1. 논의의 쟁점=아파트재건축사업에 있어 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 조합설립인가가 가능하다. 아파트 소유자들의 각 동별 과반수 동의를 얻기는 쉬우나, 상가의 동별 과반수 동의를 얻지 못하는 사례가 많고 이로 인해 수년간 조합설립인가를 받지 못하는 재건축사업구역이 많다. 이 경우 추진위원회가 아파트 소유자와 달리 상가 소유자들에게 특혜를 제공한 후 상가 소유자들의 동의를 받아 조합설립인가를 득한 사례가 있다. 이후 상가 소유자들에 대한 특혜를 거부하면서 조합이 일방적으로 수립한 관리처분계획의 효력에 대해 다툼이 발생하기도 한다.
2. 사례의 사실관계=일부 재건축조합이 조합설립인가와 관련 상가동 과반수 동의를 얻기 위해 상가 소유자들과 ‘사업시행구역 안에 건립하는 상가 등 부대·복리시설의 권리가액은 공동주택과 구분하여 상가소유자와 시공사가 직접 합의하고, 조합은 합의사항 내용을 근거로 관리처분계획을 수립한다’라고 합의하였고, 위 합의사항은 총회의 결의로 정관에 반영되었다. 이후 조합설립인가 이후 조합은 시공사와 상가소유자들간 권리가액에 관한 합의가 이루어지지 않자 일방적으로 관리처분계획을 수립하여 감정평가업자 2인의 평균금액으로 상가소유자의 권리가액을 정하였다. 이에 상가소유자는 위 관리처분계획이 무효 또는 취소임을 다투고 있다.
3. 법원의 판단=추진위원회가 약정을 통하여 ‘상가 소유자 등이 시공사와 직접 상가의 권리가액을 협의할 수 있도록 하고, 협의내용을 반영하여 관리처분계획을 수립하겠다’는 의사를 밝혔을 뿐 아니라 창립총회를 통하여 약정의 내용대로 정관을 의결하였으므로 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해표명을 하였고, 약정이 강행규정에 반하여 위법하나 상가 소유자 등이 이를 정당하다고 신뢰한 것에 귀책사유가 있다고 보기 어려우며 상가 소유자 등이 약정을 신뢰하여 재건축사업에 동의함으로써 조합원으로서의 권리·의무를 취득하였고, 조합이 위와 같은 내용으로 관리처분계획을 수립함에 따라 상가 소유자 등이 약정대로 시공사와 협의하여 권리가액을 정할 수 있는 권리를 침해당했으며, 약정의 내용대로 관리처분계획을 다시 수립한다고 하여 조합원들의 이익을 현저히 침해할 우려가 있다고 보기 어렵다는 이유로 위 관리처분계획이 신뢰보호의 원칙에 반하여 위법하다(울산지방법원 2017.6.22. 선고 2016구합5338 판결).
4. 법원의 판단에 대한 비판=조합과 상가소유자간 합의서는 상가의 권리가액을 시공사와 협의하여 임의로 정할 수 있도록 한 것인데 위와 같은 합의는 강행규정인 도시 및 주거환경정비법 제48조제5항제1호 나목에 위배되어 무효라 할 것이다. 하급심은 상가의 권리가액을 조정하는 방향으로 관리처분계획을 수립된다면 무리 없이 재건축사업이 진행될 것이라는 근거를 제시하고 있다. 그러나 실무적으로 상가소유자들의 무리한 요구를 함으로써 상가소유자와 시공사간 상가의 권리가액에 관한 합의가 이루어지지 않았을 것이다. 따라서 하급심 판결은 조합과 시공사로 하여금 상가소유자들의 무리한 요구를 모두 수용하라는 것으로서 그 결론의 타당성에 의문을 제기하지 않을 수 없다.