1. 개요
주택시장 안정화를 위한 여러 제도 중 유독 재건축초과이익환수제에 대해서는 제도의 합목적성 등에 대한 다양한 견해가 나뉘는 것 같습니다. 지난 1월 국토교통부의 강남권 부담금 규모가 평균 4억4000만원, 최대 8억4000만원을 예상한다는 발표 이후에 위헌소송까지 논의되고 있다고 합니다. 이하에서는 최근 이슈가 되고 있는 재건축초과이익환수제에 대한 독자 여러분의 이해를 돕기 위해 부담금 산정방법과 그간의 주요 쟁점사항을 분석하고 향후 개선방향에 대해 논하고자 합니다.
2. 초과이익부담금 산정
재건축부담금은 크게 ‘1~6(표1)’까지의 ①초과이익을 산정하는 과정과 ②부과율을 곱하여 부담금을 산정하는 과정을 통해 산출됩니다.
3. 초과이익환수제에 대한 주요 쟁점사항
초과이익환수제는 미실현이익에 대한 부과의 정당성, 산정방법의 적정성, 다른 부담금이나 세율과의 관계 등에 대해 찬반양론이 있어 왔습니다. (미실현이익 사항은 현재 위헌소송을 준비하는 부분이 있어 판결을 통해 결정될 것이므로 본 기고에서는 생략하겠습니다.)
3.1. 부담금 산정 기준에 따른 이중과세 여부
3.1.1. 재건축부담금과 개발부담금의 비교
현행 초과이익환수제의 부담금 산정방법을 이해보기 위해서는 개발이익환수제와 비교하는 것이 사안을 이해하는데 도움이 될듯합니다. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」은 내용이 「개발이익 환수에 관한 법률」에 의한 개발부담금과 유사하기 때문입니다. 전자는 재건축에서 발생하는 정상주택가격상승분을 초과하는 가격상승분을 환수하는 것이고 후자는 토지를 개발하면서 발생하는 정상지가상승분을 초과하는 개발이익을 환수한다는 유사한 목적을 지니고 있기 때문입니다. 아래의 표는 개발부담금과 재건축부담금을 유사 또는 상이한 부분을 비교한 것입니다.
개발부담금은 개시시점 가액이 공시지가이면 종료시점 가액도 공시지가로 또는 양자 모두 시가로 하고 재건축부담금은 조합원분은 개시시점은 공동주택공시가격 종료시점은 준공시점 공시가격으로 하는 것 까지는 양자가 유사합니다. 1주택을 소유한 조합원이 개시시점 공동주택가격이 4억이며 1주택을 분양받고 준공시점 공시가격이 8억이라고 가정하면 이 조합원은 개발부담금과 마찬가지로 4억에서 8억으로 가격이 상승한 부분에서 개발비용 등을 공제하고 정상가격상승분을 초과한다고 볼 수 있는 금액에 해당 부과율만큼 재건축부담금을 산정하므로 개발부담금과 산정방식에서 큰 차이가 없습니다.
3.1.2. 재건축부담금에서의 일반분양
일반분양분을 종료시점 주택가격에 산입하는 것과 그 가격을 분양가격으로 하는 점이 재건축부담금 산정에서 가장 쟁점화 될 수 있는 부분입니다.
3.1.2.1. 종료시점 주택가격에 일반분양 산입과 이중과세 여부
미실현이익에 대한 부과의 정당성 여부와는 별개로 해당 법률의 목적에만 초점을 맞춘다면 조합원분양분에 대한 부담금 산정방식은 이견이 없을 것 같습니다. 그러나 일반분양분을 종료시점 가액에 산입하는 것은 조합원이 소유하지 않는 주택에 대해서도 부담을 지는 결과를 낳게 됩니다. 즉, 법인인 조합은 수익사업으로 인식하는 일반분양분에 대해 법인세를 납부하기 때문에 일반분양에 대해 법인세와 재건축부담금을 이중부담 하는 것일 수 있는 것입니다. 재건축부담금과 법인세 공히 일반분양가에서 개발비용 등을 공제하고 부과율을 곱하는 구조이기 때문에 더욱 그러합니다. 결국 양자의 차이는 부과율(또는 세율)의 차이만 있는 것으로 볼 수 있는 소지가 있습니다. 또한 법인세와의 이중부담은 예를 들어 2개의 단지가 개시시점가액과 종료시점가액, 사업비, 주택가격상승분도 같다면 일반분양분이 많고 적음에 따라 재건축부담금이 차이가 난다는 점에도 근거하고 있습니다.
3.1.2.2. 일반분양가격의 산정방법에 대한 검토
일반분양분 가격산정을 분양가격으로 하는 것은 적용방법에서 일관성이 결여된다고 볼 수 있습니다. 개시시점과 종료시점의 가격은 공시가격은 공시가격으로 시가로 한다면 양 시점 모두 시가로 적용하는 것이 합리적인데 일반분양분에 대해서만 시가를 적용하는 것이 타당한지 검토가 필요하다고 봅니다.
3.2. 부과율(부담금액)의 적정성
보도내용대로 부담금이 평균 4억 이상, 최고 8억을 넘는다면 재건축에서 통상 조합원이 부담하여야하는 분담금(종후자산에서 권리가액을 뺀 금액)을 상회한다고 볼 수 있습니다. 부담금액이 클 수 있는 원인은 앞서 설명한 일반분양분 가격산입과 더불어 다른 부담금이나 세율에 비해 훨씬 높은 부과율에 있습니다. 세법에서 타 세율보다 높다 할 수 있고 구간별 가액이 재건축부담금과 유사한 상속세율과 구간가액은 다소 상이하나 양도세율과 비교해 보겠습니다. 편의상 누진액은 생략합니다.
표와 같이 상속세는 1억 이하는 10%, 5억원 이하는 20%인 반면 재건축부담금은 1억 1천만원 이상인 경우 50%입니다. 상속세율은 30억원 초과인 경우 50%입니다. 통상 상속은 특별한 노력이 필요하지 않는 불노소득의 성격이 강하여 경제 정의를 실현하기 위해 고율을 적용한다고 합니다. 반면 재건축사업은 조합설립추진위원회설립부터 준공까지 장기간이 소요되고 사업추진을 위해 사업시행계획인가, 관리처분 등의 행정절차와 건물철거, 건축공사 등의 개발행위를 거쳐야 하고 조합원간의 분쟁을 조정해야 하는 등 복잡하고 어려운 과정을 거쳐 이뤄집니다. 즉 불로소득이라고 보기는 어렵다 할 수 있습니다. 양도세(표는 아파트, 2년 이상 보유의 경우)와 비교해도 금액이 낮은 구간은 상속세에 비해 부과율(세율)의 차이가 다소 줄어드나 고액구간의 경우에는 격차가 늘어납니다.
3.3. 일률적인 부과기준
현행 조세체계 등의 부동산 제도는 보유 부동산 개수, 보유기간, 가격상승 추세 등 여러 상황을 반영하고 있습니다. 투기지역, 투기과열지구 지정 등이 그 예라고 할 수 있겠습니다. 그러나 재건축부담금은 그간 시행유예 유무에만 초점이 맞춰져 있어왔기 때문이라고 보이나 지역이나 보유 부동산 수 등이 고려되지 않고 전체 사업장에 일률적으로 적용되고 있습니다. 여러 변수에 맞춘 제도의 세분화가 필요하다고 봅니다.
4. 초과이익환수제에 대한 제언
‘주택가격 안정을 위한다’는 재건축부담금의 제도 취지 자체를 반대하는 견해는 없는 듯합니다. 그러나 목적달성을 위한 수단은 무엇보다 합리성이 전제돼야 하고 이는 제도의 영향력 클수록 더해질 것입니다.
이런 견지에서 현행 재건축초과이익환수제는 산정방법과 운영 측면에서 좀 더 많은 검토와 의견수렴이 필요하다 판단됩니다. 재건축초과이익환수제가 시장 안정을 위한 유일무이한 수단이라고 보기 어렵고 다른 합리적인 여러 선택지가 존재하기 때문에 더욱 그러합니다.