Q. 관리처분을 위한 종전자산의 감정평가가 출자가액을 산정하기 위한 것이라고 하는데 그 이유는 무엇이고 이러한 평가목적과 감정평가 금액과의 상관관계는 어떻게 되나요?
지난 회에 종전자산 평가는 조합원 출자자산의 가액을 산정하기 위한 것이라고 말씀드린바 있습니다. 감정평가는 원칙적으로 평가대상 물건의 ‘시장가치’를 평가하는 것이 원칙이며(감정평가에 관한 규칙 제5조) 시장가치 이외의 가치를 평가하기 위해서는 대개 당해 평가목적을 규정하는 법률에서 별도의 규정을 마련해 놓습니다.
따라서 「도정법」및 관련 하위 규정은 어떠한지 살펴볼 필요가 있습니다. 「도정법」에 따른 평가목적과 평가방법의 상관관계는 국·공유재산에서 찾아볼 수 있습니다. 법 제66조 및 국·공유재산 관련 하위규정을 살펴보면 매각하는 국·공유재산의 경우 사업시행인가 고시가 있는 날로부터 종래의 용도가 폐지된다고 하고 있으므로 관련 자산은 ‘종래 용도가 폐지되는 것으로 보고’ 평가하여야 합니다.(‘용도폐지’ 별도 기고 예정) 종전자산의 경우 법 제48조에서 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하도록 규정하고 있고 다른 단서 규정 등은 없습니다.
따라서 감정평가 일반론에 의해 평가방법을 적용하므로 평가원칙인 시장가치로 평가하면 됩니다. 그런데 종전평가에서 평가목적이 가지는 중요성은 명문상의 규정보다 오히려 평가목적에 비추어 산출된 가액을 어떻게 바라볼 것인가에 있습니다. 그것은 ‘출자가액의 상대적 비율’을 정하는 것이므로 가액의 절대치보다 상대적 균형이 훨씬 더 중요하다는 것입니다.
예를 들어 전체 금액이 높은 수준에서 결정되더라도 조합원간 상대비율은 변함이 없어 개별 조합원에 미치는 영향이 없지만 조합원간의 상대적 불균형은 각자의 유·불리를 달리 할 수 있습니다. 따라서 조합 전체의 높낮이보다는 조합원간의 균형이 훨씬 더 중요한 것입니다.