Q. 분양신청을 완료한 재개발조합입니다. 관리처분과 청산자 손실보상을 준비 중인데 관리처분 감정평가와 현금청산 감정평가는 어떤 차이가 있나요?
A. 지난 회에서 관리처분과 현금청산 목적의 감정평가는 공히 감정평가의 일반원칙에 의해 평가액을 결정한다는 것은 동일하나 주요 근거법률이 도시 및 주거환경정비법과 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 중 어느 것인가에 따라 감정평가업자선정 등의 사항이 달라짐을 살펴 보았습니다.
이번 시간에는 양자의 차이에서 가장 중요한 부분이라 할 수 있는 감정평가의 기준시점에 대해 알아보겠습니다. 기준시점이 중요한 이유는 부동산이라는 재화가 시간의 흐름에 따라 가격수준이 변동하기 때문인데 먼저 관리처분을 위한 감정평가는 도시정비법 제74조에 의거 사업시행계획인가 고시가 있는 날을 기준합니다.
반면 현금청산은 토지보상법 상의 기본원칙과 도시정비법 제73조 ‘분양신청을 하지 아니한 자등에 대한 조치’를 종합 검토해야 합니다. 현금청산(보상 또는 매도청구)도 매매금액을 감정평가에 의하는 일종의 계약이라 할 때 청산금액은 ‘협의 또는 계약시점 당시의 가액’이 원칙입니다.
이에 대해 현행 도시정비법은 협의시점이 크게 두 가지로 나뉜다고 볼 수 있는데, 첫째 분양신청기간 종료일 다음날로부터 협의를 시작하는 경우와 둘째 관리처분계획이 인가·고시된 날부터 90일 이내에 협의하는 경우입니다. 전자는 해석상 분양신청 종료일 다음날부터 관리처분 인가고시일 사이의 협의시점이, 후자는 관리처분 인가고시일 이후 90일 이내 날짜 사이의 협의시점이 기준시점이 될 것입니다.
결론적으로 관리처분의 기준날짜는 재개발과 재건축 공히 사업시행계획인가 고시일로 동일하지만 현금청산은 사업별, 절차별로 기준일자가 달라질 수 있습니다. 재개발과 재건축에서 현금청산이 재개발은 협의, 재결, 행정소송을 재건축은 매도청구로 이행되므로 기준날짜도 각각 협의, 재결, 행정소송시점, 소장도달일 등을 적용할 수 있습니다.