Q. 종전자산 감정평가에서 사업시행계획인가고시 시점에 건물이 멸실된 경우 건물에 대한 종전자산 감정평가가 가능한가요?
A. 감정평가는 평가대상 물건의 기준시점 당시 현황을 기준으로 평가하는 것이 원칙입니다. 그러므로 기준시점 현재 대상물건이 멸실된 경우라면 원칙적으로 평가는 불가능합니다. 물적상태를 파악할 수 없다면 그 가치판단도 어렵기 때문입니다.
더구나 토지와 같이 영속성을 지닌 재화가 아닌 구조, 관리상태 등에 따라 가격을 달리하는 건물의 경우는 더욱 그러할 것입니다. 그러나 평가에서 예외적으로 건물이 없음에도 평가대상이 되는 경우가 있는데 이를 위해서는 크게 2가지 사항이 전제되어야 합니다.
첫째, 당사자가 임의로 결정한 것이 아니라 소송에서 평가명령이나 관계법령 등에 근거해야 합니다. 둘째, 비록 현장실사는 불가능하더라도 과거 건물의 구조, 상태 등을 파악할 수 있는 객관적인 자료가 구비되어야 합니다.
정비사업에서도 건물이 없지만 종전자산 평가를 할 수 있는 예외가 있는데 위 전제조건에 비추어 살펴보겠습니다. 첫째, 도시 및 주거환경정비법에는 주택법 등에서 정한 건축물의 붕괴 등 안전사고 우려가 있거나, 폐공가 밀집으로 범죄발생 우려가 있는 경우 관리처분계획에 철거허가를 받은 날을 기준으로 건물가격을 산정하도록 규정하고 있습니다(법 제72조제1항제1호, 제81조제3항).
둘째, 건물가격 산정을 위하여 건축물에 대한 물건조서와 사진 또는 영상자료를 만들고 물건조서에는 건축물의 연면적, 실측평면도, 주요마감재료 등을 첨부하도록 하되 실측면적과 건축물대장상의 건축물현황도가 일치하는 경우에는 건축물현황도로 갈음할 수 있도록 하고 있습니다(시행령 제72조).
요약하면 정비사업에서는 건물이 멸실되면 평가가 원칙상 불가하나 건물붕괴 위험 등이 있어 관할관청의 허가를 받고 건물현황 등의 조사 자료를 구비하는 경우 예외적으로 종전자산평가가 가능합니다.