도계위, 정비계획안 수권소위 위임
경미한 사항 조율하면 사실상 통과
초고층 상징 ‘50층’ 주상복합 건립
임대주택·관통도로 등 시 요구 수용
서울 송파구 잠실주공5단지의 50층 계획안이 사실상 통과됐다. 서울시가 지난해 ‘2030 서울 도시 기본계획’(2030 서울플랜)을 발표한 이후 주거지역에 대한 35층 규제가 이어지고 있는 가운데 50층 높이가 허용된 것이다. 하지만 잠실주공5단지도 공공성 확보를 위한 양보가 적지 않았다는 점에서 향후 초고층 논란은 지속될 전망이다.
서울시는 지난 6일 도시계획위원회에서 잠실주공5단지 재건축정비계획안 심사를 보류하고, 수권소위원회로 위임했다고 밝혔다. 수권소위로 넘어간 안건은 도계위의 경미한 지적사항을 조율하면 전체회의에 재상정하지 않아도 심사가 마무리된다. 이에 따라 지난 2월 도계위가 보류 판정을 내린지 약 7개월 만에 사실상 심사를 승인 받게 되는 셈이다.
이에 따라 잠실주공5단지는 최고 50층 높이로 6,401세대의 매머드급 주상복합·아파트로 재탄생될 전망이다. 현재 조합은 오는 2023년 입주를 목표로 재건축사업을 추진한다는 계획이다.
그동안 서울시가 35층 규제 원칙을 내세운 상황에서 50층 높이의 초고층 계획이 가능했던 이유는 준주거지역으로의 종상향한 덕분이다. 시는 광역중심기능을 수행하는 준주거지역에 주상복합을 50층 이상 허용하고 있다. 7대 광역중심에 해당하는 곳에 한해 초고층 건립이 가능하다는 것이다. 이에 따라 잠실주공5단지는 잠실역 주변 부지를 기존 일반주거지역에서 준주거지역으로 상향하기로 했다.
하지만 50층 목표를 이뤄내기 위해 양보한 사안도 적지 않다는 평가다. 실제로 준주거지역에는 연면적의 약 35%에 호텔, 컨벤션, 업무시설 등 비주거 용도로 배치하라는 요구를 수용했다. 또 전체 부지면적 대비 약 16.5%가 공원, 학교 등 문화시설로 개발되고, 재건축 소형아파트(임대주택)도 602세대를 공급해야 한다.
당초 조합은 지난해 하반기 서울시에 제출한 재건축 사업계획에 잠실역 인근 준주거지역은 물론 일반주거지역에도 35층 이상 아파트를 건설하고, 준주거지역에는 우체국, 근린생활시설 등을 건설할 예정이었다.
하지만 서울시가 50층 허용 여부를 두고 공공성 확보를 요구했다. 준주거지역의 비주거 용도 배치와 임대주택, 문화시설 확충, 단지 내 관통 도로 등을 요구한 것이다. 결국 조합은 시의 요구를 수용키로 결정하고, 정비계획에 반영해 제출했다. 조합은 50층 높이의 초고층 목적을 이뤘다면, 시는 공공성 확보라는 실리를 얻는 셈이다.
다만 아직 수권소위 심사가 남아있는 만큼 정비계획이 소폭 변경될 가능성도 있다. 도계위는 공공시설의 경우 규모 등에 대해서만 합의가 됐기 때문에 세부적인 용도나 디자인, 배치 등에 대해서는 추가 논의키로 했다. 또 잠실주공5단지의 입지를 고려해 도시경쟁력 제고 차원에서 국제현상설계지침이 수권위원회를 통해 검토·보완될 필요가 있다고 지적했다. 이에 따라 향후 국제현상설계 지침을 마련해 창의적이고 특화된 건축계획과 상징적인 가로경관 조성을 유도해 최종 정비계획안을 결정한다. 설계지침에는 송파대로변, 올림픽로변, 잠실역 사거리 공개공지 등 공공영역에 대한 세부지침이 포함될 예정이다.
은마·압구정 초고층 기대감 ↑…서울시 35층 룰 적용은 ‘여전’
서울 송파구 잠실주공5단지가 초고층 아파트인 ‘50층’ 규제의 벽을 넘으면서 강남 은마와 압구정, 여의도 재건축 단지의 층수에도 관심이 모아지고 있다. 잠실5단지가 50층에 대한 가능성을 확인시켜주면서 해당 단지들도 기대감이 높아지고 있지만, 시의 층수 원칙이 변하지 않는 이상 현실적으로 쉽지 않을 것이란 전망이다. 다만 해당 단지들은 아직 추진위원회 이전 단계에 머물러 있기 때문에 여유를 두고 사업을 추진한다는 계획이다.
잠실5단지의 경우 7대 광역중심에 해당해 광역중심기능 도입을 전제로 준주거지역으로 상향해 시의 요구를 대부분 수용해 50층이 가능했다. 하지만 은마아파트는 49층 6,054세대를 조성하겠다는 재건축 정비계획안을 수립해 시에 제출했지만, 번번이 심의를 통과하지 못했다. 이른바 ‘35층 룰’에 묶인 탓이다. 주거지역에서 35층 제한을 풀어줄 이유가 없다는 것이 시의 주장이다.
반면 은마아파트는 잠실5단지와 기능적인 차이가 없다는 주장이다. 시가 ‘영동대로 지하공간 복합개발 기본계획안’을 발표하면서 영동대로 일대는 ‘천지개벽 수준’의 개발이 기대되는 곳이다. 서울무역전시장을 대규모 전시컨벤션센터로 조성하는 계획까지 검토 중인 상황이다. 사실상 삼성역 일대 코엑스를 능가하는 서울 최대 규모의 전시컨벤션센터가 개발되는 셈이다.
따라서 은마아파트 인근이 서울을 대표할 새로운 도시로 탈바꿈하는 만큼 단순히 용도지역으로 구분해 개발을 규제하는 것은 문제가 있다는 지적이다. 개발수요가 집중되는 상황에서 준주거 또는 상업지역으로의 종상향을 고려해야 한다는 것이다.
강남 압구정 일대도 층수 문제로 사업이 지연되기는 마찬가지다. 일부 단지들이 추진위원회를 구성하는 등 시작 단계에 들어섰지만, 층수 규제는 여전히 고민거리다. 여의도지구 역시 초고층 아파트를 건설하기 위해 도시 및 주거환경정비법이 아닌 건축법에 따른 개발까지 검토하고 있는 상황이다. 이들 단지는 사업이 초기단계인 만큼 향후 시장 분위기를 살피면서 사업 방향을 결정하겠다는 계획이다.
심민규 기자 smk@arunews.com