는 경우에만(인천시 정비조례 제13조제1항제4호) 종전자산 평가가 가능할 것으로 판단됩니다.
관리처분의 중요사항인 종전자산의 판단기준이 지역별로 다른 것은 바람직하지 않을 것이므로 향후 미사용승인건물에 관련 사항은 도시정비법에서 규정하는 것이 바람직하다고 봅니다.